Инвестирование в памятники культурно – исторического значения

основания, случаи и порядок наложения запретов на осуществление определенных действий в отношении объектов культурного наследия со стороны соответствующих должностных лиц, иных лиц, как обладающих, так и не обладающих полномочиями в отношении объектов культурного наследия, с установлением эффективных санкций за нарушение этих запретов.

Действующие федеральные законы установили принципиальную возможность приватизации большинства объектов культурного наследия. Вместе с тем, перспектива передачи памятников истории и культуры в частную собственность вызывает неоднозначную реакцию в обществе. Это связано с опасениями повторения ряда негативных последствий массовой приватизации 90-х годов, особенно в условиях существующей неэффективной системы государственной охраны и государственного контроля за сохранением и использованием объектов культурного наследия.

Гражданский оборот объектов культурного наследия (в том числе, их разгосударствление, приватизация, предоставление в аренду) требует утверждения на государственном уровне единой методики оценки их стоимости, учитывающей специфику данного вида имущества. Не менее важна современная качественная методика их страховой оценки, в отсутствие которой, как показывает опыт, использование указанных объектов в случае их повреждения часто приводит к невосполнимым потерям для собственника. При этом в целях учета международного опыта представляется необходимым привлечение к разработке таких методик ведущих российских и зарубежных специалистов (в том числе специалистов ЮНЕСКО и иных авторитетных международных организаций).

Представляется, что до принятия указанного закона и утверждения методик оценки и страховой оценки объектов культурного наследия осуществлять их приватизацию недопустимо.

Спецификой памятников истории и культуры как имущества и объекта государственного управления является недопустимость их изменения или, тем более, утраты, а также обязательность организации свободного доступа к ним граждан. В настоящее время эффективная реализация государственной политики в сфере культурного наследия существенно затрудняется необходимостью обеспечивать постоянную координацию подчас разрозненных действий многочисленных ведомств, уполномоченных в различных вопросах распоряжения, использования, сохранения, государственной охраны и популяризации недвижимых памятников.

Таким образом, проблемой первостепенной важности как в экономическом, так и в культурном аспектах можно считать скорейшее формирование единой строго централизованной всероссийской системы комплексного управления и государственной охраны объектов культурного наследия, учитывающей мировой и отечественный опыт в этой области.

1.3. Анализ инвестирования в недвижимость г. Перми , отнесенной к историческим  и культурным памятникам архитектуры

Проблема инвестирования в недвижимость исторического  и культурного значения сегодня становится достаточно актуальной.

Идея инвестировать в памятники и здания, представляющие архитектурную, культурно-историческую ценность, то есть одновременно сделать благое дело и выгодно вложить деньги, кажется заманчивой.

Большинство потенциальных инвесторов на вопрос: «Является ли инвестирование в такие объекты недвижимости прибыльным и перспективным?» — отвечают положительно (при условии содействия со стороны государства, которое в свою очередь считает приватизацию памятников необходимой мерой для их сохранения). Но скорость развития этого процесса оставляет желать лучшего.

Инвестирование в памятники федерального значения осложняется тем, что их нельзя по закону приобретать в собственность. Памятники местного значения в собственность приобрести реально, но прецедентов все равно достаточно мало. На сегодняшний день более распространена другая практика: уничтожать старое здание по причине его аварийности  и использовать хорошо расположенный в историческом центре участок под застройку.

Тем не менее, варианты приобретения памятников в собственность все же есть.

Власти продают памятник, когда нет возможности его содержать. Решение о продаже принимается Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом РФ (если дом федерального уровня). Исторические особняки — памятники местного значения могут быть переданы в собственность частным инвесторам при условии выполнения инвестиционных условий, проведения реставрации, сохранения фасада, интерьеров и всего прочего, что представляет историческую и культурную ценность.

Ряд объектов могут быть выкуплены в порядке приватизации или путем реституции — возвращения дворцов и особняков прежним владельцам.

Некоторое количество зданий-памятников уже давно находится в частной собственности, и иногда они также выставляются на продажу.

Спрос на памятники культуры есть, причем со стороны разных групп лиц. Взять памятник в аренду или управление, отремонтировать и использовать как коммерческую недвижимость — это бизнес, требующий постоянного внимания, но при должном исполнении приносящий солидный доход.

