1. Комната в коммунальной квартире  должна принадлежать вам на  праве собственности (вы приобрели  комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или вам ее подарили.)

     Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности  и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

     2. Когда комната в коммунальной  квартире принадлежит нескольким  собственникам, необходимо получить  их согласие для того, чтобы  ее продать. В случае если  одним из собственников является  несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

     3. Также нужно учитывать, что  комната в коммунальной квартире  является частью единого объекта  - квартиры. Всем собственникам в  коммунальной квартире принадлежат  на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

     Поэтому собственнику важно учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире. Правообладатель доли в праве общей собственности обязан при продаже комнаты сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

     Собственник должен известить остальных участников долевой собственности (соседей) в письменной форме (нотариальной форме) о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых правообладатель ее продает.

     И только если соседи откажутся от покупки  или никак не подтвердят желание  приобрести комнату в течение  месяца, собственник имеет право продать ее любому лицу по той цене, которая указывалась в письменном уведомлении. Если собственник продает комнату в коммунальной квартире, нарушая право преимущественной покупки, то другие участники долевой собственности имеют право обратиться в суд в течение трех месяцев с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

     Документы, которые необходимы для совершения сделки по продаже комнаты:

     1) Правоустанавливающие документы  на комнату (свидетельство о  праве собственности и документ-основание,  по которому было приобретено  ваше право собственности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

     2) Документы БТИ: Экспликация, Кадастровый  план;

     3) Расширенная выписка из домовой  книги - (действует 1 месяц);

     4) Справка из налоговой инспекции  об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);

     5) Присутствие с паспортом или  нотариально удостоверенное согласие  супруга (супруги) (если таковые  имеются) на отчуждение или  приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);

     6) Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна  справка из органов опеки и  попечительства о согласии на  отчуждение или приобретение  жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);

     7) Присутствие с паспортом или  нотариально удостоверенное заявление  об отказе от преимущественного  права покупки отчуждаемого недвижимого  имущества остальных собственников  (соседей);

     8) Заявление (бланк выдается в  Управлении Федеральной Регистрационной Службы);

     9) Квитанция об уплате госпошлины (с каждой стороны сделки);

     10) Присутствие сторон сделки с  паспортами либо их уполномоченных  представителей по нотариально  удостоверенной доверенности (нужны  будут копии паспортов сторон договора).

     Указанные документы подаются в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.

 

5. Право на освободившуюся комнату.

 

      В связи с  принятием Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года №25-П, когда было снято ограничение на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, количество комнат, освобождающихся в коммунальных квартирах, резко сократилось, так как значительное число лиц пожилого возраста, проживающих в этих квартирах, приватизируют комнаты и завещают их своим родственникам.  
      Комнаты в коммунальных квартирах освобождаются и граждане, проживающие в этой коммунальной квартире, стремятся присоединить освободившиеся комнаты уже к занимаемым жилым помещениям. В соответствие с действующим законодательством к освободившимся жилым помещениям относятся следующие жилые помещения:

     1. помещения, которые освободились  в связи с предоставлением  его нанимателю, нуждающемуся в  улучшении жилищных условий, другого жилого помещения;

     2. помещения, которые освободились  в связи с выездом нанимателя  на постоянное место жительство  в другое место;

     3. признание нанимателя утратившим  право на жилое помещение; 

     4. прекращение договора найма по  причине смерти нанимателя и  других аналогичных случаях.

 

       Необходимо отметить, что правила заселения освободившихся жилых помещений применяется  только к жилым помещениям в домах  государственного и муниципального жилищного фонда.

 

       Право на занятие  освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире имеют наниматели других жилых помещений в этой квартире, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в случае отсутствия таковых граждане, имеющие жилую площадь менее установленной нормы на одного человека.

 

       Варианты  предоставления освободившихся жилых помещений:

 

       Вариант №1. В квартире освободилось жилое помещение смежное с другим жилым помещением. В этом случае в соответствии с частью первой статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

 

       Вариант №2. В соответствии с частью второй статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

 

       Вариант №3. В соответствии с частью третьей статьи 59 Жилищного кодекса РФ освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

 

       Вариант №4. В соответствии с частью четвертой статьи 59 Жилищного кодекса РФ вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма.

 

      Список использованной литературы:

     1. Гражданский кодекс РФ (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996г., 24 октября 1997г., 8 июля, 17 декабря 1999г, 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001)

     2. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ

     3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1

     4. Правила пользования жилыми помещениями Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25

     5. Актуальные проблемы жилищного права/Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. М., 2003.

     6. Гражданское право: Учебник: В 2 т. 2-е изд./Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. Т. 2.

     7. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. 2005. N 6.

     8. Крашенинников П.В. Жилищное право. 2-е изд. М., 2001.

     9. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1999.

     10. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996.