Проблемы регулирования земельных отношений

  Проведение аграрных преобразований , влияющих на социально-экономические условия, процессы труда, производства и реализации продукции, без изменения земельных отношений, как показывает опыт, надаёт положительных результатов.

  Исключительная  роль земельных отношений в системе  аграрных отношений свидетельствует  о том, что аграрные реформы необходимо начинать с земельной реформы, а  не наоборот. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Государственное регулирование земельных отношений в рыночных условиях

2.1. Проблемы регулирования земельных отношений

  Проблема  совершенствования земельных отношений  находится в тупике. Раздача земли  и материальных средств производства в частную собственность крестьянам и фермерам в силу противоречивой и не концептуальной аграрной земельной политики государства не привела к повышению деловой активности миллионов новых собственников, притоку капиталов в сельское хозяйство.

  Все это в комплексе с идеологической подменой аграрных проблем исключительно вопросом о собственности на землю привело к тому, что разрушительные тенденции в аграрной сфере явно опережают созидательные процессы. Банкротство проводимой земельной реформы сегодня ясно почти для всех. Все более очевидным становится и то, что реформа земельных отношений, обеспечивающая движение земли в пользу добросовестного профессионального землевладельца, давно назрела. Из этого делается вывод о том, что при осуществлении дальнейших земельных преобразований необходимо придерживаться двух взаимоисключающих подходов.

  Первый  подход предлагает в дальнейшем радикализацию  земельной реформы, закрепление  доминирующей роли частной собственности  и введение коммерческого оборота  земель сельскохозяйственного назначения на принципах свободной или относительно регулируемой купли-продажи.

  Второй  подход предполагает отказ от земельной  реформы и возврат к прежней  системе землепользования без какого-либо допущения оборота земли. Нам  представляется, что оба эти подхода  неприемлемы и даже губительны для России.

  Земельные отношения в их современном виде возникли на вполне шоковых преобразований без глубоко продуманной стратегии, что привело к результатам, далеко не адекватным интересам сельскохозяйственных товаропроизводителей. С начала реформы  гражданам в частную собственность передано около 100 млн. га пашни, однако новые собственники не смогли обеспечить ее надлежащего хозяйственного использования. Наоборот, из хозяйственного использования выбыло почти 30 млн. га сельскохозяйственных угодий, из них около 18 млн. га – пашни.

  Главная причина неудач, связанных с земельной  реформой, видится в непосредственности и противоречивости преобразований, односторонней ориентации на либерализацию  земельных отношений и упование на саморегулирующую роль рыночных механизмов.

  В связи с этим продолжения курса  на дальнейшую радикализацию реформы, предусматривающей введение права  купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения не только не состоятельно, но и губительно для российского  сельского хозяйства.

  Каковы будут экономические, социальные и нравственные последствия для нашей действительности, если продолжать идти по этому пути? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться, что же собой представляют сегодня потенциальные продавцы и покупатели земли.

  В подавляющем большинстве новые  собственники – это люди, доведенные до нищеты и отчаяния. Многие из них  потеряли связь с производством  и не проявляют экономического интереса к своей собственности. По этой причине  они готовы использовать любую возможность для улучшения своего материального положения, отказавшись от права собственности на земельную долю, поскольку доходов от нее все равно не имеют или, если и имеют то очень и очень незначительные, в виде арендной платы, которая не всегда выплачивается. По сути это ничто иное, как псевдособственность. Ее нельзя увидеть, ощутить, а значит и оценить, т. е. это как бы виртуальная собственность.

  По  оценкам Российского научно-исследовательского и проектно-изыскательного института  земельных ресурсов (РосНИИземпроект), реальная средняя цена земли в России должна составить 3,5-4,0 тыс. руб. за га. При игре скупщиков земли на понижение, а это неизбежно, земля фактически будет продана за бесценок, но покупать ее товаропроизводителю придется уже по ценам, которые будут диктовать спекулянты.

  Даже  при условии обеспечения жесткого государственного регулирования оборота  сельскохозяйственных земель их купля-продажа  будет иметь и другие негативные последствия, включая, прежде всего, дробление  землеиспользования, что приведет к распылению материально-технических ресурсов, ограничению применения современных технологий, натурализации аграрной экономики, снижению почвенного плодородия, сокращению объема производства и увеличению импорта продовольствия. В результате нас ожидает полное обнищание подавляющего большинства сельского населения, окончательное разрушение создавшихся многими десятилетиями производственной и социальной инфраструктуры.

  Рассматривая  капитализацию земли как необходимое  условие привлечения кредитов под  залог земли, забывают об одном, что сегодня стоимость основных фондов многократно превышает залоговую стоимость земли. Именно они сегодня являются основным объектом внимания и должны служить альфой и омегой залога для привлечения капитала. Еще более ликвидный товар – это урожай. Мировые тенденции таковы, что будущее сельское хозяйство – за собственниками технологий, а не земли. Владеть землей будет тот, кто владеет основными фондами. Отсюда главная обязанность государства – принять такую модель земельных отношений, которая бы максимально раскрыла технологический потенциал землепользования в интересах общества.

  В сложившейся ситуации существующие правила использований земель, с  неопределенными правовыми возможностями  собственников земли, не могут обеспечить переход земли в руки эффективных землевладельцев и приток инвестиции. Поэтому на данном этапе основными правовыми актами реформирования земельных отношений должны быть указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, направленные на оперативное разрешение возникающих в использовании проблем.

  Проводимая  в стране аграрная реформа выдвинула  на передний план земельные отношения  как определяющий элемент производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающий между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей.

