Проблемы развития рынка недвижимости в России

2

Содержание

Введение

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Главной особенностью рынка недвижимости является то, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому в условиях ограниченного предложения цена товара определяется величиной спроса.

Значимость данной темы для мировой экономики и экономической теории в целом трудно переоценить, поскольку недвижимость всегда будет оставаться одним из самых востребованных товаров на рынке.

Хотя выбранная тема уже достаточно хорошо изучена многими специалистами, вопрос состояния рынка недвижимости никогда не окажется закрытым. В последние годы государство активно разрабатывает и реализует программы обеспечения людей жильем, поддерживая тем самым молодые семьи, а так же многодетных родителей и других людей, имеющих определенные льготы.

Пожалуй, вопрос обеспеченности жильем рано или поздно касается каждого – этим и обусловлена актуальность выбранной темы.

Целью данной курсовой работы является изучение теоретических основ существования рынка недвижимости, а так же исследование современного состояния рынка недвижимости города Красноярска.

Задачи, поставленные для курсовой работы: изучить понятие недвижимости, виды недвижимого имущества, исследовать особенности рынка недвижимости, изучить формирование и развитие рынка недвижимости города Красноярска, исследовать современное состояние красноярского рынка недвижимости.

1 Механизм функционирования рынка недвижимости

1.1 Особенности рынка недвижимости

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. [2]

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

- передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

- связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны. [9]

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Вид объекта (товара)             

1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.

Географический (территориальный) фактор             

1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.             

Функциональное назначение             

1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)             

Вид сделок             

1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)             

Способ совершения сделок             

1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный. [6]

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.3 Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

- локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

- низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

- сезонные колебания;

- необходимость государственной регистрации сделок;

- вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

- сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

- низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

1.2 Ценообразование на рынке недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости определяется всеми его участниками - собственниками объектов, покупателями, риэлторами, банкирами, оценщиками. И роль последних с течением времени, взрослением рынка и его изменениями возрастает.

При анализе факторов ценообразования на рынке недвижимости принято разделять их на факторы спроса и предложения, внутренние по отношению к рынку недвижимости и внешние, стимулирующие рост цен и тормозящие его, независимые и взаимосвязанные.

Рисунок 1 - Укрупненная типовая структура факторов ценообразования на рынке жилья

Недостаточно внимания уделяется разделению факторов в зависимости от глубины исследуемого периода (в долгосрочном, среднесрочном, краткосрочном периоде могут действовать разные факторы), по иерархическому уровню (дерево факторов), по состоянию рынка (на различных фазах рыночного цикла, стадиях развития могут действовать различные факторы, и характер действия одного и того же фактора может быть противоположным). В связи с этим необходимо рассматривать все классификационные признаки, включенные в таблицу 1.

Ниже в таблице 2 на основе многолетних исследований рынка жилья Москвы профессором кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова Стерник Г.М., [25]   приведен феноменологический анализ и перечень действующих факторов ценообразования, с указанием их классификации по всем введенным признакам. Далее на схемах показана иерархическая структура факторов и стрелками – их взаимодействие.

Таблица 1 - Признаки классификации факторов ценообразования на рынке недвижимости

Таблица 2 - Факторы ценообразования на рынке недвижимости

Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рисунке 2 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.

Рисунок 2 – График спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период [6, с.125]

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Под институциональной структурой рынка недвижимости понимаются социально-политические, организационно-экономические и правовые нормы (институциональная среда), являющиеся базой для трансакций (применительно к рынку недвижимости, под трансакцией предлагается понимать совокупность действий участников рынка по частичной или полной передаче прав на сформированный объект недвижимости и обеспечения их исполнения), а также совокупность организаций, профессионально занимающиеся деятельностью на рынке недвижимости либо ее регулированием (организационная структура).

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка. Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

- законодательную и нормативную базы рынка;

- систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

- систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

- специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости;

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

- эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

- стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

- единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

- законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

- нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

- банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной рыночной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала, ума и энергии.

Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России:

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991 1995 годы.

Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога. Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.

Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку знаменитого Лени Голубкова и т. д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах, реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности -- в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.

Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а, следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы

Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д. Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее.

Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного - эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных - преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого априори значит престижно). Рынок недвижимости существует за их счет.

Появилось понятие элитной недвижимости - эксклюзивных, необычных для массово панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.

В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта - необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента. В этот «переходный» период потребитель воспринимает рекламу как надоедливый, навязчивый инструмент манипулирования сознанием, не желает видеть в ней необходимый и эффективный атрибут продаж. В отношении обоих рынков - и недвижимости, и рекламного - назрела необходимость развиваться в направлении повышения профессионализма, серьезного и ответственного подхода к клиенту.

3. Кризис 1998 года и посткризисный (восстановительный) период: 1998 - 1999 годы

Этот период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку события 1998 года несколько приостановили начавшееся поступательное движение к формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль -- о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998-2002 годы

Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000_х годов (1998-2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных и PR-агентств это время связано с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно.

5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

Ключевые слова этого периода - «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило - «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится - не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Красочным, пестрящим изображением рекламируемого продукта его не завлечешь. Реклама должна быть обращенной лично к нему, распознать и удовлетворить конкретно его интерес и потребность. Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь - вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес класса.

