Особенности продажи отдельных видов недвижимости

    В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

    Согласно  п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности  на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава – заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Несмотря на то, что сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения³.

    Согласно  п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи  недвижимости сторонами до государственной  регистрации перехода права собственности  не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами. Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом⁴.

    До  государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший  обязательство по передаче недвижимого  объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности.

    Покупатель, которому недвижимый объект передан  во владение во исполнение договора продажи  недвижимости до государственной регистрации  перехода права собственности, становится титульным (законным) владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

    Договор продажи недвижимости как элемент  сложного юридического состава порождает  обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности¹. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Это подтверждается современной судебной практикой⁵:

    Общество  с ограниченной ответственностью "КСП-Победа" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" (далее - Центр логистики) о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 24.03.2008 N 01-03/08.

    Определением  от 20.11.2008 принято к производству встречное исковое заявление  Центра логистики к Обществу о  признании договора купли-продажи  от 24.03.2008 N 01-03/08 незаключенным в порядке  статей 167, 168, 170, 554 и 555 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ).

    Решением  от 23.03.2009 исковые требования Общества удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

    Постановлением  Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 решение оставлено  без изменения.

    В кассационной жалобе Центр логистики просит отменить принятые по делу судебные акты, отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск.

    Законность  обжалуемых судебных актов проверена  в кассационном порядке.

    Как следует из материалов дела, 24.03.2008 Центр логистики в лице директора Тверского филиала Шеина В.Г., действующего на основании доверенности от 03.03.2008 N 32 (продавец), и Общество (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества N 01-03/08, в соответствии с условиями которого продавец передает, а покупатель оплачивает и принимает в собственность недвижимое имущество,

    Стороны в соответствии с пунктом 3.2 договора определили, что имущество считается  переданным покупателю с момента  подписания сторонами акта приема-передачи и продавец не принимает претензий по качеству и техническому состоянию имущества.

    Акт приема-передачи составлен и подписан сторонами 18.07.2008.

    Платежным поручением от 01.08.2008 N 3 Общество перечислило  продавцу 495 600 руб.

    Стороны 06.08.2008 совместно обратились в Управление для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

    Уведомлением  от 25.08.2008 Управление сообщило о приостановлении  регистрационных действий, а затем  сообщением от 25.09.2008 - об отказе в государственной регистрации на основании абзаца второго пункта 3 статьи 19, пункта 4 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

    Арбитражный суд пришел к выводу о том, что основания считать сделку недействительной либо незаключенной отсутствуют, факт уклонения Центра логистики от регистрации перехода права собственности материалами дела подтвержден, вследствие чего исковые требования Общества обоснованны.

    Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

    Руководствуясь  статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил: решение Арбитражного суда Тверской области от 23.03.2009 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 по делу N А66-8466/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Федеральный центр логистики" - без удовлетворения.

    Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации  перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой  недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК) установил иной механизм их соотношения с актом государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 
 
 
 
 

    4. Существенные условия  договора. 

    По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК РФ)

    К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете продажи и  цене продаваемого недвижимого имущества.

    Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

    К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости⁶.

    Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что  продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

    В отличие от договора купли-продажи  движимого имущества договор  продажи недвижимости должен содержать  в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

    При отсутствии условия о цене договор  продажи недвижимости считается  незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). По общему правилу согласованная сторонами  цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

    Цена  недвижимости в договоре продажи  недвижимости может определяться сторонами  различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

    Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

    При продаже недвижимости в кредит в  соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся  в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника – покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК РФ установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК РФ. 

    5. Исполнение и прекращение  договора продажи  недвижимости.

    Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.