Ипотека и ипотечный кредит в России

    Только 20 июля 1998 года в действие вступил  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), который действительно  был направлен на урегулирование рассматриваемых правоотношений. Здесь  законодатель подчеркнул сущность ипотеки  как разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека  может возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев, когда ипотека возникает  в силу закона (ст.77).

    В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства  РФ «О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.⁵

    Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации  объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых  продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

    Следующим шагом в становлении системы  стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние  на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Закон «Об ипотечных ценных бумагах»), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.

    В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

    На  первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.

    Утвержденные  недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования  эмиссии и обращения облигаций  с обеспечением. Закон создает  правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения  может выступать залог недвижимого  имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.

    Принятый  в 2001 году Земельный кодекс установил  рыночные принципы в отношениях, связанных  с предоставлением земельных  участков, в том числе и для  жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса  предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих  жилье с использованием средств  ипотечного кредита, так и для  граждан, продающих свое жилье.

    В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать  ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в  России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

    Однако  участники слушаний признали, что  существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них – отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная  от первой – слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «Дельта-кредит»  признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в  рублях доступен лишь весьма ограниченному  кругу заемщиков. Третья причина  недоверия к российской ипотеке  – зачастую непрозрачные для банка-кредитора  источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что  вынуждает большинство работодателей  занижать размер зарплаты. В итоге  большая часть дохода остается теневой.⁶

    На  сегодняшний день коммерческие банки  не принимают активного участия  в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные  программы долгосрочного ИЖК  граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.

    Для успешного развития ипотечного жилищного  кредитования (ИЖК) населения коммерческими  банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного  шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных  ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим  ипотечные кредиты, эффективно «продавать»  такие кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

    Действующая в настоящее время система  нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК  граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими  банковскими операциями.

    Вместе  с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».

    По  мнению ряда депутатов Государственной  Думы, Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений  в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в  части создания и особенностей регулирования  деятельности специализированных ипотечных  кредитных организаций. Соответствующий  законопроект внесен в Государственную  Думу в октябре этого года.

    Проект  Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего  в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

    Принята поправка в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной  собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

    На  рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов  граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  разрабатывается и законодательная  инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья  – строительным сбережениям граждан.

    Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие  в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится  и проект Федерального закона «О рейтинговании».

    Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично  развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет  решить жилищную проблему. На сегодняшний  же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной  юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.  

    2. Ипотека и ипотечный  кредит в Современной  России

    2.1. Ипотечное кредитование в условиях современной России

    Рынок жилья включает в себя два существенно  отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

    Анализ  потенциального платежеспособного  спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан  приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что  стоимость строительства по темпам роста значительно опережает  доходы населения.

    В регионах рыночные механизмы действуют  с определенными допущениями  на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками  в подавляющем числе случаев  являются физические лица. Граждане продают  квартиры (дома), как правило, не с  коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка  играет роль промежуточной ниши –  позволяет создать стартовый  капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа  так называемого доходного жилья  в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

    Иная  картина наблюдается на рынке  первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

    В целом же имеет место резкий отрыв  по стоимости вновь вводимого  жилья от того, которое находится  в эксплуатации. Это означает, что  речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние которых отражено на рис.1.

    Существующие  федеральные программы ставят целью  либо изменение условий предложения  жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная  поддержка, прямо нацеленная на поощрение  развития этого сегмента рынка. Не учитывается  и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование  самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная  политика в данной сфере экономики  должна строиться на комплексном  подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение  объекта недвижимости, регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.