Загородная недвижимость как один из основных и активно развивающихся сегментов рынка

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное  учреждение

высшего профессионального образования

Национальный  Минерально-Сырьевой Университет «Горный»

 

 

Кафедра ЭУиФ

 

 

РЕФЕРАТ

по дисциплине: ___ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ______

                          (наименование учебной дисциплины согласно учебному плану)

 

 

 

Тема : Загородная недвижимость как один из основных и активно развивающихся сегментов рынка

Автор: студентка  гр.     БА-08-1               ________             /Гончарова Н.А./

                                       (шифр группы)                (подпись)                     (Ф.И.О.)

 

 

           

            Дата: ___________

    

             Проверил:  к.э.н., доцент                           __________                    /Лобов Н.М./

                                  (должность)                             (подпись)                          (Ф.И.О.)

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012

 

Содержание

Введение

1. Современная  терминология загородного строительства                                                 4

2. Обзорный анализ  рынка коттеджных поселков        6

3. Последствия  кризиса для рынка загородной  недвижимости                                          8

4.  Как избежать  ошибок при покупке загородной недвижимости                                    9

Заключение                                                                                                                              10

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

              В настоящее время практически любой житель мегаполиса мечтает перебраться в пригород, где чистый воздух, тишина и покой. Это является одной из причин того, почему загородная недвижимость стала столь популярна. Тем, кому не по карману таунхаусы в элитных районах пригорода, могут обратить свое внимание на коттеджные поселки. В любом случае, приобрести загородную недвижимость вполне реально, если, конечно, иметь огромное желание жить, или отдыхать на выходных в собственном загородном доме.

               Моя семья заинтересована в покупке загородного дома в Ленинградской области, поэтому данная тема для меня  очень актуальна. Но прежде чем приобретать недвижимость, нужно хорошо ознакомиться со всеми нюансами, определить для себя положительные и отрицательные стороны покупки именно загородного дома, изучить и проанализировать рынок загородной недвижимости.

             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Современная терминология загородного строительства

На ранних стадиях  развития рынка определение «загородная  недвижимость» вобрало в себя неоднородный сегмент, куда поначалу вошли и традиционные «шесть соток», и постройки в дачных кооперативах, а также частные дома ИЖС (в которых можно было прописаться), и незастроенные земельные участки - в подавляющем большинстве случаев за городской чертой. Единственным, пожалуй, исключением стали несколько тысяч садоводческих участков в черте Петербурга, а также индивидуальные жилые дома, расположенные в деревнях, поглощенных городом. С момента, когда развитием территорий занялись инвестиционные и девелоперские компании, рыночный сегмент, условно обозначаемый как «загородный», существенно расширился. Освоение пригородов и появление новых, не традиционных для советского периода типов жилья обогатили русский язык иноязычными словами и определениями, смысл, произношение и написание которых пока никак не нормированы.

Концепция нового Генерального плана развития Санкт-Петербурга разделяет все строящееся жилье  на многоквартирное и одноквартирное. Отметим, что в обозримом будущем  в селитебном поясе Петербурга предполагается прирост 10 млн. кв. м в многоквартирных домах, и 8 млн. - в одноквартирных. По причине временного отсутствия стандартов в области недвижимости предлагается консенсус в части применения следующих терминов:

• таун-хаус (town-house, англ.) - малоэтажный блокированный дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих смежные стены и отдельные входы с прилегающего земельного участка, принадлежащего собственникам квартир на правах собственности или аренды.

• малоэтажные секционные многоквартирные дома (в том числе таун-хаусы) - дома, выполненные по индивидуальным спец. проектам (до трех-четырех этажей с мансардой), учитывающим регламент застройки территории.

• малоэтажная застройка - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс малоэтажных секционных многоквартирных домов, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса может входить несколько типов малоэтажных секционных многоквартирных домов, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория, занятая малоэтажной застройкой, может быть отделена от иной застройки, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.).

