Экономика недвижимости

Тема 1

1. Сущность и понятие недвижимости

     Понятие недвижимое  имущество впервые формулировалось  в Римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и  других природных объектов.

     В дореволюционный  период данное понятие использовалось  Петром 1 для ограничения оборота  имущества и порядка ее наследования.

     В советский период деление вещей на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие основные и оборотные фонды, а земельные участки учитывались отдельно по видам и в натуральных единицах измерения. В современной России понятие недвижимость вновь введено в экономический оборот в 1990г. Законом РСФР о собственности в РСФСР в связи с появление статуса частной собственности.

     Недвижимости присуще  след. элементы

Наименование – знак закрепленный за объектом

Содержание – совокупность отличительных характеристик, ядром к-рых явл. Сущностное свойство

Объем – множество объектов отраженных в данной категории.

     Недвижимость – это  земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение к-рых без нанесения несоразмерного вреда их назначению невозможно.

      В то же время  Российским законодательством в  недвижимое имущество включены  вполне движимые вещи-предприятия  как имущественные комплексы, морские  и воздушные суда.

 

2. Классификация недвижимости

Объекты недвижимости классифицируют в зависимости от признаков и их эксплутационно-технологических показателей.

Здания можно разделить на след. Виды: здания производственного назначения; культурно-бытовые,

 обслуживающие, жилые

Также каждое здание можно классифицировать по след. Признакам

1. По этажности
2. По виду строительных материалов: кирпичные, железобетонные, блочные, деревянные
3. По температурному режиму: отапливаемые и неотапливаемые
4. По виду освещения: с естественным, искусственным, смешанным
5. По системе воздухообмена: с естественным, кондиционируемое
6. По сроку службы: 10, 20, 50, 100 и более 100 лет

При классификации земель исходят из их назначения. Выделяют земли промышленных предприятий, земли лесного и водного фонда, земли транспорта и т.д.

На западном рынке объекты недвижимости классифицируют по след. Категориям:

А) объекты недвижимости используемые для ведения бизнеса

Б) объекты недвижимости используемые для получения дохода от аренды

В)избыточная недвижимость, которая не нужна для ведения бизнеса и которую невозможно сдать в аренду.

 

3. Объекты недвижимости и их регистрация

Все объекты подлежащие гос. Регистрации можно разделить на 5 групп.

1. По праву собственности: государственная, частная, общая совместная, общая долевая, собственность в силу давности преобретения;
2. По вещным правам: хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемый участок земли, постоянное пользование земельным участком
3. По ограничению прав: аренда, ипотека, доверительное управление,Лизинг
4. Сделки обеспечивающие право: изменение прав, подтверждение прав, возникновение прав
5. Недвижимость как объект специальной регистрации: леса и многолетние насаждения, обособленные водные бассейны, здания и сооружения, земельные участки

Гос. регистрация прав осущ. по месту нахождения объекта. Для регистрации необходимы след. документы: договор в отношении объекта недвижимости, свидетельство о приватизации, свидетельство о праве наследования, вступление в силу судебных решений, план земельного участка с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности.

Гос. Регистрация проводится в след. Порядке: прием документов и квитанций об оплате, правовая экспертиза и проверка законности сделки, выявление противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, внесение записей в единый гос реестр, получение специальной подписи, выдача удостоверения о гос. регистрации

 

 

Тема 2.

1. Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости это определенный набор механизмов по средствам которого передаются права на собственность и связанные с ней интересы. Рынок недвижимости-это совокупность локальных и региональных рынков отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска и эффективности инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости явл. Существенной составляющей любой национальной экономики и составляет 50% всего мирового богатства. Без рынка недвижимости невозможен рынок вообще, т.к. рынок труда для своего существования должен иметь или арендовать соответствующие помещения. На рынке недвижимости выделяют 2 составляющие:

1. Первичный рынок-это экономическая ситуация когда недвижимость как товар впервые представлена на рынке. Продавцами на этом рынке выступают строительные компании или государство
2. Вторичный рынок – реализуется недвижимость раннее проданная на первичном рынке

      2.Сегментация рынка недвижимости

     Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка – это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены любые характеристики.

Различают след сегменты рынка недвижимости: Рынок жилья, Рынок ком. Недвижимости, Рынок земельных участков Рынок жилья сформировался в период бесплатной регистрации муниципального и ведомственного жилого фонда. Его можно разделить на рынок городского и загородного фонда. Городской жилой фонд разделяется на след группы: жилье низкого качества, типовое жилье, элитное жилье. Рынок загородного жилья подразделяется на: новое строительство, старая застройка, незавершенное строительство. Рынок земельных участков во многих странах явл основной ценностью. В РФ имеет достаточно низкое развитие, т.к. земельные участки имеют низкий % зарегистрированных прав.