При этом следует учесть, что это абсолютно инвестиционный бизнес, рассчитанный на долговременное вложение средств и не приносящий быстрого дохода. Опыт инвесторов Перми говорит о том, что если проект по реставрации памятника при коммерческом использовании получившегося объекта начинает окупаться лет через семь — это удачная ситуация.

Памятники в историческом центре Перми покупают крупные компании под представительство, чтобы иметь престижный офис в богатом особняке в дорогом центральном районе.

Приобретая права управления, собственности или долгосрочной аренды на дома-памятники, такие инвесторы ориентируются в первую очередь не на коммерческое использование этих объектов, а на представительское. Об окупаемости речь, как правило, не идет, а проект заранее считается не прибыльным, а чисто затратным.

Отдельная группа потенциальных покупателей — частные лица, любители старины (их немного) или связанные с домами-памятниками «личными связями» прежние владельцы (у них часто недостаточно денег для выкупа особняков). Тем не менее, они тоже предъявляют спрос на памятники — если не на здания, то на отдельные квартиры с элементами культурного наследия в интерьерах.

За эстетическое наслаждение предметами старины они готовы платить как за удовольствие, а не исходя из возможной окупаемости такого дома.

Все проекты по реставрации памятников связаны с существенными затратами.

В Перми меняет профиль и реставрируется в среднем около 2-3 особняков в год. К сожалению, это недостаточная скорость, чтобы сохранить разрушающиеся объекты. Полное перепрофилирование объекта обходится, как правило, не менее чем в $2-3 тыс. за м2 (включая отчисления государству, реставрацию и приобретение).

Также достаточно часто отреставрированные особняки продаются целиком.

Поиском, оценкой и организацией покупки домов-памятников редко занимается инвестор самостоятельно. Как правило, пользуются услугами управляющих недвижимостью и девелоперов. Комиссия при покупке памятника колеблется от 2,5 до 4% от стоимости особняка. На цену не отреставрированного особняка влияет его состояние, объем необходимых инвестиций, оценка культурного наследия, которое нужно сохранить, географическое расположение объекта.

Часто здания-памятники превратить в офисный центр сложнее, чем отстроить таковой с нуля. Также затруднения вызывают ограничения по изменению облика здания. Нельзя менять облик (фасад) здания. Иногда нельзя менять и внутреннюю часть — если интерьеры тоже являются памятниками архитектуры. Целый проект реконструкции здания может провалиться из-за упорства отдельно взятого клерка и одного древнего камина, который уже и не греет, и не горит толком. Любой ремонт приходится согласовывать с контролирующими органами.

Чтобы инвестировать в здание-памятник было эффективно, необходимо соблюдение следующих условий:

собственность инвестора на памятник,

нормальное законодательное регулирование процесса приватизации и приобретения памятников,

содействие со стороны государственных органов.

На сегодняшний день самые большие трудности в работе с историческими памятниками архитектуры — это согласование и оформление, так как это может занять непредсказуемое время. Федеральные памятники, за которые отвечают краевые органы власти, естественно, сложнее, чем местные. Любые действия с ними требуют больше согласований. С реставрацией памятников связаны высокие риски: при высоких затратах непонятно, когда все это окупится. Еще дольше, сложнее по количеству согласований и дороже реставрировать здания, в которых не только фасад, но и интерьеры являются культурным наследием, особенно если они федерального значения. Реставрация фасада — это обычно самая малая часть затрат. Больше всего денег уходит на подвод коммуникаций, внутренний ремонт.

Минимальные сроки окупаемости отреставрированного здания-памятника — от 7 лет. Окупить его быстрее практически невозможно даже при условии очень эффективного коммерческого использования.

Здание — памятник может быть использовано и как бизнес-центр, и как офисный центр для одной компании, быть продано покупателям — частным лицам. Богатые компании, такие как «Лукойл», могут себе позволить взять исторический памятник, отреставрировать за свои деньги и в нем расположиться. Такой офисный центр может быть экономически убыточным проектом, но желательно содержать его из соображений престижа.

Соответственно, говорить о реставрации и серьезных инвестициях в памятники можно, только если есть гарантированный срок, в течение которого это здание не будет отчуждено.

