Ипотечный бизнес различных стран мира. Становление ипотечного бизнеса в России

1. Инвестор - андеррайтер

1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).

1.2. Инвестор либо вносит  деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный  счет (если инвестор - юридическое  лицо, то денежные средства перечисляются  на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных  средств является либо корешок  приходно-кассового ордера, либо  копия платежного поручения.

1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных  заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны  подписывает договор купли-продажи  жилищных сертификатов, андеррайтер  регистрирует данный договор.

2. Инвестор - Регистрационный  центр (РДЦ)

После подписания указанного договора инвестор получает выписку  из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.

3. Инвестор - агент по недвижимости

Не позднее 10 дней после  даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения  соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.

4. Инвестор как продавец

Инвестор имеет возможность  продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой  или “россыпью”, аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.

5. Инвестор - Банк-гарант

Если инвестор не подал  до указанной даты заявку на погашение  жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.

Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы  привлечения средств юридических  и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего  в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией  различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации  делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными.

Значимость регионального  опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием  рынка жилья, который в виду специфики  товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные  финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные  кредиты), огромная заинтересованность местных властей в решении  жилищных задач—все это сегодня  один из самых перспективных вариантов  долгосрочного кредитования в России.

 

 

Глава V. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России

 

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд  факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов  ипотеки.

Так, например, для населения  можно выделить следующие благоприятные  факторы:

* разгосударствление жилищного  фонда (доля государственной собственности  составляет около 8%) и сосредоточение  домовладений в личной собственности  (около 46%), что позволяет гражданам  использовать доходы от продажи  имеющегося жилья для оплаты  взносов за вновь приобретенное  жилье;

* возникновение среднего  класса (около 16% населения), т.е. слоя  населения, имеющего высокую кредитоспособность  и достаточные доходы для обслуживания  и возврата ипотечных кредитов;

* изменение структуры  спроса населения на жилье,  обусловленное не только требованиями  к размеру жилой площади, а  все большими требованиями к  планировке и качеству жилья,  типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

* повышение подвижности  населения в пределах территории  страны;

* рост понимания значимости  недвижимости как объекта вложения  сбережений, важного условия стабильности  жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные  факторы. Это:

• разгосударствление строительного  комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных  подрядчиков;

• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике  и увеличении объемов жилищного  строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению  технологий строительства для обеспечения  возросших потребностей покупателей  жилья и укрепления конкурентоспособности  в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• возникновение сети новых  предпринимательских структур, обслуживающих  рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок  населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной  и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками  пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны  государства финансирования реального  сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных  и местных органов власти в  поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство  по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами  для органов государственной  и местной власти являются следующие  факторы:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение  среднего класса, рост занятости  населения и связанное с этим  повышение социальной стабильности  в обществе;

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные  отношения не приобрели того размаха  и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении  ипотечных отношений, прежде всего  в сфере ипотечного жилищного  кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

российские банки демонстрируют  стойкое нежелание включаться в  долгосрочное кредитование, в том  числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных  кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи  с низкой доходностью (по меркам отечественных  банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

структуры, так или иначе  занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы  на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны  видеть причины проблем не в самой  ипотечной системе, а в общих  экономических показателях. Мировая  практика свидетельствует, что ипотека  перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между  доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной  чертой ипотеки. Иными словами, спрос  есть, но нет материального обеспечения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Итак, в своем реферате я ввела термин ипотека, рассмотрела  ипотечные системы разных стран, просмотрела сравнительные показатели ипотечного кредита за разные годы, индексы цен на жилье, процентные ставки ипотечного кредита. Настоящим  открытием стало лично для  меня наличие особой, социальной ипотеки, процентная ставка по кредиту которой всего 7%, при этом цена за квадратный метр не должна превышать средней рыночной цены. Социальная ипотека является реальным спасением для многих семей, правда, получить ее бывает не просто – после сбора большого количества бумаг, семьям еще придется простоять в очереди несколько лет. Интересным «интернетным атрибутом» ипотеки является ипотечный калькулятор, который высчитывает переплату за каждый год при различных первоначальных взносах.

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения  и средств инвесторов и направить  их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Поэтому благодаря  ипотеке можно задействовать  огромные финансовые ресурсы, которые  хранятся на руках населения в  виде наличной иностранной валюты и  объёмы которых сопоставимы с  государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и  коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.