Договор-купли продажи недвижимости

Условное жильё расположено на втором этаже из десяти, в панельном доме, построенном в 2012 году, в том же году он был введен в эксплуатацию.

В строительном отношении дома, в котором находится квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифт, центральное отопление, лестница, присутствует домофон.

Квартира выглядит следующим образом: наличие трех лоджий, отдельной ванной комнаты. Общая площадь - 101,8 м2, жилая площадь - 66,1 м2, подсобное помещение - 35,7 м2.

Для сделки владельцу (продавцу) нужно иметь следующие документы:

1. План жилища  и документа, содержащего описание  помещений - технический паспорт.

Чтобы получить такие документы владелец квартиры (продавец) должны идти в территориальное БТИ. При себе владелец должен иметь документ, который может удостоверить личность (например, паспорт или другой документ), и документы на квартиру (свидетельство о собственности на помещения).

Техническая инвентаризация, а также выдача документов гражданам об объектах бухгалтерского учета делается за дополнительную плату, и порядок сбора, устанавливается законодательством Российской Федерации.

План жилплощади выдается после того, как сотрудник БТИ посещает жильё. Срок действия плана помещений и технического паспорта составляет 1 год с даты его выдачи.

2. Выписка  из реестра с указанием, кто  зарегистрирован в квартире, которую продают, которые могут быть получены в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, и в товариществе учета собственников жилых помещений.

3. Финансовый  и личный счет о том, что  владелец не поставлен на учет за отказ погашения задолженности за коммунальные услуги, которая производится в ЕИРЦ (Единый информационный расчетный центр).

Срок действия выписки из реестра дом и финансового счета - 1 месяц со дня выдачи.

После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости, когда нюансы согласованы между продавцом и покупателем условия, стороны должны обратится к регистрирующим органам для оформления договора.

Для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений (квартир), нужны документы:

1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений. Это должно быть сделано в письменной форме и представляться отдельно покупателем и продавцом или уполномоченных представителей сторон.

Заявление представляется в одном экземпляре, который после государственной регистрации договора купли-продажи помещается в дело юридических документов.

2. Оригинальный платежный документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию договора купли-продажи, который отмечается "погашено" после государственной регистрации возвращается заявителю и копии (для помещения в правоустанавливающие документы).

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоры на отчуждение недвижимого имущества для физических лиц в величине 500 рублей, с юридических - 7500 руб.

3. Документы  по теме прав.

1) Если сторона является физическое лицо (в том числе его уполномоченного представитель), он представляет документ, который может удостоверить его личность;

2) Если сторона является юридическим лицом, то:

- Копия свидетельства или другой документ, о государственной регистрации юридического лица;

- Копии учредительных  документов юридического лица  с изменениями и дополнениями  к свидетельствам о регистрации этих изменений;

-  Копии документов, которые подтверждают полномочия представителя юридического лица воздействовать от его имени (копии протоколов общих собраний членов юридических лиц или копии протоколов Совета директоров (наблюдательного совета) Назначение (выборов) директор, генеральный директор и так далее;

- Копия налоговой  инспекции ИНН.

- Копии документов о государственной регистрации юридических лиц и учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не нотариально заверенная копия о регистрации органами принимаются с обязательным предъявлением оригиналам этих документов.

4. Оригинал и копия правоустанавливающего документа, которые подтверждают право собственности продавца на основании договора для отчужденных помещений, если права не зарегистрированы в Едином государственном реестре. Если право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре, продавец должен представить копию оригинала свидетельства о регистрации права собственности на жилье.

5. Подлинники плана жилого помещения и документ, содержащий описание жилых помещений, заверенную органами, осуществляющими государственную регистрацию и техническую инвентаризацию регистрации недвижимости на территории района, а также копии этих документов.

6. Оригиналы  договора купли-продажи жилых  помещений, по крайней мере в  двух экземплярах, один из которых  возвращается после государственной  регистрации покупателя, второй - размещенных  в случае юридических документов.

Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное законодательно в сфере недвижимости может быть оспорено только в суде.

Датой государственной регистрации является день подачи соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Если квартиры продают (жилое помещение), приобретенные до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ, и нет свидетельства о собственности на это жилище, продавец должен сперва получить свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (квартиры) и только тогда вы сможете зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Для того, чтобы осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилые помещения от продавца к покупателю, заявитель (покупатель), наряду с документами, представленных для государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений, ввел дополнительный:

1. Заявление  покупателя о его государственной  регистрации прав собственности  и заявление продавца о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю.

2. Оригинал  платежного документа, который подтверждает оплату за государственную регистрацию передачи, что он "погашен", после государственной регистрации отдается заявителю и копии (для помещения в случае юридических документов).

Следует отметить, что государственная пошлина за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и регистрации перехода права собственности оплачиваются отдельно. В случае перехода права собственности на государственные пошлины платит только заявитель, т.е. покупатель.

