Правовые особенности договора аренды нежилых помещений

2.1. Муниципальное образование  как арендодатель нежилых помещений

     Одной из сторон договора аренды (имущественного найма) и договора аренды нежилого помещения в частности является арендодатель, что предусмотрено главой 34 ГК РФ.

     Арендодателем имущества по договору аренды нежилого помещения может быть его собственник либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, что вытекает из смысла ст.608 ГК РФ.

          Как известно, муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, что предполагает возможность их не только владеть и пользоваться принадлежащим им на праве собственности имуществом (в том числе и нежилыми помещениями), но и распоряжаться им в порядке, установленном нормативными актами органов местного самоуправления.

       В городе Красноярске органом, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом является Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (далее - Департамент), являющийся правопреемником Департамента недвижимости Администрации г. Красноярска и созданный Постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005  №55/1.²⁵ На основании данного нормативного акта Департамент управляет,  распоряжается объектами муниципальной собственности, передавая их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование в пределах, установленных действующим законодательством РФ, правовыми актами города, выступая при этом арендодателем муниципального имущества (п.3.39;3.40).²⁶

      Кроме того, пункт 4.7 Положения о Департаменте предусматривает в числе полномочий Департамента право заключать договора аренды муниципального недвижимого имущества, осуществлять контроль за поступлением арендных платежей, согласовывать субаренду муниципального имущества.

          В своей деятельности Департамент руководствуется также Положением “О порядке управления и распоряжения городской собственностью”, утвержденным Решением Красноярского городского Совета,  которое определяет состав городской собственности, в числе которых значатся муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения (п. 1.2)²⁷. Порядок сдачи муниципального нежилого фонда в аренду предусмотрен в Положении “Об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и методики определения арендной платы”²⁸. Следует отметить, что данный нормативно-правовой акт определяет объекты муниципального нежилого фонда г. Красноярска, относя к ним находящиеся в муниципальной собственности нежилые отдельно стоящие здания, строения, сооружения и нежилые помещения в них, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах, подвалы (п.1.1 Положения).

     В определенных случаях рассмотрение вопроса о возможности сдачи  в аренду  муниципальных нежилых  помещений относится не только к  компетенции Департамента. Это касается временно свободных от уставной деятельности нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении и безвозмездном пользовании муниципальных учреждений здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры, физкультуры и спорта, которые вправе выступать в качестве арендодателя имущества. Данное положение отражено в Постановлении Президиума ВАС РФ, который рассмотрел протест на постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.02.99 по делу №А67-1918/98 Арбитражного суда Томской области по иску негосударственного образовательного учреждения “Научно-образовательный центр ''Полет''” о защите нарушенных прав в связи с отказом Томского политехнического университета заключить на новый срок договор аренды помещения. В описательной части постановления суд отметил, что в силу ст. 296 Гражданского кодекса РФ учреждение в отношении закрепленного за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения им.

          Согласно пункту 2 статьи 39 Закона Российской Федерации “Об образовании” объекты собственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятся в оперативном управлении этого учреждения. Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (пункт 11 статьи 39; пункты 1, 2 статьи 47 Закона).

     Факт  нахождения спорного имущества в оперативном  управлении Томского политехнического университета установлен судом  и подтвержден  материалами дела, следовательно,  университет  вправе выступать  арендодателем. ¹

  В данном случае возможность сдачи в аренду оценивается руководителями этих учреждений по согласованию с органами Администрации города, в ведении которых находятся указанные учреждения (п.1.4 Положения об аренде). Объекты муниципального нежилого фонда могут быть переданы в аренду по результатам торгов (аукциона, конкурса) либо иным способом- в соответствии с поданной заявкой (п.2.4 Положения об аренде).

       Кроме того, согласно общему правилу, установленному в ст.225 ГК РФ все бесхозяйные вещи подлежат учету и последующему обращению в судебном порядке в муниципальную собственность того муниципального образования, на территории которого они обнаружены.

       Необходимо отметить, что как у любого хозяйствующего субъекта, у местного самоуправления в условиях рыночной экономики появились и другие способы приобретения и приумножения объектов муниципальной собственности, начиная от обычной производственной деятельности муниципальных предприятий и заканчивая сделками с имуществом, получением доходов от  сдачи недвижимого имущества в аренду и др.    Однако в отличие от коммерческих организаций, целью которых является извлечение прибыли в интересах их участников, муниципалитеты, как местные органы власти, не должны позволять себе использовать полученную прибыль в сферах, не связанных с интересами своего населения.

   В связи с этим, в юридической  литературе довольно часто можно  встретить мнения авторов о наиболее эффективном использовании, управлении и распоряжении муниципальной недвижимостью (особенно нежилыми помещениями) в условиях рынка.¹

   С мнениями таких теоретиков трудно не согласиться. Но, было бы наивно полагать, что эффективность управления и  распоряжения муниципальной недвижимостью, а в особенности нежилыми помещениями, связана лишь с наличием надлежащей нормативно-правовой базы и строгим исполнением соответствующего законодательства.  При всем этом, нельзя отрицать, что добротное законодательство является одним из важнейших компонентов и условий достижения высоких экономических результатов.

