Государственная регистрация недвижимости

    Таким образом, ст.164 ГК отсылает к Закону, который, в свою очередь, содержит обратную отсылку к ст.164 ГК.

    Изложенное  может иметь значение в основном для договоров об отчуждении недвижимости или передаче ее в доверительное управление. Так, в соответствии со ст.550 ГК договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В п.1 ст.551 ГК устанавливается, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Обязательной регистрации сделки купли-продажи недвижимости как общего правила в ст.551 ГК не устанавливается в отличие от отдельных видов купли-продажи и других видов сделок, на которых мы остановимся ниже.

    Отсюда  можно сделать вывод, что договор  купли-продажи вступает в силу с  момента подписания сторонами единого  документа и не требует специальной  регистрации. Но возможность иных толкований все же нельзя полностью исключить, а в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность.

    До  достижения в нормативных актах  или в судебном толковании полной определенности в этом вопросе было бы целесообразно рекомендовать  при регистрации перехода права по договору купли-продажи недвижимости регистрировать и сам договор в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

    В некоторых случаях ГК прямо указывает  на необходимость регистрации сделок с недвижимостью:

    - договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) (ст.339 ГК);

    - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (п.2 ст.558 ГК);

    - договор продажи предприятия  (п.3 ст.560 ГК);

    - договор дарения недвижимого  имущества (п.3 ст.574 ГК);

    - договор ренты (ст.584 ГК) и пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК);

    - договор аренды недвижимого имущества,  если иное не установлено законом,  например договор аренды здания  или сооружения, подлежит регистрации,  если он заключен на срок  более одного года (п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК).

    В п. 2 статьи 4 Закона  «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество» указывается, что обязательной государственной  регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы  на которое оформлены после введения в действие Закона.

    Под правоустанавливающим документом в  смысле этой нормы следует, очевидно, понимать договор, послуживший основанием возникновения соответствующих  прав на объект недвижимого имущества, а под оформлением правоустанавливающего документа - придание такому договору предусмотренной законом или соглашением сторон формы (простой письменной или нотариальной), а в определенных случаях выполнение требования о государственной регистрации.

    Отсюда  можно сделать вывод, что, если соответствующий договор был надлежащим образом оформлен до введения Закона в действие, вытекающие из такого договора права на имущество возникают, переходят или прекращаются независимо от наличия или отсутствия предусмотренной Законом регистрации этих прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

    В настоящее время  в РФ действует  Закон о регистрации прав на недвижимость.

    Государственной регистрации подлежат права собственности  и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в  соответствии со ст. 130-132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.

    Наряду  с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

    Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

    Статьей 31 Закона установлена ответственность  учреждения юстиции за своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество и сделках  с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимость и сделках с ним.

    Список  использованных источников

 
 
 

1. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.)
2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина.- - М.: Юрайт-Издат, 2004
3. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Эрделевский А.М. - М.: Издательство БЕК, 1999 г.
4. Гражданское право. Том I. / Под ред. профессора Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Д О Г О В О  Р 

  купли-продажи  земельного участка  или права 

  постоянного землепользования

     Город (поселок, село) _________ N ______ от ________________ 200__г.

     Мы, нижеподписавшиеся,______________________________________________

     ____________________________________________________________________

        (наименование местного исполнительного  органа)

     именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

     ___________________________________________________________________

                 (наименование юридического лица, ф. и. о.)

     именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили

настоящий Договор о нижеследующем: 
 

  1. Предмет Договора 

  1. Продавец продает, а Покупатель приобретает земельный участок или право постоянного землепользования на земельный участок, находящийся в государственной собственности в границах прилагаемого к Договору плана земельного участка.

  2. Месторасположение земельного участка  и его данные:

     Кадастровый номер (код)____________________________________________

     Площадь __________ га, из них: сельскохозяйственных  угодий

    ________ тыс. га (пашни _______ га, многолетних  насаждений _______га,

    сенокосов _______ га, пастбищ _______ га).

     Целевое назначение________________________________________________

     Ограничения в использовании  и обременения_________________________

     ___________________________________________________________________

     Делимость и неделимость____________________________________________

 
 

  2. Цена земельного участка или 

  права постоянного землепользования

     1. Оценочная стоимость  земельного  участка  или  права  постоянного

землепользования, определенная  территориальным  комитетом  по  земельным

отношениям и землеустройству, составляет_________________________________

___________________________________________________________________руб.

       (сумма - цифрами и прописью)

     2. Продажная цена покупки земельного  участка (право постоянного

землепользования) определена по_________________________________________

     ____________________________________________________________________

       (результатам земельного аукциона, ставкам платы за землю)

     и составляет__________________________________________________руб,

          (сумма - цифрами и прописью)

     которая подлежит уплате Покупателем. 

  3. Права и обязанности сторон 

     1. Покупатель имеет право:__________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________ 

     2. Продавец имеет право:____________________________________________

_________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

 
     3. Покупатель обязуется:

     оплатить Продавцу стоимость  земельного участка или права  постоянного

землепользования_________________________________________________________

     (форма оплаты)

     до ________________ 200 ___ г.

      (число) (месяц) 

  соблюдать условия Договора, а также установленные  в соответствии с законодательством  РФ ограничения прав в использовании  земельного участка и их обременения.

   4. Продавец обязуется: 

  передать земельный участок или право постоянного землепользования в соответствии с условием Договора;

  известить Покупателя о всех обременения и  ограничениях прав на земельный участок.

  4. Ответственность сторон 

  Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством РФ.

  5. Порядок рассмотрения споров 

  Все разногласия, вытекающие из Договора, которые не могут быть решены путем  переговоров, рассматриваются в  судебном порядке.

  6. Действие Договора

  1. Договор вступает в силу с  момента его регистрации в  регистрирующем органе.

  2. Договор составлен в двух экземплярах,  из которых один передается  Покупателю, другой - Продавцу.

                              Юридические адреса и реквизиты сторон:

                         Продавец                                                           Покупатель

     __________________________                              __________________________

      (наименование местного                                                  (полное наименование

     __________________________                                        __________________________

      исполнительного органа)                                          юридического лица, ф. и. о.) 

     Адрес ____________________                                  Адрес ____________________