Недвижимость в российском праве

Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые  вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в  России сложился довольно развитый поземельный  оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» дается понятие  недвижимых вещей путем перечисления отдельных их видов: «родовых, выслуженых и купленных вотчин и поместий, также и дворов и лавок»[3].

Вместе с тем  другие термины, обозначающие те или  иные разновидности недвижимого  имущества, не были окончательно вытеснены  и продолжали использоваться в законодательстве.

Так, термин «вотчина»  на протяжении нескольких веков употреблялся для обозначения недвижимого  имущества, принадлежащего на праве  частной собственности. Для обозначения  частной недвижимости использовались и традиционные термины русского права: «владение», «обладание», а также  проникший из литовско-польского  права термин «дедина».

В русском государстве  с усилением центростремительных  тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились  следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное  и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись  в различных ограничениях либо дозволениях  их использования в гражданском  обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами  общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных  общинных нужд, но не могли быть отчуждены  каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).

Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом  отчуждены. В то же время, если князь  переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно  переходило к новому князю, приходившему в этот удел[4].

Поместными землями  их владельцы не владели на праве  собственности. Право пользования  поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.

К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на землю и иное недвижимое имущество.

Период централизации  государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования  земельных отношений. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном  учреждении (приказ, воевода). Переход  вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской  дом и двор - в Земском для  Москвы, а по городам - у воевод»[5].

Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский  оборот земель повлек возникновение  различных правовых конструкций  недвижимости. Специфические особенности  объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на сословия.

Во времена Петра I экономическая жизнь государства  интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.

Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости от их собственников. По этому критерию выделяли: земли  государственные, земли церковные, земли частные, земли чернотягловые.

Следует отметить, что  государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. - Юстиц-коллегии.

10 января 1701 г. был  принят именной указ императора  «Об обряде совершения всякого  рода крепостных актов». Этим  указом устанавливался порядок  совершения купчих, то есть порядок  заключения договоров купли-продажи  недвижимости. Договор вступал в  законную силу с момента его  регистрации в приказе. Таким  образом, создавалась централизованная  система государственного контроля за оборотом недвижимого имущества.

Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры  укрепления прав на недвижимость. Функции  по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена  специальная процедура так называемого  ввода во владение недвижимостью, о  чем составлялись акты, предъявляемые  для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное[6].

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную.

Особенно ощутимыми  были различия в регулировании способов приобретения права собственности  на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности  на недвижимость по русскому праву  требовала их укрепления. Под укреплением  прав подразумевалось «публичное, при  посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения  о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.

Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально  стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который  заносился в актовую книгу. Затем  выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял  при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя»[7].

Следует отметить, что  в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала  сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых).

Первый шаг к  ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной  политике и праве был сделан с  принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле». Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

Как следствие централизации  и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в  советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества  на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь[8].

Восстановление в  отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских  прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы). В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное.