Общая собственность: понятие и виды

     Так, действующий с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ закрепляет в ст. 36, что  «собственникам помещений в многоквартирном  доме  принадлежат на праве общей  долевой собственности помещения  в данном доме, не являющиеся частями  квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.., а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.., земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства… Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме» (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / А.Ю. Бушев [и др.]; под ред. О.А. Городова. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. С. 74).

     Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

     «В  том, что каждому участнику общей  долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее принадлежит право на долю, сомнений не возникает… В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств. Во-первых, подчеркивается, что право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Во-вторых, сохраняется указание на то, что объектом этого права как права собственности является вещь. В-третьих, поскольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом не ставится под сомнение характеристика общей собственности как собственности многосубъектной. И наконец, в-четвертых, поскольку право каждого сособственника выражается в определенной доле, выявлена специфика долевой собственности как особого вида общей собственности. Менее удачны попытки раскрыть содержание права, принадлежащего участнику общей долевой собственности, с помощью понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Эта конструкция ведет к замене многосубъектной собственности односубъектной… Неприемлема и конструкция идеальной доли, которая сводит право на долю лишь к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности, а тем самым и к замене права общей собственности обязательственным. Таким образом, обе конструкции не только не раскрывают сущности отношений общей собственности, а приводят, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института» (Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М.: Проспект, 2000. С. 393-394).

     Ныне  законодатель однозначно определил, что  каждому из собственников в праве  общей долевой собственности  принадлежит доля на все общее  имущество. Видимо, законодатель исходит  из возможности абстрактного, мысленного деления единого права (как бы принятого за единицу) на части в виде дроби, процентов с таким расчетом, что в целом эти части (доли) составляют единое целое (единицу, или сто процентов). Соответственно отдельные доли участников всегда менее 100%, менее единицы – например, 2/3 и 1/3 для двух участников общей долевой собственности.

     Если  размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.

     Если  один из участников долевой собственности  осуществит за свой счет с соблюдением  установленного порядка использования  общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее  увеличение своей доли в праве  на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним из сособственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов (ВВС РСФСР. 1986. № 6). 

     § 2. Осуществление права общей долевой собственности. 

     Содержание  права общей собственности, как  и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию  и распоряжению имуществом. Поскольку, однако, право общей собственности принадлежит не одному, а двум или более лицам, при осуществлении указанного права возникает необходимость согласовать волю всех, кому это право принадлежит.

     В отношении владения, пользования  и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов, по общему правилу, производится соразмерно долям. При недостижении согласия спор решается судом, который и устанавливает порядок использования вещи (п. 1 ст. 247 ГК). При этом, разрешая требование об установлении порядка пользования общим имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления № 6/8 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9).

     Предоставление  во владение и в пользование лица конкретной части общего имущества  не означает возникновения иного, кроме права собственности, вещного права, как иногда утверждается (См.: Гражданское право. СПб., 1996. Ч. 1. С. 384). Речь идет об осуществлении права собственности, в конструировании же какого-то производного вещного права нет необходимости.

     Режим использования общего имущества участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) устанавливается сторонами в договоре. Осуществляя владение имуществом, товарищи могут поручить ведение бухгалтерского учета общей собственности одному из участвующих в договоре юридических лиц, согласно ст. 1043 ГК РФ (СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410).

     Распоряжение  общим имуществом также производится по согласию всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК). Однако в отличие от споров по поводу владения и пользования общей вещью, рассматриваемых судом, правомочия сособственников по распоряжению ею решаются исключительно ими самими, и суду такие споры неподведомственны. Участники общей собственности могут продать вещь, подарить другому лицу, иным образом распорядиться ею.

     Каждый  участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его  содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

     В результате акта распоряжения общей  вещью право данных сособственников на вещь, как правило, прекращается. Но сособственники могут передать общее имущество только в пользование, например по договору аренды, сохранив право общей собственности на него.

     Распоряжаться имуществом в целях достижения результата, предусмотренного договором о совместной деятельности, может любой из товарищей, если только договором не установлено, что сделки совершаются отдельными участниками либо ими всеми и с их общего согласия (ст. 1044 ГК). Полномочия по распоряжению имуществом перед третьими лицами подтверждаются доверенностью сторон договора или самим письменным договором простого товарищества.

     Каждый  участник общей долевой собственности  вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог  свою долю, иным образом распорядиться ею (п. 2 ст. 246 ГК). На это согласия других сособственников не требуется. При отчуждении доли по договору купли-продажи или мены постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК). Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.

     Продавец  доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой  собственности о намерении продать  свою долю постороннему лицу с указанием  цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации — с момента такой регистрации. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

     Пример  из судебной практики.     К-вы, а также Ф. обратились в суд  к Г. и З-вым с иском о признании  договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей. Заявители утверждали, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, так как Г. с 1997 года предпринимала действия по продаже половины дома; оформила ее отчуждение путем оформления договора дарения, потому что не желала продавать свою часть им.

     Г., возражая против иска, обращала внимание суда на то, что жилой дом был  разделен в семидесятые годы между  прежними сособственниками и каждый из них пользовался принадлежащей  ему частью дома. Она произвела  отчуждение половины дома, передав ее безвозмездно по договору дарения З-вым. З-вы иск также не признали и пояснили, что половина дома передана им безвозмездно. Президиум Верховного суда Республики Татарстан 26 октября 2000 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене всех вынесенных решений и направлении данного дела для рассмотрения в суд первой инстанции удовлетворил по следующим основаниям.

     Суд пришел к выводу о том, что договором  дарения прикрыт договор купли-продажи  половины дома, поэтому признал договор  дарения недействительным. Он считал, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода прав и обязанностей покупателя на себя в соответствии со ст.250 ГК РФ. Суд также в нарушение положений ст.197 ГПК РСФСР не привел в мотивировочной части решения доказательства, на основании которых он сделал вывод о том, что сособственники дома являются участниками общей долевой собственности, хотя данное обстоятельство имеет юридическое значение для дела.

     Согласно  ч.1 ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки имеют лишь участники общей долевой собственности. Пленум Верховного Суда РФ в подп. "а" п.6 постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ). Таким образом, раздел дома влечет прекращение общей долевой собственности, поэтому в этих случаях положения ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются (Постановление Верховного суда Республики Татарстан от 26 октября 2000 г. "Раздел дома означает прекращение общей долевой собственности, поэтому положения ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки не применяются" (извлечение) // БВС РФ. 2001. № 8). 

     § 3. Прекращение права общей долевой собственности. 

     Для прекращения права общей долевой  собственности характерен раздел общей долевой собственности и выдел из нее. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). Раздел имущества производится между всеми участниками отношений общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся участников.

     При недостижении участниками долевой  собственности соглашения о способе  и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

     Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.