Ознакомительная практика за 2009г.

   задает все  параметры  однородности  будущей  выборки,  но сама  не

   обязательно входит в эту выборку.

       Цена может определяться как  на  квартиру  в  целом,  так  и  в

   расчете на 1 кв. м общей площади  квартиры.

3.3. В   пределах  данной  Методики  две   квартиры  признаются

   равными по цене,  если совпадают  конструктивные  модели  домов,  в

   которых  расположены  квартиры  и функциональные модели квартир по

   первым 10 свойствам, упорядоченным  на конкретную дату.

       К примеру,  все типовые однокомнатные  квартиры в  жилом  доме,

   построенном по типовому  проекту,  и расположенные на первом  этаже,

   признаются равными   по   цене,  если    функциональная    модель

   "однокомнатная квартира"   не   содержит  свойства,  превращающего

   данные квартиры в неоднородные (неравноценные).

       Данная Методика  в  качестве  примера предусматривает следующий

   перечень и   упорядочение   свойств   в   функциональной    модели

   "m-комнатная квартира":

       3.3.1. Месторасположение строения.

       3.3.2. Капитальность строения.

       3.3.3. Общая площадь.

       3.3.4. Жилая площадь.

       3.3.5. Площадь кухни.

       3.3.6. Этажное расположение квартиры.

       3.3.7. Количество проходных комнат.

       3.3.8. Высота помещений (этажа).

       3.3.9. Количество балконов, лоджий.

10. Наличие телефона.

 
 

Предполагается, что квартира оборудована другими  обычными  для

данной  местности    удобствами,   важность   которых   учитывается

комплексно, без упорядочения.

Общая  жилая  площадь  и  площадь  кухни  в  выборочных

квартирах считаются равными,  если отличаются на величину не более

1 кв. м  от соответствующих площадей  оцениваемой квартиры.

3.4.4. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих

трех  интервалах:  первый  этаж,  этаж  кроме первого и последнего,

последний этаж.  Квартиры в пределах данных интервалов  при прочих

равных  показателях признаются равными  по цене.

3.4.5. Квартиры,  отличающиеся по высоте помещений в пределах

плюс - минус 10 см,  при прочих равных условиях признаются равными

по цене.

3.4.6. При   возможности  установки  телефона   цена квартиры с

телефоном принимается выше цены аналогичной  квартиры без  телефона

на величину, равную затратам на установку телефона. 

Строим  выборку из аналогичных объектов по следующим параметрам:

• Количество комнат
• Тип квартиры (ПГ,УП,ИНП,МГ,МС,К)
• Тип дома (Кирпич, Панельные)
• Район

 
 
 
 

Математическое  ожидание предложения:

М(х)^предл=(2,5138+2,4064+2,0948+1,9022+1,8854+1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+ +1,2014) / 10 =1,8880

Математическое  ожидание спроса:

М(х)^спрос=( 1,8317+1,8225+1,7503+1,4712+1,2014 ) / 5 = 1,6154 

Медиана  предложения:

М_е^предл  = (1,8854+1,8317) / 2 = 1,8586

Медиана спроса:

М_е^спрос = ( 1,7503+1,4712 ) / 2 = 1,6108

Цена  сделки:

Р = ( М(х)^предл + М(х)^спрос) / 2 * К _ти

К_ти определяется в том случае, когда медиана отличается от математического ожидания  более чем на 10 % 

К_ти = (М_е^спрос + М_е^предл) / ( М(х)^спрос + М(х)^предл )

Р = ( 1,8880 + 1,6154 ) / 2 = 1,7517

Цена  квартиры

Р_кв = Р * Общ. площадь

Р_кв = 1,7517 * 90 = 160,653 млн.руб 

3.3. Согласование результатов  (расчет стоимости  методом капитализации  ренты) 

Цель: Определить стоимость квартиры в зависимости

• от дохода, который она будет приносить
• от срока реализации данного проекта
• от применяемой для инвестора ставки капитализации

 

СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА АРЕНДУ КВАРТИР (в месяц) 

 
 
 

*Поправки берутся  из затратного метода 
 

Ставки по налогам  используемые в расчетах 

 

РАСЧЕТНАЯ ТАБЛИЦА