   Подводя итог о правовом положении арендодателя в отношениях по аренде нежилых помещений,   важно отразить норму, закрепленную в п. 1 ст. 617 ГК РФ, а именно, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу,  не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Примером применения данной нормы стало Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа, который рассмотрел кассационную жалобу на решение арбитражного суда Владимирской области по иску ЗАО “Инвестиционная компания ''НИМБ'' к ОАО “Институт Гипроагрохим” об обязании последнего включить отопление, электроэнергию и предоставить коммунальные услуги в арендуемом помещении, а также запретить арендодателю создавать препятствия в пользовании помещением. В мотивировочной части постановления суд сослался на пункт 1 статьи 617 ГК РФ и отметил, что данная норма защищает добросовестного арендатора и устанавливает его право на продолжение пользования имуществом независимо от смены собственника. ²⁹

   Таким образом, органы местного самоуправления в соответствии с вышеперечисленными нормативными актами могут полноправно выступать арендодателями нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, как и любой хозяйствующий субъект. Особенность состоит лишь в том, что муниципалитеты в отличии, например, от юридических лиц при осуществлении данной деятельности преследуют публичный интерес, и прибыль от арендуемого имущества должна быть направлена на удовлетворения потребностей населения. 

2.2. Правовое положение арендодателя по договору аренды нежилых помещений

   Содержание  договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяют группы условий, определяющих преимущественно обязанности соответственно арендодателя или арендатора. Такая дифференциация условий договора сама по себе является довольно условной, так как их выполнение зачастую требует совершение определенных действий, как от арендатора, так и от арендодателя. К примеру, выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых “кредиторских”  обязанностях контрагента по договору, выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником (арендодателем  или арендатором) основной обязанности, предусмотренным соответствующим условием договора. ¹

   В целях изучения договора аренды нежилых  помещений,  условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя (которые и будут рассмотрены в данной работе); вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора по договору аренды нежилых помещений противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

   Необходимо  напомнить, что в действующем гражданском законодательстве нет однозначного понимания того, какие нормы ГК РФ следует применять к договорам аренды нежилых помещений – общие нормы ГК РФ об аренде (параграф 1 гл.34 ГК РФ) или нормы договора аренды зданий и сооружений (параграф 4 гл. 34 ГК РФ), а, значит, нет определенности в определении прав и обязанностей сторон, в частности арендодателя, по договору аренды нежилых помещений. В настоящее время юридическая и судебная практики исходят из того, что к договорам аренды нежилых помещений правила соответствующего параграфа об аренде зданий и сооружений применяются только в случае прямого указания об этом в договоре¹. Данное утверждение не является обоснованным, поскольку договор аренды нежилых помещений имеет ряд отличительных черт, особенностей, связанных с объектом договора, порядком заключения договора, его условиями и, соответственно, правами и обязанностями сторон, а Общие положения ГК РФ об аренде не в силе учесть данные моменты.

   На  этом основании вполне целесообразно  при характеристике прав и обязанностей арендодателя по договору аренды нежилых помещений провести сравнительный анализ норм ГК РФ  и специфики самого договора решить вопрос о том, нормы какого параграфа ГК РФ об аренде могут наиболее четко отразить сущность аренды нежилых помещений.

   В соответствии с общими нормами ГК РФ об аренде и параграфа 4 гл. 34 (о договоре аренды зданий и сооружений) основной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ) в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии в разумный срок. Данная норма является применимой ко всякому договору аренды. Пункт 3 статьи 611 ГК РФ устанавливает правомочия арендатора при невыполнении этой обязанности в виде права истребовать арендуемое имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и требования от арендатора о возмещении убытков, причиненных в результате несовершенной передачи арендованного имущества в виде реального ущерба (дополнительные затраты в связи с наймом аналогичного имущества и т.п.) и упущенной выгоды (потери из-за простоя, которые вызваны неполучением арендованного имущества в срок)¹. Для защиты своих прав арендатор может предъявить иск в суд или в арбитражный суд, исходя из подведомственности спора.

   Тем не менее,  ст. 655 ГК РФ существенно отличает порядок такой передачи имущества, что характерно и при аренде нежилых помещений. Так, п.1 ст. 655 ГК РФ предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Требования о таком виде предоставления имущества арендатору содержатся в действующих нормативно-правовых актах, регламентирующих порядок сдачи в аренду нежилых помещений. В соответствии с п.3.6.4 Положения о порядке управления и распоряжения городской собственностью передача имущества (за исключением земельных участков) в аренду арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи, который готовится арендодателем, подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора аренды².  Такое требование вытекает из особенности и важности объекта договора аренды нежилого помещения, что требует особого юридического закрепления.

   Необходимо  отметить отличительную черту договора аренды зданий или сооружений, сущность которой вполне правомерно отнести  и к договору аренды нежилого помещения. Пункт 1 статьи 652 ГК РФ предусматривает, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Причем, передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. На первый взгляд эта норма не имеет ничего общего с договором аренды нежилых помещений. Данного мнения придерживаются большинство юристов. ¹ Однако некоторые авторы правомерно утверждают, что “если иное не предусмотрено законом или договором, в арендную плату за пользование нежилым помещением, указанную в договоре, должна быть включена и плата за пользование земельным участком, который передается вместе с арендованным помещением”². В действующей в настоящее время Методике по определению уровня арендной платы за нежилые помещения (здания) рекомендовано устанавливать годовую арендную плату за нежилые помещения не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывать по формуле, установленной п. 3.1. настоящего акта. Важно отметить, что в данной формуле учитывается стоимость арендной платы за землю, фактически используемую арендаторами нежилых помещений, включая занятую помещением, которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон и в соответствии с земельным законодательством³.