Государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Согласно закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 года любая сделка с недвижимостью и права на недвижимость подлежат государственной регистрации в соответствующих органах.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке

 В России государственную  регистрацию осуществляет Федеральная  служба государственной регистрации, кадастра и картографии или  Росреестр. Регистрация прав собственности  введена государством с целью  защиты собственников недвижимости от мошенников и различных посягательств на их собственность.

Итак, государственной регистрации подлежит сама сделка, то есть договор купли-продажи недвижимости, и возникшие на основании этой сделки права собственности не недвижимое имущество.

Цель работы – рассмотреть особенности государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости.

1. Государственная регистрация сделок купли- продажи недвижимости

 

1.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с п.1 ст.2 Закона1 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер.2

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.3

 

1.2. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

В соответствии со ст.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5  Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать правила поведения в области государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей собственности недвижимое имущество.

Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества — противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.4

 

1.3. Деятельность государства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

В Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нашли свое закрепление основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации № 288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3 Постановления Правительства № 288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3 ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , Правилами ведения единого государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.5

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются «дела», включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и «книги учета документов». «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.

В соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органом местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент издания;
• договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее свершения;
• свидетельство о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданное уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.