3. Оригиналы  и копии документов, которые могут подтвердить выполнение условий. К примеру, такое условие, как ответственность по договору купли-продажи возникает только после того, как продавец будет выполнять свои обязательства по договору о залоге.

Следует помнить, что стороны могут обратится в регистрирующий орган в то же время с регистрацией договора купли-продажи жилых помещений и передачи права собственности на жилые помещения. Затем они представляют в орган документы регистрирующих установленных в разделе II и III раздела инструкций о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилье.

 

2.2 Определение цены сделки

Ориентировочная стоимость жилой недвижимости будет обусловливаться с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - комплекс методов оценки стоимости недвижимости на основе сравнения объекта оценки с аналогичным объектом, для которого имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия использования сравнительного подхода:

• Объект не обязан быть уникальным.
• Информация должна быть комплексной, в том числе условия сделок.
• Условия, влияющие на стоимость сопоставимых аналогов, начисленных недвижимость должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход основывается на последних сделках с аналогичными характеристиками. Исходная предпосылка развития рынка недвижимости и информация о нем. Основополагающий принцип - принцип замещения, присутствие на рынке схожих объектов, рациональные инвесторы не платят больше, чем сумму, которая будет стоить на покупку аналогичного объекта.

Этапы сравнительного подхода:

1. Мы изучаем  рынок и сегменты недвижимости, к которой принадлежит объект, подбирая аналоги

2. Подробно сопоставляется объект-аналог с нашим объектом

3. Вносятся поправки в цены продаж объектов-аналогов на основании обнаруженных различий

4. Скорректированная цена, согласованные средства и аналоговый выход значение рыночная стоимость нашего объекта на основе цен аналогов.

Сопоставимые объекты должны принадлежать к одному сегменту рынка при тех же условиях: экспозиции, период окупаемости, независимость сделки.

Классификация и сущность изменений:

Поправки:

- процентные и коэффициентные

Они сделаны путем умножения цены продаж (или ед. сравнения) на %

Если объект оценивается лучше аналога, то ему вносят повышающий коэффициент. Они включают в себя поправки на местоположение, износ, время продажи

- Стоимость (финансовые поправки)

Может использоваться:

1. к цене единицы сравнения (в гектарах, квадратных метров, сотка). Если объект лучше, чем сравнимый, то нужно сделать положительную коррекцию
2. как правило, к объекту применяют коррекцию при наличии дополнительных усовершенствований.

Для расчета коррекции применяют следующие методы:

1. Метод парных  продаж

2. Экспертный метод

3. Статистический  метод

 

Заключение

В соответствии с гражданским законодательством договор купли-продажи жилых помещений, продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещения, а покупатель обязуется принять и оплатить за помещение ему указанную сумму денег.

Следовательно, условиям необходимых для сделок являются: ее предмет, целевое использование, стоимость.

Существует необходимость решения вопроса в законодательном порядке, о том, что, комната в квартире является предметом продажи. Поскольку судебная практика свидетельствует о том, что предметом сделки является доля в праве общей собственности, Конституционный Суд Российской Федерации решает, что комната может быть предметом приватизации, значит необходимо в ГК, определить и зафиксировать норму, в которой нужно определить концепцию комнаты, как изолированной части помещения и независимого предмета договора продажи. Таким образом, «частью» жилого помещения являются категории, которые не совпадают по своему правовому содержанию. Каждый из объектов гражданских правоотношений может быть предметом договора купли-продажи.

Что касается жилых домов с хозяйственными постройками необходимо исправить норму в Гражданском кодексе, согласно которому дома - это главная цель, и пристройка в доме - это его принадлежность. Таким образом, «дом» не совпадает с понятием «домашнее хозяйство». Домовладение — это единица технического учета и не является предметом гражданско-правовых сделок. В то же время, дом может быть отчужден в целом с хозяйственными постройками и может быть продан отдельно от хозяйственных построек. Тем не менее, более правильной является практика продажи целого жилой дома и хозяйственных построек.

 

Договор купли-продажи жилых помещений должен быть определен на основе того, на каком основании имущество принадлежит собственнику. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в таких основаниях включает:

• договор;
• решение органов государственной власти и местного самоуправления;
• судебное решение;
• свидетельство о праве на наследство.

К договору должны быть в сопровождении передаточного акта, так и в наборе документов, необходимых для государственной регистрации сделки и перехода права должны включать правоустанавливающие документы и передаточного акта. Транспортные средства должны быть переданы от продавца к покупателю в соответствии с передаточным актом. Этим контрактом не может быть акт передачи.

Договор купли-продажи жилых помещений обязан уточнить, что продавец гарантирует отсутствие арестов, ограничений, обременений третьих лиц на имущество. Вышеизложенное может быть установлено путем получения информации из Единого государственного реестра прав. В случае ограничений покупатель должен быть уведомлен об их присутствии, что дает ему право заключить договор или отказать.