Ипотека в гражданском праве

Оценки экспертов расходятся лишь в том, на сколько процентов могут увеличиться ставки. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) первоначально прогнозировало, что в 2013 году ставки по ипотеке не перешагнут порог 12,5%. Однако, по статистике агентства, стоимость ипотеки уже составила 12,4%. Соответственно, по новому прогнозу АИЖК, в следующем году процентные ставки по ипотеке составят уже 13,5%. При том, что озвученный размер ставок — 13,5% — уже считается «запредельным» для заемщиков. «В начале года рост объемов выдач происходил из-за реализации спроса, отложенного перед выборами президента. В дальнейшем, положительно повлияла стабильность экономической ситуации в РФ. Мы не прогнозируем существенного снижения объемов ипотечного кредитования в 2013 году. Из-за нестабильного внешнего фона средняя ставка по ипотеке в РФ будет находиться в движении, но вряд ли превысит «запретительную» отметку в 13,5 - 14% годовых».

Есть и более пессимистичные (для заемщиков) прогнозы. «За прошлый год ипотечные ставки выросли в среднем на 0,5 - 1%.Возможно, что в следующем году уровень процентной ставки приблизится к 15%.

Основания для снижения ставок могут быть или при субсидировании ставок государством, или при наличии дешевого фондирования. Пока что ни одного, ни другого мы не видим».

Несмотря на единое мнение о повышение ипотечных ставок в 2013 году, некоторые эксперты уверены, что рост объемов ипотеки не замедлится и заемщики продолжат активно брать кредиты. По данным АИЖК, за 10 месяцев 2012 года в РФ было выдано 544,968 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 801,3 млрд руб. В количественном выражении это в 1,4 раза больше, чем за аналогичный период в прошлом году. По прогнозам начальника управления по работе сегментом розницы в 2013 году ожидаемый объем выдач ипотечных кредитов 1-1,2 трлн рублей.

При ожидаемом дальнейшем повышении ставок  предполагается не снижение, а, наоборот, увеличение объемов ипотеки. Связываем этот тренд с чрезвычайно высокой потребностью в жилье, а также в высоком уровне инфляции в стране. Люди будут стараться сохранить свои сбережения, а лучшего инструмента, чем недвижимость, в нашей стране еще не придумали».

Однако повышение ставок по кредитам все же сократит спрос на кредиты: «Предпосылок для снижения ставок на текущий момент, увы, нет. Прогнозировать их рост на будущий год можно с вероятностью 50/50. Сегодня можно давать осмысленный прогноз только на ближайший квартал. Можно предположить, что в первом квартале 2013 года величина ставок не превысит нынешних значений — рынок уже замедлился, банкиры добились желаемого. Полагаю, что если роста ставок не будет, мы сможем повторить показатель 2012 года. Если ставки повысятся, хотя бы еще на 1%, скорее всего, нас ожидает снижение объемов кредитования на 10%».

Повышение ставок по ипотеке банкам придется компенсировать более лояльными условиями для заемщиков — например, предлагать специальные партнерские программы с заемщиками и т.д.

Если экономическая ситуация ухудшится, банкиры ожидают повторения ситуации 2008 года. «При экономических колебаниях может поменяться состав игроков ипотечного рынка. В случае кризиса, часть игроков (частные банки) может приостановить выдачу ипотеки, как это было в 2008 году».

2.  ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

2.1.Основания  возникновения и предмет ипотеки.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора либо на

основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залог может возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обеих ситуациях – при наличии указанных в законе обстоятельств. Применительно к залогу недвижимости в первом случае мы можем говорить о договорной ипотеке, то есть ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов. Во втором – о легальной, или законной, ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, в отсутствие волеизъявления сторон на установление ипотеки. Ипотека в силу закона, возникает при наличии определенных законом юридических фактов и без наличия волеизъявления сторон на установление ипотеки. При возникновении ипотеки в силу закона, применяются правила о залоге, возникающее в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 Закона об ипотеке). Одним из примеров ипотеки в силу закона, является передача недвижимости под выплату ренты. В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечении обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Также одним из вариантов ипотеки в силу закона является купля-продажа недвижимости в кредит. Так, согласно п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором.         

 В соответствии  со ст. 303 ГК РФ залогодержатель  в целях удовлетворения своих  требований за счет заложенной  недвижимой вещи имеет право  распорядиться этой заложенной  недвижимой вещью в порядке  и на условиях, определенных законом  и договором ипотеки . Статья 303 ГК   выделяет следующие виды ипотеки: акцессорную ипотеку, то есть ипотеку, установленную на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства и независимую – без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.         

 Договор  об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил, установленных ГК  РФ, Законом об ипотеке (ст. 8 Закона  об ипотеке). В таком договоре  стороны обязаны указать основное  обязательство, его размер, сроки  исполнения, условия, предусматривающие  вид залога, предмет залога и  его оценку, другие условии, вытекающие  из особенностей данного вида  залога либо включенные по  предложению одной из сторон (ст. 9 Закона об ипотеке).         

 Условия  о предмете залога считаются  согласованными, если стороны внесли  в него данные, позволяющие однозначно  определить, идентифицировать предмет  залога. В случае если предметом  залога является здание (жилого  дома и т.д.), то при заключении  договора залога необходимо предъявить  документы, содержащие сведения, позволяющие  определить место расположения  здания, его площадь и т. д.         

