Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит  квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

     Следует принять во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимость московских квартир к началу 2009 года уже потеряла порядка 20%-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в продолжении 2009 года эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15%²⁵ . 

     Дополнительное  снижение цен на квартиры, относящиеся  ко второй категории, может оказаться  более существенным, так как в  кризис все низколиквидные предложения  продать крайне сложно. В зависимости  от степени завышенности начальной  цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

     Также достаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

3.2. Коммерческая недвижимость

 

     Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей  степени попадает под удар, чем  жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя²⁶.

     Причин  здесь несколько. Во-первых, нежилые  помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но в Москве нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной²⁷.

     По  мнению аналитического центра www.irn.ru²⁸, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

 

Заключение

 

     Таким образом, можно сделать следующее  заключение.

     В условиях мирового финансового кризиса  цены на недвижимость, как в Москве, так и за ее пределами, ведут себя совершенно непредсказуемо. Стоимость  коммерческой недвижимости падает: в  среднем, 5% за исследуемый месяц.

     На  рынке жилой недвижимости происходит постепенная стабилизация цен, с  прогнозом укрепления.

     Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и  коррекции цен на недвижимость имеет  свои положительные стороны. По мнению аналитического центра www.irn.ru, после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – первые месяцы 2009 года. А значит, худшее уже позади.

     С продолжением 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема. 
 

 

Список источников и литература

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999.

 

3. Крутик  А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов  Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) – СПб.: Издательство «Лань», 2001.
4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.
5. Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. – 2003. - № 4.
6. Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта.
7. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2004. - № 11.
8. http://www.a-s-r.ru/tabid/262/EntryID/11720/Default.aspx
9. http://www.irn.ru/articles/17417.html
10. http://www.metrinfo.ru/top/
11. http://realty.subscribe.ru/info/analytics/38740
12. http://www.rway.ru/anlinf.asp?txt=2765&tp=1

 

Приложение 1.

 

     Рынок вцелом

 

           Торговые помещения  внутри Садового Кольца

 

           Офисные помещения  внутри Садового Кольца

 

           Производственно-складские  помещения

Приложение 2.