Затратный подход к оценке объектов недвижимости

    Расчёты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы:

     .

    4.Метод «остаток для земли». Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

    Условия применения метода остатка дохода для земли:

1. имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
2. стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
3. известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

    Этапы расчёта:

1. Определяют стоимость улучшений.

2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности.

3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.

4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю.

5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле.

    5.Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость большого участка, который необходимо разбить на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

    Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки:

1. Определение размеров и числа индивидуальных участков.
2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи).
3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж.
4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.
5. Определение ставки дисконтирования.
6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

    При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения. 
 

                 1.6. Оценка общего накопленного износа

        На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих  старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

       Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

      Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-Физический износ;

-Функциональный;

-Внешний.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Физический износ бывает двух видов:

1. Возникающий под воздействием эксплуатационных факторов
2. Возникающий под воздействием естественных и природных факторов.

    Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий:

1. Экспертный.
2. Метод расчета срока жизни здания.
3. Стоимостной.
4. Нормативный (или бухгалтерский).

 

         Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

    Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:

 

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты - 10%;

стены - 15%;

перекрытия - 20%;

кровля - 10%;

полы - 35%;

окна - 40%;

отделочные покрытия - 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

прочие - 25%.

 

    Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%. Для того чтобы перейти к стоимостной оценке физического износа необходимо 23,25% * восстановительную стоимость = износ в денежном эквиваленте.

    2. . Метод расчёта срока жизни здания.

    Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

    Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

    Фактический возраст -  это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

    Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

    Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

    Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

    Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

     ,

    где И - износ;

    ВС - восстановительная стоимость;

    ЭВ - эффективный возраст;

    ЭЖ - срок экономической жизни.  

    Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

    Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты - 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены - 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия - 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие - 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

 

      Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.