Содержание работы: 

 

Введение

 

     Договор аренды – один из важнейших и  очень распространенных гражданско-правовых договоров. По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Широкое распространение договора аренды обусловило возникновение массы проблемных ситуаций, касающихся арендных отношений  в области налогообложения и бухгалтерского учета.

     В частности, в бухгалтерском учете  доходы от аренды, не являющейся предметом  деятельности организации, признаются операционными. Если же аренда – предмет  деятельности организации, то поступления  от нее относятся к доходам по обычным видам деятельности (пункты 5,7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

     В связи с отсутствием четкого  легального определения понятия  «предмет деятельности организации» последняя  сама определяет, что является предметом  ее деятельности и в зависимости  от этого принимает решение о порядке классификации доходов в учете и отчетности. В целях сближения бухгалтерского и налогового учета целесообразно одинаково классифицировать доходы от аренды в обоих видах учета.

     Основным  источником правового регулирования  договора аренды является Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) (ст.ст. 606-607). Нормы об аренде земельных участков также содержатся в Земельном кодексе РФ (ст.22 и др.). В отношении финансовой аренды (лизинга) действуют как положения ГК РФ (ст.ст.665-670), так и нормы Федерального закона от 29 октября 1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (действует в редакции Федерального закона от 29 января 2002г. № 10-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральными законами от 24 декабря 2002г. №176-ФЗ и от 23 декабря 2003г. №186-ФЗ). Налоговый аспект договора аренды регламентируется нормами Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ).

     Наряду  с законодательными актами действует  целый ряд подзаконных нормативных  правовых актов, содержащих положения  об аренде. В их числе можно назвать Постановление Правительства РФ от 17 августа 2002г. № 615 «Об утверждении норм расходов при продаже гражданам и юридическим лицам находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков», Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000г. №914 «Об утверждении Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (действует в редакции Постановления правительства РФ от 16 февраля 2004г. №84) и т.д.

     Настоящее издание позволяет получить полное представление о многих нюансах  налогообложения и бухгалтерского учета в арендных отношениях.

     Основной  целью данной курсовой работы является показать значение аренды основных средств в деятельности предприятия, задачи, нормативное регулирование, порядок учета и документальное оформление текущей и финансовой аренды основных средств у арендатора и арендодателя.

 

1. Договор аренды – один из важнейших гражданско-правовых договоров

1.1. Понятие и стороны договора аренды

 

     Определение договора аренды содержится в статье 606 ГК РФ. В законодательстве закреплены два наименования этого договора – собственно аренда и имущественный  найм.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем доходы, полученные в результате использования имущества за время его аренды, считаются собственностью арендатора.

     Как следует из приведенного выше определения  договора аренды, сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем признается лицо, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду. В качестве арендатора выступает лицо, временно владеющее и пользующееся (или только временно пользующееся) предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.

     В первую очередь право сдачи имущества  в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любое физическое лицо или организация, в собственности которого находится соответствующее имущество. 

     Права и обязанности  арендодателя.

     Обязанности арендодателя.

     Прежде  всего, арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

     Следующая обязанность арендодателя состоит  в том, что он должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Данная обязанность закреплена в пункте 1 статьи 611 ГК РФ.

     По  общему правилу при сдаче имущества  в аренду арендатору следует передать все имеющиеся у арендодателя документы на это имущество. К числу таких документов относятся технический паспорт, сертификат качества и иные подобные документы, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды.

     Последствием  неисполнения арендодателем данной обязанности может быть невнесение арендатором платы за пользование имуществом (арендной платы). Причем в этом случае арендная плата не подлежит взысканию в судебном порядке.

     Кроме того, арендатор вправе потребовать  расторжения договора аренды и возмещения, причиненных ему убытков вследствие невозможности использовать имущество в соответствии с его назначением.

     Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество в срок, указанный в договоре аренды.

     На арендодателя также возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Капитальный ремонт осуществляется в срок, установленный договором, либо если договором указанный срок не был установлен, то – в разумный срок. Если арендодатель не исполняет данную обязанность, то арендатор имеет право выбрать один из трех возможных вариантов своих дальнейших действий.

     Во-первых, он может произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Во-вторых, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения размера арендной платы. И, наконец, в-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения понесенных убытков.  

     Арендодатель  обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество, сдаваемое в аренду. К правам третьих лиц относятся, в частности, право залога, сервитут и проч. В противном случае у арендатора возникает право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения понесенных убытков.

     Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества за исключением тех недостатков, которые:

• были оговорены при заключении договора аренды;
• были заранее известны арендатору;
• должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности.

    

     Арендодатель  вправе:

1. сдать в аренду имущество, на которое у него есть право сдачи в аренду;
2. при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, и получении извещения об этом от арендатора арендодатель может выбрать из двух вариантов:

• произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом;
• безвозмездно устранить недостатки сданного в аренду имущества;

3. в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренда недвижимого имущества за три месяца – если договор аренды заключен на неопределенный срок;

4. если иное не предусмотрено договором аренды, требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения арендатором сроков ее внесения;
5. требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
6. требовать внесения арендной  платы за все время просрочки возврата арендованного имущества. Если эта плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он вправе потребовать их возмещения.

      Организации и индивидуальные предприниматели, сдающие какое-либо имущество в аренду населению, обязаны применять контрольно-кассовую технику при получении наличных денежных средств. Об этом говорится в Письме УМНС России по Московской области от 2 марта 2004г. № 25-14/4571-68/Г767. Предоставление имущества в аренду является услугой. Оказание услуг за наличный денежный расчет в соответствии с Федеральным законом от 22 мая 2003г. № 54-ФЗ осуществляется с обязательным применением ККТ. 

      Права и обязанности арендатора.

      Права арендатора.

      Согласно статье 606 ГК РФ арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. Данная норма статьи 606 ГК РФ вытекает из общего положения, установленного статьей 136 ГК РФ, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

      Кроме того, арендатор имеет право собственности на произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором (пункт 1 статьи 623 ГК РФ). Улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, но произведенные арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, подлежат возмещению, если иное не предусмотрено договором аренды.

      Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

      При обнаружении недостатков арендуемого имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения собственных расходов на устранение указанных недостатков;
• удержать сумму расходов, понесенных им при устранении недостатков имущества, из арендной платы. Однако при этом арендателю в обязательном порядке должно быть направлено соответствующее  уведомлении;
• потребовать досрочного расторжения договора аренды.

      Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в случае, если условия пользования имуществом или состояние последнего существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

      Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом арендатор может воспользоваться исключительно вышеперечисленными способами передачи права аренды другому лицу.

      В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.  Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Заключение нового договора не происходит автоматически. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в первоначальном договоре, или в разумный срок до окончания его действия.