Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, нести  расходы на его содержание, производить  за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.

       Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав.

2.2 Права и обязанности арендодателя

       Основной  обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им. При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

       Если  такие принадлежности и документы  не были переданы, а без них арендатор  не может пользоваться имуществом в  соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

       Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

       а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

       б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и  правилам (санитарии, противопожарным  правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

       в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

       г) передаваться при необходимости  со всеми его принадлежностями;

       д) сдаваться также в аренду с  относящимися к имуществу документами.

       Кодекс  усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

       - предоставления необходимых ему  принадлежностей и документов;

       - расторжения договора;

       - возмещения убытков.

       Закон специально предусмотрел ответственность  арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

       а) истребование такого имущества от недобросовестного  арендодателя по нормам обязательственного права;

       б) возмещение убытков, причиненных задержкой  в исполнении по передаче имущества;

       в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

       Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

       В таких негативных ситуациях, т.е. при  получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

       - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

       - непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

       - потребовать досрочного расторжения  договора.

       Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

       Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков [5, c.43].

       Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 

3 Ответственность сторон  договора аренды и  порядок расторжения договора

 
 
 
 

       Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

       Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

       При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

       1) потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

       2) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на  устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

       3) потребовать досрочного расторжения  договора.

       Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

       Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

       Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены  при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

       Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.

       По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

       1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

       2) существенно ухудшает имущество;

       3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату;

       4) не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

       Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.

       Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.

       Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора.

       По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

       1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

       2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

       3) арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

       4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

       Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

 

4 Пример из судебной  практики

       Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску Воложинского РайПО (арендодателя) к ООО «Трио» (арендатору) о взыскании 22 736 791 руб. (21 578 050 руб. основного долга за аренду помещения за время просрочки возврата арендованного имущества, 1 158 741 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами и о возврате арендованного имущества).

       Суд при рассмотрении материалов дела установил, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды на нежилые  складские помещения. По акту приемки-передачи арендуемое имущество было передано ответчику. Арендная плата за представленные помещения составляла 1 300 евро и перечислялась на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа за текущий месяц (п. 3.3 договора). Срок действия договора аренды истек 02.09.2008, но арендуемые складские помещения истцу возвращены не были. В судебном заседании стороны не отрицали, что договорные отношения закончились 02.09.2008.

       В обоснование своей позиции истец  сослался на п. 1.5 договора, согласно которому возврат имущества по окончании срока аренды должен был производиться по передаточному акту, подписываемому сторонами. Это соответствует порядку, установленному п. 1 ст. 626 ГК, согласно которому передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

       Если  иное не предусмотрено законодательством  или договором аренды здания или  сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В силу ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

       В этой связи истец просил взыскать с ответчика арендную плату за время просрочки возврата арендованного имущества за период с сентября 2008 г. по февраль 2009 г. в размере 21 578 050 руб., что подтверждалось представленными расчетами. Также истец просил в соответствии со ст. 366 ГК взыскать проценты за пользованием чужими денежными средствами в сумме 1 158 741 руб. за 179 дней (с данным расчетом ответчик был согласен).