Инвестиции в недвижимость: методы обоснования инвестиционных решений

     Рисунок 5 – Доли инвестиций в недвижимость по секторам 

       Торговый и офисный сегменты  привлекли наибольший объем инвестиций, составивший для каждого сегмента 40% от объема всех сделок, закрытых в 1-3 кв. 2011. Более того, в этом году увеличился размер сделок: в 1-3 кв. 2011 количество сделок превышающих 100 млн.долл., увеличилось до 33% от общего количества сделок против 23% в 2010.

     Инвесторы по-прежнему предпочитают существующие активы, их доля составила 85% от общего объема сделок, закрытых в 1-3 кв. 2011, включая  покупки для собственного размещения (см.рис.6).

     Рисунок 6 – Доли инвестиций в недвижимость по типу

       Однако растущая доступность финансирования будет способствовать большему притоку инвестиций в девелоперские проекты.

     Можно также отметить следующие особенности  принятия инвестиционных решений на рынке недвижимости России. Во-первых, на развитых рынках инвесторы применяют  ставки капитализации к стабилизированной норме прибыли, что очень редко можно встретить в России, поскольку большинство коммерческих зданий имеют краткосрочные договоры аренды. В зависимости от стадии развития рынка недвижимости договоры аренды могут быть «ниже» или «выше» рынка в каждый конкретный момент времени.

     Во-вторых, на большинстве развитых рынков здания продаются напрямую, в виде активов, а стоимость продажи часто  является базой для исчисления налога на недвижимость. В России зачастую продаются не здания, а компании, владеющими этими зданиями. Соответственно стоимость продажи здания абсолютно не связана с балансовой стоимостью и, как следствие, с налогом на недвижимость. Иными словами, возможна ситуация, когда имеются два абсолютно одинаковых здания, но с разной балансовой стоимостью, что может существенно повлиять на стоимость продажи.

     В-третьих, значительная роль государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:  проведение или контроль регистрации собственности и сделок;  зонирование территорий;  архитектурно-строительный контроль; лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

     В-четвертых, в сравнении с европейским  рынком, в России значительно меньше покупателей недвижимости с «реальными»  деньгами – не более 15-20%. Остальные  сделки (порядка 80%) – это так называемые «альтернативные покупки», обмен  с минимальными инвестициями. 

     3.2 Принятие инвестиционных  решений на рынке  недвижимости стран  Европы 

     Инвестиции  в недвижимость в Европе остаются одними из самых выгодных даже в  кризисных условиях. Сдача собственности  в аренду приносит владельцу определенную прибыль. Величина доходов зависит от страны и города. Например, годовая прибыль от сдачи в аренду в Лондоне за вычетом расходов может составить до 5% годовых, в Болгарии – от 3 до 5% и около 7% в Праге [17].

     Однако  перед покупателем встает масса  вопросов: выбор страны и города, процедура приобретения, регистрационные взносы, получение вида на жительство, возможность ипотечного кредитования, что создает определенные затруднения (см.табл.3). 

     Таблица 3 – Иностранные  рынки недвижимости

     Инвесторов  в недвижимость в Европе,  прежде всего,  привлекают ликвидные объекты с устойчивой тенденцией роста. Это недвижимость в столицах и крупных городах и объекты на береговой линии.

     Цены  на недвижимость в Западной Европе,  как правило,  на порядок выше,  чем в восточноевропейских странах, однако последние обладают хорошим потенциалом,  а с развитием инфраструктуры,  в том числе туристической, стоимость объектов будет только возрастать.

     Отметим, что скачкообразный рост цен имеет  место только в Восточной Европе, тогда как западноевропейский рынок недвижимости спекуляции не приветствует. Так,  например,  во Франции при перепродаже квартиры в течение года с момента приобретения треть стоимости нужно заплатить в качестве налога. В Испании, Черногории, на Кипре, Австрии таких ограничений нет.

     При покупке недостроенных объектов очень важно выбрать застройщика  с устойчивой репутацией,  так  как малоизвестные девелоперы могут  оказаться недобросовестными и,  использовав мошеннические схемы  и получив прибыль, исчезнуть  в неизвестном направлении. Тем не менее, такие случаи малохарактерны для рынков недвижимости Европы.

     Итак, вложения  в  недвижимость  европейских  стран  являются  одним  из  наиболее распространенных способов  сохранения  и  приумножения  капитала. Желаемой для многих инвесторов и частных покупателей остается  недвижимость  в  Швейцарии  и Австрии,  но  приобрести  там  ее  частному  лицу  практически  невозможно  из-за множества  бюрократических  барьеров.  Лидируют  среди  стран  Великобритания, Франция, Италия, Испания.  Покупка любого типа недвижимости в Европе всегда будет надежным вложением средств и гарантией сохранности инвестиций.

     3.3 Развитие методов  принятия инвестиционных  решений 

     Основным  показателем как при оценке стоимости  имущества, так и при оценке эффективности проекта, является NPV — размер чистой приведенной стоимости денежных потоков проекта [15]. Однако в качестве показателя инвестиционной привлекательности проекта его применение не совсем удобно, поскольку:

     - величину NPV трудно, а в ряде случаев невозможно нормировать.

     - NPV не отражает гибкость, заложенную  в проект при разработке его  концепции, а также способность  управленческой команды девелопера  реагировать на изменения, происходящие  в экономике в целом и на  локальном рынке недвижимости  в частности.

