Проблемы ипотеки в России

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

Введение

 

В связи со стремительным  развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние  годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных  работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.

В связи с этим концептуальный подход к исследованию проблем ипотеки  и выработка системных предложений  по его совершенствованию является важной и актуальной задачей дальнейшего развития науки в области залога недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института  ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Целью исследования является комплексный анализ теоретических  и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

• рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования;
• детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, применяемые в практике системы организации ипотечного кредитования;
• рассмотрены наиболее эффективные и адаптированные к современным условиям программы ипотечного кредитования.

При написании работы использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.

В соответствии с целью и задачами построена  структура дипломной работы. Она  состоит из введения, пяти глав, заключения и списка использованной литературы.

Основными источниками  информации при написании данной работы  служат материалы нормативных  документов и инструкций, научно-популярных статей периодических изданий, учебников и книг.

 

 

Глава 1. Общая характеристика ипотеки  в гражданском праве

1. Основания возникновения и предмет ипотеки

 

Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как  это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества.

Ипотека представляет собой залог  недвижимого имущества.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

- ипотека в силу закона;

- ипотека по договору.

Как отмечает Толкушкин А.В., разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества¹.

В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого  имущества по договору ренты, а также  по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

- при покупке недвижимого имущества  в кредит, в том числе с условием  рассрочки платежа;

- при приобретении жилого дома  или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает  также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как  по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется  равноценное имущество.

Законом установлены дополнительные основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении основного обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона об ипотеке) и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество.

В ГК РФ мы находим значительно  большее число норм о залоге, не продублированных законом или продублированных лишь частично, и применимых в силу этого к ипотечным отношениям как к разновидности залога помимо норм Закона «Об ипотеке». ГК РФ (ст. 64 и п. 3 ст. 65 Закона об ипотеке) устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юридического лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 338 ГК РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о залоге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому ст. 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям.

Так, Индивидуальный предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд  Республики Татарстан с иском  к индивидуальному предпринимателю  Бадрашитовой И.М. и Сбербанку о  признании частично недействительным заключенного между ответчиками  договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что  между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.

Судом в данных требованиях  было отказано, т.к. Передача продавцом  в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи  покупателю, чье право собственности на приобретенное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке) недвижимого имущества².

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные  нормативные правовые акты. Федеральную  правовую базу ипотечного жилищного  кредитования в настоящее время  образуют:

- Гражданский кодекс  РФ (части первая, вторая и третья);

- Федеральный закон  от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» с последующими  изменениями и дополнениями;

- постановление Правительства  РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах  по развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Требования, носящие не денежный характер, не могут удовлетворяться  за счет стоимости заложенной недвижимости. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Объектами договора ипотеки  могут быть: здания, сооружения, жилые  и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированное, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды³.

1.2.Содержание правоотношения по договору ипотеки

 

Ипотека по договору - залог  недвижимого имущества, возникающий  на основании договора, заключенного между сторонами⁴.

По договору об ипотеке  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек (судебных расходов) и иных  расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества  (п. 1 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).

Сделками признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК).

Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней  считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст. 154 ГК).