Ипотечное кредитование в РФ, проблемы и перспективы развития

     Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

     В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные  листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

     В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. 
 

     2.2. Общие сведения об ипотеке в РФ

     Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения  по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

     Объектом  ипотеки согласно законодательству РФ может быть жилое помещение, а  также любое недвижимое имущество: здания и сооружения, земля, суда и т.п.

     С юридической точки зрения ипотека  является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком  своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту.

     Основным  достоинством ипотеки является возможность  приобрести объект недвижимости уже  сейчас, вместо того, чтобы много  лет накапливать необходимую  сумму.

     Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

     Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной  комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора.

     За  те несколько лет, что ипотека  существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И  хотя приобретенная таким образом  квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

     На  рынке ипотечного кредитования реально  осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов. Сумма первоначального  взноса увеличена всеми банками до 30 - 40% от размеров кредита. Ужесточены требования к пакету предоставляемых документов, в частности подтверждения доходов. Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет).

     Первичный рынок ипотечных кредитов.

     Реализация  экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

     Перечень  объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к  нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

     В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

     В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

     Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

     В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

     Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

     Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств. 
 

     2.3. Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ.

     По  данным Аналитического центра АИЖК, по итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,6%: с 1,17 млн (2009 года) до 1,26 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения  и цен на жилье (по итогам последнего квартала 2010 года, средняя цена на жилье выросла более чем на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года). 

Средневзвешенная  ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009 - 2010 гг.)

 

Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал

 

     Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных  кредитов на общую сумму в 378,9 млрд рублей. Объем кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

     По  данным Банка России на 01.12.2010 года объем  задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%.  

Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

Данные  Банка России, расчеты АИЖК

     Совокупная  доля дефолтной задолженности с  платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 6,95%; доля задолженности  с технической просрочкой платежей (до одного месяца) - 5%; а доля задолженности  с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) - 1,77%.  
 
 

     2.4. Основные виды ипотеки в РФ

     В России существуют несколько видов  ипотечного кредитования. Самый распространенный из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости  от того, на каком, вторичном или  первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

     Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

     Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

     Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования – 15-20 лет.

     Еще один вид ипотеки – кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для  заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

     Достаточно  распространен нецелевой ипотечный  кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

     Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

     Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид  ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных  перевозок и исследования космоса.

     Наряду  со стандартными ипотечными программами  имеются специальные государственные  программы, например, ипотека для  молодой семьи. Такой категории  населения государство предоставляет  субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

     Стандартные условия выдачи ипотечного кредита  на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости  объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.