     Однако  данная методика постепенно заменяется новым подходом к оценке реальных проектов, основанным на теории опционов. Изначально финансовый опцион — ценная бумага, торгующаяся на бирже, которая  дает своему владельцу право, но не вменяет обязанность, купить или продать в течение установленного срока определенное количество акций или других ценных бумаг по заранее зафиксированной цене.

     Представить применение теории опционов в недвижимости поможет простой пример — земельный  опцион. Он представляет собой вид опциона колл, наиболее типичный для сферы недвижимости. Он может принимать множество различных форм, но в основе всего лежит возможность, но не обязательство совершить покупку, зная его стоимость (цена исполнения). Она обычно рассчитывается как остаточная стоимость земли для данного проекта. Если рыночная стоимость земельного участка (который в данном случае является базовым активом) равна или ниже цены исполнения, считается, что девелопер владеет опционом «в деньгах», и покупка участка принесет прибыль. В обратном случае земля просто не будет приобретена. Основная ценность опциона в том, что он снижет риск инвестиций, предоставляя девелоперу возможность со временем получить новую информацию и базировать на ней принятие решения, снижая тем самым неопределенность.

     Стоимость опциона имеет положительную  корреляцию со сроком до его истечения  и неопределенностью, связанной  с проектом. Данная модель позволяет  производить оценку американских опционов с учетом дивидендных выплат. Она  представляет собой достаточно простой и понятный инструментарий, однако имеет два серьезных недостатка: является дискретной и ограничивает период возможной реализации проекта до какого-то определенного отрезка времени.

     Несмотря  на то, что применение методики связано  с большим количеством допущений, не всегда соответствующих реальности, что также требует достаточно глубоких знаний в области экономики и финансов. Это дает возможность учесть в оценке проектов факторы, не фиксируемые в рамках традиционных подходов.

     На  Западе дальнейшему совершенствованию и адаптации методик оценки опционов на практике было посвящено много работ. Так, например, в 2006 году профессором Лоуренсом де Невиллем был разработан инженерный подход к оценке стоимости реальных опционов. Инженерный подход является упрощенным и основан на традиционных показателях NPV, а также методах математического моделирования, включая метод Монте-Карло. Предложенный подход позволяет более наглядно представить результаты и является более простым в применении, поскольку не требует углубленных знаний в области экономической теории.

     С учетом изложенного для оценки инвестиционной привлекательности проекта в  сфере недвижимости представляется возможным ввести новый показатель, отвечающим основным требованиям к  показателю инвестиционной привлекательности, обозначенным в начале работы.

     На  этапе проекта инвестиционная привлекательность  недвижимости определяется как отношение  эффективности проекта, готовящегося к реализации, к рыночной стоимости  земельного участка, на котором планируется  его реализация.

     Заметим, что предложенный подход основан  на традиционном построении приведенного денежного потока проекта, с учетом условий конкретного инвестора  и среднерыночных условий.

     Данная  методика оценки эффективности проекта  является более гибкой, нежели методика оценки инвестиционной стоимости. Поэтому предпочтительно применение именно оценки эффективности для учета условий конкретного инвестора в данном проекте.

     Согласно  предлагаемой методике, инвестиционная привлекательность проекта в  сфере недвижимости может быть представлена формулой (9) : 

                                                    (9)

     где

     IP — инвестиционная привлекательность  проекта (investment preference);

     NPVinv — показатель эффективности проекта  для данного конкретного инвестора  (net present value);

     Vmarket — рыночная стоимость земельного  участка (value);

     Vopt — стоимость реальных опционов, имеющихся в данном проекте.

       Таким образом, данная методика  отражает новый подход к оценке  инвестиционной привлекательности  проектов в сфере недвижимости. Использование одной из последних разработок западной экономической науки в сочетании с широко применяемыми отечественными экономистами методиками позволяет расширить круг факторов, влияние которых учитывается при оценке проектов. Дальнейшее изучение подхода, активно внедряемого зарубежными учеными, его совершенствование и адаптация к российским реалиям со временем будут способствовать все более широкому применению на практике предложенной методики оценки инвестиционной привлекательности проектов в сфере недвижимости.

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Опыт зарубежных стран свидетельствует, что инвестиции в недвижимость в  рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций.

     Недвижимость  обладает перспективой развития, вложение средств в недвижимость выступает  устойчивым средством против инфляции, инвестиции в недвижимость являются одним из самых эффективных инструментов обеспечения высоких темпов развития и диверсификации деятельности вновь создаваемых предприятий, в настоящее время ликвидность инвестиций в недвижимость в России достаточно высока, в финансировании операций с недвижимостью достаточно широко могут применяться и применяются средства населения, которое в условиях финансового кризиса в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия.

     Недвижимость  как инвестиционный актив имеет  следующие особенности: стационарность, прочная связь с землей или  неподвижность; уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости; ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли; а также долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

     Рынок недвижимости оказывает существенное влияние на анализ и обоснование решений об инвестировании в недвижимость. Особенности рынка недвижимости такие как: специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на нее); высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью; повышенная роль региональных нормативных актов, определяющих правила работы на рынке; локализованность и персонифицированность рынка, а также ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма определяют специфику рынка недвижимости как сферы инвестиций. Обоснование финансовых решений при инвестировании на данном рынке требует учета данных особенностей.