• коттедж (cottage, англ.) - отдельно стоящий, преимущественно загородный жилой дом с прилегающим земельным участком на правах аренды или собственности и построенный по проекту, учитывающему регламент застройки территории. Альтернативные, не имеющие отношения к слову «коттедж» наименования: особняк, дворец (летний или зимний), усадьба, изба, дача, фазенда и т. д.

• коттеджный поселок - построенный в рамках единого архитектурно-планировочного решения комплекс коттеджей, имеющий единое инженерное обеспечение (автономные или общие системы отопления, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, телефонизации, канализации, систему контроля въезда и входа, охраны и видеонаблюдения и т. д.), преимущественно единое благоустройство земельного участка. В состав комплекса могут входить несколько типов коттеджей, отличающихся числом этажей, площадью, планировкой помещений и другими характеристиками. Территория коттеджного поселка может быть отделена от иной застройки и окружающих территорий, включать объекты социально-культурной инфраструктуры (административное здание, торговый комплекс, детский сад, выделенную зону для активного отдыха и т. д.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Обзорный анализ рынка коттеджных поселков

В связи с  кризисной ситуацией на рынке  творятся необъяснимые события: не успев появиться проекты исчезают или приостанавливаются. Даже крупные девелоперы предпочитают продавать наделы целиком или пересматривать принятые ранее концепции. Несмотря на негативные тенденции, рынок развивается и насчитывает уже более трехсот коттеджных поселков и МЖК, находящихся на различных стадиях эксплуатации.

Примечательно, что последнее  время застройщики начали активно  осваивать южные направления  и доля МЖК в Гатчинском, Колпинском, Кировском, Ломоносовском, Петродворцовом, Пушкинском и Тосненском районах заметно увеличилась. Пальму первенства по количеству заявляемых новых поселков на юге Ленобласти удерживает Ломоносовский район.

Одним из важнейших критериев  при выборе поселка является его  транспортная доступность. Практически 64% МЖК находятся в 40 километровой зоне от Петербурга. Доля поселков на значительном удалении от города (свыше 60 км) составляет 25%. Ряд крупных компаний, таких как «Стинком» и «ПулЭкспресс», нацелены именно на данный сегмент - дальние дачи.

Рис.1 Распределение МЖК по удаленности от КАД

Т.к. на загородном рынке в основном представлены небольшие  компании, оперирующие малыми финансовыми  средствами, то по масштабам строительства  преобладают мелкие проекты, насчитывающие  до 50 домовладений. Их доля среди МЖК, находящихся в продаже или не поступивших в продажу, составляет 57%.

Крупные проекты (число домовладений превышает 200) в  большинстве случаев реализуются  крупными компаниями и холдингами, успевшими зарекомендовать себя на рынке недвижимости («ПулЭкспресс», «Гарантъ-Девелопмент», «Флагман»).

Одними из крупнейших проектов являются: «Новая Ижора»/«Балтрос», насчитывающая более 6000 домов; и коттеджный комплекс «Кивеннапа» от компании «НеваИнвестПроект» на 504 квартиры, 164 секции таунхауса, 68 секций в коттеджах, 194 индивидуальных коттеджа.

Динамика цен  в зависимости от типа предложения и района месторасположения выглядит следующим образом:

Рис. 2 Минимальная средняя  стоимость 1 кв.м. коттеджа в зависимости  от района СПб и Ленобласти.

При рассмотрении материалов, используемых при строительстве  МЖК, предпочтение отдается деревянному (32%) и кирпично-монолитному домостроению (32%).

 

 

 

 

 

 

3. Последствия кризиса для рынка загородной недвижимости

Поскольку рынок  загородной недвижимости менее ликвидный, чем другие рынки, его реакция  на кризисные ситуации всегда довольна вялая. На покупку объекта загородной недвижимости тратиться значительное время. Переговоры, просмотр и выбор объекта, да и сама сделка занимают значительное время. Поэтому, как правило, небольшие кризисы, которые длятся до полугода, на рынке загородной недвижимости не сказываются.

