Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Забайкальский  государственный университет»

(ЗабГУ)

Кафедра гражданского права  и гражданского процесса 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

по  дисциплине «Гражданское право Российской Федерации» 

Вариант: №5 
 
 
 
 
 
 

Выполнил: студент группы ЮРЗ-09-03

Дудоладов С.А.

Проверил: Яцечко Людмила Андреевна 
 

Чита 2011

 

     План:

 

 

     Введение 

     Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового  положения такого договора актуально  как никогда по ниже следующим  причинам.

     Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием  Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной  жилищной политики", предопределило концептуально новый подход к  сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий  аренды, приобретения или строительства  жилья за счет собственных средств.

     Жилищный  кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям  складывающихся общественных отношений  в новых социально-экономических  условиях, ибо был ориентирован в  основном на регулирование договоров  социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и  общественному жилищному фонду.

     Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает  более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров  коммерческого и социального  найма жилого помещения, аренды жилья  и других оснований.

     Анализ  статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию  найма жилого помещения, и норм жилищного  законодательства показывает, что существование  двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно  затрудняет целостное восприятие поведенческой  модели правового регулирования  жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного  законодательства, в первую очередь  Жилищного кодекса РСФСР и  главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной  регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

     Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма  жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых  помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все  равно такое помещений может  быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми  актами, ограничить сферу их действия.

     Во-вторых, жилые помещения являются объектами  недвижимости, что обуславливает  их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

     Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается  еще и тем, то смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье  социально не защищенных слоев населения. Так в 2000 году появился договор социального  найма жилья с участниками  Великой Отечественной войны.

 

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

 

     Регламентации отношений найма жилого помещения  посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения — договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

     Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.

     Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

     Объектом  договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома). Пригодность  жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

     Все предоставляемые гражданам жилые  помещения объединяются законодательством  в понятие. «Жилой фонд» - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

     В зависимости от вида собственности  жилищный фонд, согласно Конституции  РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

     - фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

     - государственный жилищный фонд;

     - муниципальный жилищный фонд.

     При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию — социальное или коммерческое. Договор социального  найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

     Основания возникновения жилищных отношений:

      - решение органа местного самоуправления (социальный найм);

      - договор (коммерческий найм).

     Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

      - Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст.40).

      - В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ — отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма. ЖК РФ — комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма — ЖК РФ. Нормативные акты субъектов РФ. 

 

     2. Договор социального найма жилого помещения. 

     Договор социального найма жилого помещения заключается на основе сложного юридического состава:

     - постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

     - наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

     - решение органа местного самоуправления на жилое помещение — официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

     Круг  лиц, имеющих право на получение  жилых помещений социального  пользования в соответствии с  жилищным законодательством:

     - граждане, не имеющие жилых помещений;

     - граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения — это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления;

     - граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

     - граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

     Из  этого правила предусмотрены  исключения — внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального  найма следующим категориям граждан:

     - гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

     - детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

     - гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

     Решения о предоставлении жилых помещений  выдаются или направляются гражданам  не позднее чем через три рабочих  дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в  установленный им срок.

     По  договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.