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении - от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений. [20]

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени и окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками нe только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землеполь-зования, архитектуры, налогооблажения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недви жимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально нe создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, "хрущевками", "брежневками", в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то нe совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогооблажения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пяти-десяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей ("сталинки", "хрущевки", "брежневки"), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Существующие особенности российского рынка недвижимости, перечисленные в таблице 3 оказывают влияние на инвестиционную деятельность. [4]

Таблица 3 – Основные особенности российского рынка недвижимости

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека изначально нe создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворцы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения "шквальный" спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен.

Заключение

В ходе выполнения курсовой работы были изучены теоретические основы существования рынка недвижимости, особенности недвижимости, как товара, исследовано современное состояние красноярского рынка недвижимости, достигнута цель и выполнены все задачи, поставленные для данной курсовой работы.

Важной особенностью недвижимости, как товара является изначально ограниченное предложение, что обусловливает значимую роль спроса в формировании цены. Большое влияние на состояние рынка недвижимости оказывают социально-экономические факторы, такие как уровень доходов населения, инфляция, экономические кризисы, количество членов семьи и прочие.

Новым этапом в развитии отношений купли-продажи на исследуемом рынке стало распространение ипотечных кредитов. Появление ипотеки позволило сгладить несоответствие между высокой стоимостью жилья и несоразмерно низким уровнем доходов населения.

В качестве положительных аспектов развития красноярского рынка недвижимости следует отметить растущие в последние годы объемы строительства нового жилья, что, во-первых, говорит о росте предложения на рынке, а, во-вторых, о заинтересованности государства в улучшении жилищных условий для населения.

Как негативный момент следует отметить существующую в условиях текущего экономического кризиса нестабильность цен на недвижимость и выжидание их снижения потенциальными покупателями. Это обусловлено значимым снижением цен на жилье в период кризиса 2009 года.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.

- Недвижимость создается трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которыми осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.

- Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

- Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей и выполняет ряд общих и специфических функций.

- Спрос на недвижимость подчиняется общим законам функционирования рыночной экономики, и находится в обратной зависимости от ценового фактора: чем выше цена, тем меньше желающих приобрести объект недвижимости. Предложение недвижимости в краткосрочном периоде неэластично, т.е. количество предлагаемых объектов остается неизменными при изменении цен, в долгосрочном же периоде прямая предложения недвижимости выглядит как кривая с положительным наклоном, т.к. становится возможным учесть результаты воздействия инвестиций.

- В своем развитии рынок недвижимости в России проходит несколько этапов. Развитие инфраструктуры рынка недвижимости по всем её направлениям способствует становлению цивилизованных отношений как в сфере недвижимости, так и в других сферах общественных отношений.

- Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учитывать основное в данном случае качество - способность приносить доход тому, кто ее использует.

- Активное развитие самого рынка недвижимости и бизнеса мотивирует страховщиков уделять все большее внимание страхованию коммерческой недвижимости. Для некоторых страховых компаний этот сегмент постепенно становится одним их приоритетных направлений.

- Условия ипотеки (требования к заемщику, сроки кредита, процентные ставки и т.д.) различные у разных банков. Кроме того они постоянно меняются. Появляются новые ипотечные программы, изменяются требования к заемщикам, снижаются процентные ставки.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. - 1995. - № 32.

2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 592с.

3. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2002. - 128 с.

4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) - СПб.: Издательство «Лань», 2001. - 480 с.

5. Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. - Киров: Издательство «АСА», 1998. - 624 с.

6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - 320 с.

8. Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2002. - 640 с.

9. Экономическая теория: Учебник. - Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - 672 с.

10. Викторова Л. Ипотека в вашем регионе: Двери открыты. Пока не для всех // Экономика и жизнь. - 2009. - № 4. - С. 4.

11. Государственный расчет // Экономика и жизнь. - 2010. - № 4. С. 4.

12. Григорьев Д. Ловушка для арендатора // Экономика и жизнь. - 2010. - № 37. - С. 2-3.

13. Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. - 2009. - № 4. - С. 13-22.

14. Евпланов А. Ипотека обретает реальные контуры // Российская газета. - 2010. - № 7. - 1 марта. - С. 3.

15. Звягин Ю. Ипотечный кредит дорог и колюч // Российская газета. - 2010.- № 9. - 22 марта. - С. 3.

16. Ивакин А. Что в «земельном» портфеле Германа Грефа // Российская газета. - 2009. - № 6. - 22 февраля. - С. 4.

17. Ипотека взвинтит цены. // Прямые инвестиции. - 2009. - № 7. - С. 4

18. Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. - 2010. - № 2. - 25 января. - С. 1, 3.

19. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Муниципальная экономика. - 2010. - № 3. - С. 75-93.

20. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит. – 2004. - №17 – С.12-14.

21. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2009. - № 1. - С. 77-96.

22. Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. - 2010. - № 7. - 1 марта. - С. 1, 3.

23. Латышева О., Кузнецова Т., Попова Е. Земля: поторгуемся? // Экономика и жизнь. - 2009. - № 7. - С. 4-5.

24. Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. - 2008. - № 10. - 29 марта. - С. 8.

25. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов. – М.: «Экономика», 2009. – 601 стр.

26. Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. - 2008. - № 11. - С. 2-13.

27. http://www.gilportal.ru/ - Аналитический отчет рынка недвижимости 2009 года