  В качестве результата земельной реформы  следует выделить крупномасштабное перераспределение сельскохозяйственных угодий по формам собственности и основным типам сельскохозяйственных предприятий, включающие в себя развитие новых крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения.

2.2.  Методы решения  проблемы земельных  отношений

  Первое, что нужно сделать, - вернуть земли сельскохозяйственного назначения в исходное состояние, т. е. в собственность государства. Для этого следует принять решение о выкупе государством в добровольном порядке земельных участков у всех собственников земельных долей по единой для всех цене, независимо от их размеров, географического положения и почвенного плодородия. Такой принцип будет соответствовать равному и справедливому подходу ко всем сельским жителям независимо от их место проживания. Финансирование этой акции надо возложить на Центральный банк Российской Федерации, а для выполнения этой задачи специально учредить Национальный земельный банк. На покупку, например, половины распределенной на земельные доли пашни по приемлемой для крестьян цене – это в пределах 10 тыс. руб. за земельный пай – Центробанк России израсходует, по предварительным расчетам, лишь около одной пятой части сегодняшних золотовалютных запасов и станет собственником несметного богатства – российской земли.

  Реализовав  эту задачу и правильно выстроив валютную политику, Центробанк России сможет превратить наш рубль в одну из самых стабильных валют в мире.

  Одновременно  с покупкой земельных участков Национальный земельный банк приступает к продаже  права пользования ими всем добросовестно  хозяйствующим субъектам на долговременной основе, что позволит эластично вписаться в сложившиеся земельные отношения, т. е. сразу же продавать, но продавать не землю, а право пользования землей. Стоимость права пользования должна устанавливаться Национальным земельным банком на основе кадастровой оценки земельного участка с учетом его местоположения, плодородия и других земельно-оценочных характеристик. В идеальном варианте она может  быть равна земельному налогу, консолидирующему все платежи в бюджетные и внебюджетные фонды, т. е. решиться еще одна задача, о которой разговор ведется уже почти десятилетие. Все это можно выразить в арендной плате за землю, если земля будет передана земельным банком в аренду.

  Этим  самым может быть решена и проблема единого земельного налога. При воплощении идеи – земля в собственности Национального земельного банка и в пользовании крестьян на правах аренды – сохраняется ее общественный статус. Оставаясь нашим национальным достоянием, она в тоже время посредством рыночных механизмов вовлекается в оборот через продажу права пользования. Таким образом, основным агентом земельного рынка будет являться не частный капитал, а государством в лице Национального земельного банка.

  В этой схеме нет места посредникам, спекулянтам и тем более криминалу. В пользу социализации земли и развития арендной формы сельскохозяйственного пользования землей как наиболее приемлемой в российских условиях говорит и то, что эта форма в последнее время получает все более широкое распространение и соответствует мировой тенденции на социализацию земли. Этим курсом следует сегодня все развитые в аграрном отношении страны: США, страны Западной Европы, Китай, другие, так как социализация земли позволяет наиболее эффективно решить проблемы, связанные с привлечением легального капитала в сельское хозяйство в интересах самого хозяйства, а значит и всего общества.

  Если  же иметь в виду эффективность  использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве, то при правовой защищенности арендатора и гарантиях  устойчивого землепользования государство как собственник более заинтересовано и имеет большие возможности в оказании сельскохозяйственному товаропроизводителю финансовой иной помощи в капитальном, хозяйственном и природоохранном обустройстве арендуемых земель, так как одним из источников кредитования землепользователя будет земельная рента, поступающая в распоряжение государства.

  В развитии темы социализации земли перспективным  направлением совершенствования земельных  отношений, наиболее соответствующим  историческим традициям и менталитету  сельского населения, является представление земель гражданам на праве пожизненного владения, законодательное закрепление прав на землю и гарантия их защиты со стороны государства.

  Обладателями  права пользования землей наряду с традиционными землепользователями, сельскохозяйственными предприятиями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами будут и крупные перерабатывающие и мукомольные комплексы, промышленные предприятия, частные инвесторы. Этим будут объективно созданы условия для создания мощных конкурентоспособных, вертикально интегрированных структур агропромышленных компаний. Дело в том, что во всем мире наблюдается процесс концентрации производства и глобализации рынков, но в зарубежных странах он осложнен необходимостью изменения исторически сложившихся частнособственнических интересов. У нас же пока сохраняется уникальная возможность беспрепятственно пойти поэтому пути, что не только позволит решить проблему технического перевооружения сельского хозяйства, но и станет мощным стимулом для развития кооперации, интеграции в АПК, создания крупных компаний по производству, переработке и реализации сельскохозяйственной продукции.

  В деле максимального раскрытия и  использования технологического потенциала землевладельцев и интересах  всего общества ключевая роль должно отводится Национальному земельному банку. Его главными функциями должны стать активная инвестиционная политика, поддержка агропромышленного комплекса средствами из фонда льготного кредитования, предоставлений гарантий инвесторам для реализации проектов. Он должен быть наделен также правом санации и банкротства несостоятельных хозяйств. Банк должен распоряжаться земельным фондом и через жесткий контроль добиваться эффективного использования земли.

  В связи с этим на него логично возложить  финансирование работ по составлению и ведению государственного земельного кадастра, мониторингу и оценке земли, землеустройству, мероприятий по улучшению качественного состояния земель и т.д.

  Таким образом, в общих чертах видится  корректирование курса земельной  реформы в России: государственно-рыночная, сочетающая частный и общественный капитал.

  В России проблема стабилизации и последующего развития сельскохозяйственного производства непосредственно связана с рациональным использованием земли.