Хотя Правительство РФ и говорит, что памятники для их сохранения нужно передавать частным инвесторам, в России в собственность памятники обычно не передаются, лучший вариант — это аренда на 49 лет.

Приведем для сравнения бытующую практику в Европе. Так, в Германии, например, имеются случаи, когда замки продавались в собственность частным инвесторам за символическую сумму в 1 марку, а во Франции, соответственно, в 1 евро с условием, что они будут обязательно отреставрированы. Такова  практика в Европе. Часто инвесторы часть замка превращают в музей (полноценный, с туристами и экскурсиями), а часть используют дин жилья.

В Перми хороших объектов-памятников без юридических проблем у крайне мало. Большинство памятников либо находятся в полуразрушенном состоянии, либо слишком сложны для согласования, либо невозможно получить их в собственность или хотя бы в долгосрочную гарантированную аренду.

Каждый объект такой недвижимости уникален. Поэтому общих правил для них нет.

Когда речь идет о прибыльности вложений в тот или иной памятник — тут приходится рассматривать каждый случай индивидуально.

Жизненный цикл любого объекта недвижимости — это строительство, эксплуатация, перепрофилирование и ликвидация. На каждом этапе существуют свои ограничения, которые накладываются законодательством и органами контроля. Памятники, например, ликвидировать, вероятнее всего, не будет позволено.

От ограничений, которые накладывают органы охраны, зависит в том числе, во что проект реставрации памятника выливается по финансам и какие будут возможности использования объекта. Например, можно ли из объекта сделать бизнес-центр.

Любое вложение в памятник подразумевает элементы девелопмента, то есть развития недвижимости. Так, например, памятник, существующий в плачевном состоянии и непонятного назначения. Если в него вложить деньги — он может превратиться в памятник с вполне понятным назначением — например, офисный центр. Но перед тем как вкладывать деньги, естественно, нужно сделать квалифицированное заключение — стоит ли. Оценить объект по ограничениям и сложностям, с которыми придется столкнуться, по объему необходимых вложений и по перспективе дальнейшего использования. Этим занимаются девелоперы и управляющие недвижимостью.

Если рассматривать реконструкцию зданий-памятников как инвестиции в объект с целью его перепродажи — то, для этого необходимо, чтобы здание находилось в собственности. Безусловно, возможность приобрести памятники в собственность есть: например, на вторичном рынке. Есть памятники, которые уже находятся в частной собственности и выставляются на продажу. Здесь можно вести речь не только о зданиях и особняках, но и о квартирах. К объектам культурного наследия, которые требуется сохранять, могут относиться лепнина, шпингалеты, камины, росписи и т.д. И есть планы по выставлению на продажу памятников, которые находятся в собственности государства, вопрос только в том, когда они будут реализованы.

В соответствии с Жилищным кодексом собственники квартир имеют право использования общего имущества дома: чердак, подвал и т.д., то есть если все квартиры выкуплены и находятся в собственности одного и того же лица, то, по идее, он имеет право на весь дом. Можно создать товарищество собственников жилья, можно перепрофилировать здание: перевести квартиры в здании в нежилой фонд. Думается, что инвестиции в памятники — это, безусловно, выгодно, но в каждом конкретном случае необходима детальная оценка перспектив вложения. Если не заниматься самостоятельно управлением коммерческой недвижимостью, а передать, ее в управление профессиональной управляющей компании, то доход, по мнению экономистов, может составить от 10% в год.

1.2. Обзор рынка исторической недвижимости  на ул. Горького

Рассмотрим возможность инвестирования и управления исторической недвижимостью на одной из наиболее старых улиц города, где в большинстве своем сосредоточились сегодня здания, обладающие культурно – исторической ценостью  - ул. Горького (бывшей Соликамской).

На улице Максима Горького, 22 чуть более десятка лет назад стояло деревянное двухэтажное здание – образец деревянной архитектуры. Бывший особняк З. В. Кашперовой был возведен в конце XIX начале XX века. В 1955 году на доме была установлена мемориальная доска со следующим текстом: «В этом доме жил активный участник революции 1905 года Колыбалов Илья Иванович».