 Судебная  практика исходит из того, что  при отсутствии в договоре  об ипотеке, сведений, индивидуально  определяющих заложенное имущество, договор о залоге недвижимости  не может считаться заключенным. В частности, в п. 2. Информационного  письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г. , указывается, что при  отсутствии в предоставленных  на рассмотрение арбитражного  суда документах формулировки, позволяющей  достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания являлось необоснованным.         

 Договор  об ипотеке заключается в письменной  форме и подлежит государственной  регистрации в органе, осуществляющем  государственную регистрацию (ст. 10 Закона об ипотеке), в настоящее время которым является Госреестр. Обязательность нотариального удостоверения ипотеки отменена Федеральным законом от 06.11.2012г. № 405 - ФЗ. «О внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Учитывая расходы залогодателя, а также высокие проценты и размер первоначального взноса при участии в ипотечном кредитовании, обязательность нотариального удостоверения ипотеки оставалось существенным барьером на пути развития ипотеки. В настоящий момент обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки действует только в рамках п.2 ч.2 ст. 163 ГК РФ.         

 Однако  в соответствии  п.1 ст. 303.3 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в нотариальной форме, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым статьи 303.1 Кодекса, то есть для независимой ипотеки.   

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения (Статья 303.3). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора влечет недействительность договора (он признается ничтожным). Запись о проведенной регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Все изменения и дополнения, вносимые в договор ипотеки подлежат государственной регистрации .         

 В случае  перехода права собственности  на предмет залога от залогодателя  к другому лицу в результате  возмездного или безвозмездного  отчуждения этого имущества либо  в порядке универсального правопреемства  ипотека сохраняется. Правопреемник  залогодателя становится на место  залогодателя и приобретает все  права и обязанности залогодателя.         Существенным для российского законодательства является введение в гражданский оборот нового вида ценной бумаги – закладной. Закладная не является собственно договором об ипотеке, а выдается дополнительно к договору при условии согласования сторонами возможности ее выдачи. Закладная обеспечивает возможность передачи прав на заложенное имущество путем передачи самой закладной, тем самым она укрепляет права кредитора. Закладная выполняет, во-первых, функцию подтверждения наличия ипотечного правоотношения в целом и права залогодержателя в частности, во-вторых, функции ценной бумаги с учетом особенностей того права, которое она удостоверяет, являясь именной ценной бумагой.         

 Но составление  и выдача закладной допускается  не во всех случаях. В частности, не допускается составление и  выдача закладной, если предметом  ипотеки являются предприятие  как имущественный комплекс, право  аренды вышеперечисленного имущества, а также в случае, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.         

 Закладная  выдается первоначальному залогодержателю  органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав, после государственной  регистрации ипотеки. Исходя из  анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона  об ипотеке, можно сделать вывод  о том, что государственная регистрация  прав, удостоверенных закладной, требуется  только для регистрации прав  первоначального держателя закладной. Права последующих держателей  закладной должны быть зарегистрированы  только в том случае, если это  будет предусмотрено совместным  решением бывшего и нового  залогодержателя.         

 Государственная  регистрация внесения в закладную  имени ее нового законного  владельца не является обязательной, поскольку закладная является  ценной бумагой и обладает  свойством публичной достоверности. Однако данное свойство закладной  не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и  нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет  права на недвижимость. Поэтому  представляется целесообразным  закрепить в законе необходимость  государственной регистрации перехода  прав по закладной от одного  владельца к другому.         

 Закладная  удостоверяет право залогодержателя (законного владельца закладной) как при заключении договора  об ипотеке, так и при возникновении  ипотеки в силу закона.         

 В соответствии  с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке  сведения о государственной регистрации  права и государственной регистрации  ипотеки, предусмотренные подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, должны  быть внесены органом, осуществляющим  государственную регистрацию, заверены  подписью должностного лица и  скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию.         

 Внесение  в закладную сведений о государственной  регистрации договора купли-продажи  или иного договора, являющегося  основанием для возникновения  права собственности залогодателя  при выдаче закладной при ипотеке  в силу закона, Законом об ипотеке  не предусмотрено.         

 В соответствии  с п. 2 ст. 14 Закона об ипотеке  по соглашению между залогодателем  и залогодержателем в закладную  могут быть включены также  иные данные, не предусмотренные  п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке. Отдельные  условия закладной могут определяться  примерными условиями, разработанными  для закладных, размещенными на  сайте в сети «Интернет» и  опубликованными в периодическом  печатном издании, распространяемом  тиражом не менее десяти тысяч  экземпляров. В этом случае при  составлении закладной в нее  вместо таких условий включается  указание на источник, в котором  опубликованы такие условия.         

 Согласно  п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все  листы закладной составляют единое  целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены  подписью должностного лица и  скреплены печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не  могут быть предметом сделок.         

 Законодательством  предусмотрен порядок внесения  передаточных надписей и иных  отметок. Абзацем 1 п. 3 ст. 14 Закона об  ипотеке предусмотрено, что при  недостаточности на самой закладной  места, в том числе для отметок  о новых владельцах и (или) частичном  исполнении обеспеченного ипотекой  обязательства либо записи как  при составлении закладной, так  и после ее выдачи иных необходимых  сведений, к ней прикрепляется  добавочный лист.       

 В Концепции  развития гражданского законодательства  отмечалось, что законодательство, регулирующее закладную, должно быть существенно изменено, и что следует допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению обороноспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.