Основные фонды как фактор современного производства

     В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренд, считается несогласованным сторонами, соответствующий договор – незаключенным.

     Срок  договора аренды определяется сторонами  в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акт сдачи  приемки имущества, документ о санитарном состоянии, заключение государственной санитарной инспекции и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан – в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).

     Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения недостатков, либо возмещения расходов по устранению их, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора (например, не работает отопление или водоснабжение в арендованном нежилом помещении).

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или заменить предоставленное в аренду имущество другим.

     Арендатор может потребовать возмещения причиненных  убытков. Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, например, при прокате автомобиля или автокара, оборудования предприятия и др. (ст. 612 ГК РФ). Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сдан-ного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.

     Арендатор должен принимать участие в расходах по уборке территории домовладения. Арендатор  освобождается от этих расходов, если имеет самостоятельные договоры на производство работ по очистке территории. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).

     Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).

     Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. При этом за исключением случаев перенайма, ответственным по договору остается арендатор.

     Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды. Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении договора аренды.

     От  арендатора, пользующегося имуществом не в соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

     И арендатор, и арендодатель несут  обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако правило это диапозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за своей счет капитальный ремонт, а арендатор – текущий.

     Объем работ по капитальному ремонту и  срок его выполнения предусматриваются  в договоре или дополнительном соглашении к нему. Необходимость капитального ремонта может быть вызвана потребностями, связанными с деятельностью арендатора (например, перестановка батарей центрального отопления или газопроводных труб). Такой ремонт осуществляется за счет арендатора.

     Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость арендной платы; потребовать соответствующего возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ). Законом предусмотрены последствия ухудшения или, на-против, улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).

     В случае порчи, пропажи, обесценения  арендованного имущества арендатор  несет за это ответственность  и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они  самим арендатором или его  работниками, членами семьи.

     По  договору аренды транспортных средств (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ).

     По  договору аренды зданий и сооружений, а также предприятий передается во временное владение и пользование названное имущество (ст. 650-655 ГК РФ).

     По  договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого  для осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, материалов и другие оборотные средства, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами и иные права, а также долги предприятия.

     Арендодатель  должен быть специалистом в сфере  своей деятельности. Он обязан в  присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого напрокат имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом. При сдаче напрокат предметов техники это правило имеет важное значение. При обнаружении арендатором недостатков, особенно если они препятствуют пользованию имуществом, он должен заявить об этом, а арендодатель – в течение десяти дней безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 629 ГК РФ).

     Выбор способов устранения недостатков принадлежит арендодателю. Если недостатки возникли по вине арендатора, он должен оплатить расходы по ремонту и транспортировке взятого напрокат имущества.

     Арендная  плата может устанавливаться  в виде определенных в твердой  сумме платежей. Они могут вноситься периодически, а оплата установлена за единицу площади (за один квадратный метр) или за один кубометр.

     Коммунальные  услуги (электричество, водоснабжение, центральное отопление) оплачиваются дополнительно к арендной плате  по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению.

     После подписания договора аренды зданий и  сооружений происходит передача зданий и сооружений. Передача зданий и  сооружений арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Такой же передаточный акт составляется сторонами при прекращении договора аренды здания или сооружения. Если стороны уклоняются от подписания документа, это означает отказ от исполнения обязанности арендодателя по передаче, арендатора – от принятия объекта.

     На  арендатора могут переходить права требования и долги, относящиеся к предприятию. Что касается лицензии, которую имеет арендодатель, то следует иметь в виду, что она не подлежит передаче арендатору; последний должен сам получить лицензию на занятие определенной деятельностью (ст. 656 ГК РФ).

     При передаче предприятия в аренду необходимо письменно уведомить кредиторов арендодателя о предстоящем договоре и передаче прав арендодателю. В  течение трех месяцев со дня получения  уведомления кредитор вправе потребовать  от арендодателя исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был своевременно уведомлен о передаче предприятия в аренду, может в течение года предъявить иск об удовлетворении своих требований. Если согласия кредитора на перевод долга не последовало, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам. Таким образом, законом защищаются интересы кредиторов лица, передающего предприятие в аренду. Договор аренды предприятия совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации {ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Для этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия. Арендодатель сам осуществляет подготовку документации о передаче предприятия.

     Арендатору  предоставлены широкие права  пользования имуществом арендованного предприятия: он может заключать договор субаренды, реализовывать материальные ценности, если иное не предусмотрено договором аренды. Указанный порядок не применяется в отношении земли. Арендатор может проводить реконструкцию, техническое перевооружение, расширение предприятия.

     Арендатор обязан поддерживать предприятие в  течение всего срока аренды в  надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его  капитальный и текущий ремонт. Он обязан обеспечить функционирование предприятия, оплачивать расходы по его эксплуатации, если иное не предусмотрено договором, а также осуществлять страхование арендованного имущества.

     При аренде предприятия иначе решается вопрос о стоимости улучшений, произведенных  в арендованном имуществе. Если в обычном договоре аренды требуется согласие арендодателя на производство затрат на улучшение имущества, то в данном договоре арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Арендодатель может доказать, что издержки арендатора на улучшение повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, тогда суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений. 

Лизинг

     В соответствии с гл. 34 ГК РФ, финансовая аренда (лизинг) является одной из разновидностей арендных правоотношений. Гражданский кодекс Российской Федерации (Статья 665, ГК РФ) определяет финансовую аренду следующим образом:

     По  договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется  приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

     Правда, следует признать, что любое определение  финансовой аренды является ограниченным и не может учесть всех форм и проявлений этого кредитного-инвестиционного инструмента. Согласно определению Европейской федерации национальных ассоциаций по лизингу оборудования (Leaseurope): "Аренда - это соглашение между собственником имущества (арендодателем) и арендатором, согласно которому первый передает право пользования активом арендатору на оговоренный срок в обмен на периодические выплаты".