 

3.  Классификация рынка недвижимости

Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребителей и возможностей участников сделки.Рынок недвижимости классифицируют по след направлениям

1. По географическому фактору, т.е. каждый отдельный регион представляет собой отдельный рынок
2. По использованию: рынок жилого фонда, рынок ком. Недвижимости, рынок недвижимости производственного назначения, рынок недвижимости с/х назначения
3. По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости
4. По инвестиционной мотивации: рынок приносящий доход, рынок с потенциалом роста, налоговые укрытия
5. По типу прав собственности: право на аренду, на хоз. Ведение, на оперативно управление

 

4. Рынок ком. недвижимости

Рынок ком. Недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, к-рые дифференцируются по след направлениям:

Офисные помещения подразделяются на 3 сегмента:

1. Элитные офисы соотв всем мировым стандартам. Чаще всего находятся в отдельных помещениях
2. Офисы, находящиеся в хорошо отремонтируемых помещениях
3. Офисы находящиеся в зданиях муниципального сектора, необорудованы и без ремонта

Торговые помещения. Данный рынок можно разделить на 2 составляющих

1. Торговые помещения находящиеся в центре города. По ним преобладают сделки купля-продажа
2. Торговые помещения находящиеся за городом. По ним преобладают сделки аренды.

Рынок складских помещений представлен складами различными функциональными назначениями. Выделяют склады-холодильники, склады-элеваторы, универсальные склады.

Рынок производственных помещений имеет развитие в местах добычи полезных ископаемых или в местах избыточной рабочей силы.

 

5. Факторы влияющие на спрос и предложение

На спрос и предложение влияют след группы факторов:

1. Экономические: динамика и уровень доходов, дифференцация доходов потенциальных покупателей, возможность привлечения заемных средств, состояние предпринимательской активности, тарифы на ком. Услуги, налогооблажение, цены на рынке недвижимости, уровень арендной платы.
2. Социальные: тенденция к увеличению численности населения, возрастной состав, уровень образования
3. Административные: различного рода ограничения, контроль различных видов, условие получения прав на строительство
4. Факторы окр. среды: экология, состояние соц. Инфраструктуры, транспортные условия, место нахождение.

Тема 3.

1. Сущность и понятие оценки недвижимости.

Оценка недвижимости это сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Оценка недвижимости это необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью.

Оценщик – это лицо имеющее специальное знание и образования для проведения процедуры оценки определенного объекта недвижимости.

Оценка имущества- это определение стоимости имущество в соотв с поставленной целью с соблюдением правил и требований. В соотв с законом  РФ об оценочной деятельности право на проведение процедуры оценки явл безусловными не зависит от установленного законодательства.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъекта оценки направленная в отношении объекта оценки на установления рыночной или иной стоимости.

Профессиональному оценщику вменяются след. Обязанности: устанавливать рыночную или иную стоимость, выявлять потребность в услугах оценки, устанавливать деловые контакты, оформлять и заключать договоры на проведение процедуры оценки, составлять отчеты о выполненной работе, обеспечивать сохранность отчетов.

Оценочная деятельность подлежит лицензированию.

 

2. Случаи возникновения необходимости в оценке недвижимости

Проведение оценки недвижимости должно быть обязательно в след случаях: при продаже государственного или муниципального имущества, при аренде государственного или муниципального имущества, при залоге государственного или муниципального имущества, при переуступке долговых обязательств, при внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставной капитал, при выкупе имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд,  при оплате дополнительно выпущенных акций не денежными средствами, при составлении брачных контрактов, а также разделе имущества разводящихся супругов.

Также оценка недвижимости может быть: при купле-продаже, при аренде и лизинге, при кредитовании под залог и ипотеке, при переоценке основных фондов, при страховании и налогооблажении, при определении имущественных долей учредителей, при разрешении имущественных споров.

 

3.Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости это свод методологических правил на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость недвижимости.

Т.к. в процессе оценки наблюдается взаимодействие трех факторов: субъекта, объекта и рыночной среды, то выделяют 3 группы принципов

1) основаны на представлении  собственника: принцип полезности, ожидания, замещения

2) связанные с эксплуатацией  недвижимости: принцип остаточной  продуктивности, сбалансированности, оптимального размера

3) связанные с рыночной средой: зависимость от внешней среды, спроса и предложения, конкуренции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тема 4

1. Сущность и понятие сделки

Сделкой называется осознанной действие гражданина или юр лица направленное на установление, изменение, прекращение прав и обязанностей.