Инвестиционная привлекательность недвижимости

объектов  коммерческой недвижимости заключаются различные

договора  на право пользования  участками. Это чаще всего договора на

право краткосрочной или  долгосрочной аренды. Сроки договоров

аренды  в основном составляют от 1 года до 20 лет. Договоры аренды

обычно предусматривают различные ограничения по использованию

земельных участков и сервитуты, что в свою очередь  сказывается на

доходности  и стоимости недвижимости в целом. Поскольку  большая

часть городских территорий принадлежит муниципалитетам, то

очевидно  значительное их влияние на коммерческую недвижимость,

которое необходимо учитывать  инвестору. В зависимости  от

имеющихся     у     собственника   объекта    недвижимости     пра-

воустанавливающих документов на земельный участок устанавливается определенный вид платы за землю. Это земельный налог или

арендная  плата за землю. Данные виды платежей также  регулируются

на  местном уровне и  оказывают влияние  на привлекательность

недвижимости [16, с. 147].

    Административное регулирование:  здесь следует рассматривать

градостроительную систему, косвенное регулирование  рынка

недвижимости  через установление налогов и  сборов при

осуществлении операций с недвижимостью и деятельность различных

контролирующих  органов. Градостроительная система включает

существующие  правила, регулирующие зонирование и ограничения на тип землепользования. Объект недвижимости должен

соответствовать утвержденному генеральному плану города. Кроме

того, необходим анализ возможных вариантов  принятой системы

землепользования  при возникновении  необходимости изменения

функционального назначения объекта, расширения и реконструкции

[16, с. 147]. Престижность  участка территории  города с

градостроительной позиции влияет на привлекательность  самого

объекта недвижимости. К контролирующим органам относятся

администрации муниципальных образований, учреждения юстиции,

пожарные, санитарно-эпидемиологические, лицензирующие  и другие

службы. В  область их деятельности, в частности, входит выдача

разрешений  на отвод земельных участков под  строительство и

расширение  зданий, выдача лицензий на строительно-монтажные

работы, регистрация  прав на недвижимость и другие. Например, СЭС

не выдаст разрешения на организацию пищевого производства

вблизи  промышленного предприятия.

     Общеэкономическая ситуация: тенденции  развития про-

мышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и

организаций, инвестиционная привлекательность  региона. Уровень

развития  бизнеса с точки  зрения аренды и покупки  недвижимости

влияет  на ее доходность и  ликвидность и, следовательно, на ее

привлекательность для вложения капитала. Финансовые возможности

предприятий, кредитных учреждений, наличие других источников, то

есть  возможности других инвесторов для инвестиций в недвижимость,

могут оказать конкурирующее  влияние на рынок  недвижимости по

увеличению количества предложения, а увеличение масштабов

строительства   может     изменить   внешнее    окружение    уже

существующих  объектов недвижимости как в положительную, так и в

отрицательную сторону. При оценке возможностей, осуществления

новых проектов по строительству, расширению и реконструкции

недвижимости  следует учитывать  потенциальные возможности

местных строительных организаций, применяемые технологии

строительства, цены на строительно-монтажные  работы, уровень

конкуренции в отрасли.

Социально-политическая ситуация: тенденции изменения

численности населения, стиль и уровень жизни (образование,

занятость, доходы), миграции, уровень преступности, политическая

стабильность. Рост жизненного уровня населения и улучшение

социальных  условий является фактором стабильности в регионе, что

является  предпочтительным для  инвестора с точки  зрения рисков.

    Природные факторы: экологическая  ситуация, степень

подверженности  территории разрушительным природным  и ан-

тропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Степень за-

грязнения окружающей среды  может также оказать  влияние на

предпочтения  инвестора, поскольку  неблагоприятная  экологическая

ситуация  в конечном итоге  отрицательно влияет на социально-

экономическое развитие территории. Расположение объекта

недвижимости в зонах возможных стихийных бедствий несет в себе

прямую  угрозу физического  разрушения зданий при  наводнениях,

землетрясениях  и т.д.

    Таким образом, изучение описанных выше факторов, опре-

деляющих  привлекательность  недвижимости, является одним из

важных  этапов инвестиционного  анализа. Однако только описательные

характеристики, без попыток количественной оценки, затрудняет

сравнение разных объектов недвижимости.

    Количественная оценка инвестиционной  привлекательности

экономических объектов может быть определена экспертными

методами. Факторы привлекательности можно  отнести к характе-

ристикам  экономической системы. Методология  оценки экономических

систем  основывается на интегрированных (суммарных) взвешенных

оценках средних балльных значений с учетом веса важности этих

факторов (вклад того или иного показателя в итоговую оценку). Кроме

балльных  оценок существует методика ранжирования оцениваемых

объектов  по группам со сходными характеристиками условий

инвестирования     и   уровню    предпочтения     для   инвесторов.

Привлекательность инвестиционных проектов основывается на расчете

конкретных  показателей и их сравнении с  нормативными значениями

или значениями, приемлемыми для конкретного  инвестора [15, с. 46].