Но в условиях существующего кризиса рынок  загородной недвижимости пострадал  особенно сильно. Дело в том, что  загородный дом не является товаром  первой необходимости, как, например, квартира, и приобретается зачастую в качестве второго жилья. Загородная недвижимость - это чаще всего второй дом, поэтому в сложившейся экономической ситуации потенциальные покупатели могут откладывать на неопределенный срок приобретение загородного жилья. К тому же средняя стоимость объектов загородной жилой недвижимости выше, чем объектов городской. С наступлением финансового кризиса в России многие покупатели отложили покупку загородного жилья, либо отказались от нее вообще. Рынок отреагировал на падение потребительского спроса резким снижением уровня цен.

Что касается цены сделок, то средний бюджет сместился в сторону самых дешевых объектов диапазона 4-5 млн. руб. за дом. Предпочтения покупателей сместились в сторону высокой готовности объектов, а также высокой надежности застройщика и низкорисковых сделок. В целом можно сказать, что покупатель остался в выигрыше. Если говорить об очевидных выгодах потребителя, которые стали возможны в кризис, то можно отметить, что до кризиса готовых объектов почти не было, все ликвидные поселки раскупались на стадии строительства. Сейчас же есть интересные объекты высоких стадий готовности, которые можно выгодно приобрести.

В целом несмотря на то, что рынок загородной недвижимости (особенно эконом-класса) пережил серьезное  потрясение во время кризиса, и выжить смогли далеко не все девелоперы, покупатель, в конечном итоге, остался в выигрыше. Те клиенты, что отложили покупку загородного жилья до сегодняшнего времени, имеют возможность выбирать дом высокой степени готовности по максимально привлекательной цене. А застройщики, которые предлагали изначально ликвидные проекты, смогли не только выстоять во время финансовых потрясений, но и укрепить свое положение за счет ухода с рынка неконкурентоспособных проектов.

4. Как избежать ошибок при покупке загородной недвижимости

            Приобретение загородных объектов связано с более высокими рисками по сравнению с приобретением квартиры. Это объясняется как спецификой рынка, так и нюансами законодательства. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверять документы, историю дома и участка, иметь представление о планирующейся застройке близлежащей территории и т.д.

Прежде чем  заняться поиском земельного участка, нужно четко представлять, с какой  целью он покупается. Дело в том, что использование участка должно соответствовать его целевому назначению. Покупатель должен убедиться, что земля как минимум предназначена для использования в качестве садового или дачного участка с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования, например на участках, целевое назначение которых – огородничество, нельзя возводить капитальные постройки. На участке для садоводства строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. При покупке земельного участка необходимо убедиться в том, что его границы совпадают с указанными в землеотводных документах. Желательно, чтобы они были обозначены на местности межевыми знаками.  Также необходимо убедиться в отсутствии обременений, таких как арест или залог коттеджа. Следует выяснить и его «историю»: как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью.

       Особенно осторожным нужно быть в случае, если объект продается по генеральной доверенности. Во-первых, следует обратить внимание на срок доверенности. Во-вторых, нужно иметь в виду, что доверенность можно отозвать и что она теряет свою силу в случае смерти доверителя. В-третьих, недобросовестные лица могут использовать дубликаты документов и продать один объект нескольким людям. Ну и, разумеется, остаются риски, связанные с личностью продавца. Это и его дееспособность, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства (если совладельцами участка являются несовершеннолетние). Цивилизованный процесс покупки могут обеспечить хорошо зарекомендовавшие себя на рынке агентства, специализирующиеся на сделках с загородными объектами. Компании с многолетней репутацией имеют гораздо больше возможностей для грамотного поиска и оформления купли-продажи недвижимости, чем рядовой покупатель. Агентство располагает собственной базой объектов, на этапе сбора документов имеет возможность подключить административные ресурсы, штатные юристы берут на себя оформление сделки и обеспечивают ее чистоту.