Договор аренды

       Договоры  аренды сроком менее одного года регистрировать в государственных органах не нужно. Достаточно заключить их в  письменной форме. При продлении  такого договора на срок менее одного года государственная регистрация  также не требуется (см. информационное письмо Президиума ВАС России от 16.02.2001 N 59 (далее - письмо ВАС России N 59), а также письмо УМНС России по г. Москве от 16.04.2004 N 26-12/28144).

       Если  срок в договоре аренды нежилого помещения  не определен, он считается заключенным  на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такие договоры также  не подлежат государственной регистрации (п. 11 письма ВАС России N 59).

       Вопрос  об указании срока действия договора аренды решается сторонами договора. Долгосрочный договор страхует арендатора от риска внезапного прекращения  договора аренды со стороны арендодателя. Особенно актуален этот вопрос в случае необходимости достройки, переоборудования помещения силами арендатора. Поэтому  при аренде помещения на длительный срок рекомендуем заключать долгосрочные договоры аренды.

       Стоимость государственной пошлины по государственной  регистрации договора аренды в бухгалтерском  учете включается в состав расходов по обычным видам деятельности в  момент фактической оплаты в полном размере. Для целей обложения  налогом на прибыль эта сумма  относится к прочим расходам, признаваемым для целей налогообложения, и  списывается единовременно при  их осуществлении.

       Существует  мнение, что сумму госпошлины за государственную регистрацию договора аренды следует учитывать в составе  расходов будущих периодов на счете 97 "Расходы будущих периодов" и списывать на расходы в течение  срока действия договора аренды. Однако, учитывая тот факт, что в этом случае возникают расхождения с  налоговым учетом, влекущие за собой  необходимость отслеживания временной  разницы в течение срока действия договора аренды, и то, что размер государственной пошлины за регистрацию  является несущественным, автор считает, что в этом случае использование счета 97 "Расходы будущих периодов" экономически нерационально.

       Вместе  с тем необходимо отметить, что  если организация понесла дополнительные расходы на оплату дополнительных посреднических услуг, осуществленных до заключения договора аренды (например, услуг по подбору  помещения, оказанных агентством по недвижимости), и их стоимость является существенной для организации, то их следует отражать в составе расходов будущих периодов и впоследствии списывать на расходы по обычным  видам деятельности. В этом случае возникают расхождения бухгалтерского и налогового учета, которые следует учитывать в соответствии с требованиями ПБУ 18/02.

       Статьей 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, которое соответствует  условиям договора, а также назначению этого имущества. При этом оно  сдается в аренду вместе со всеми  принадлежностями и необходимыми документами. В противном случае арендатор  может потребовать, чтобы договор  был расторгнут и арендодатель возместил все причиненные убытки. Кроме того, договор можно расторгнуть, если арендодатель не предоставит арендатору сданное имущество в срок, прописанный в договоре.

       Статья 612 ГК РФ возлагает на арендодателя ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

       Обнаружив недостатки в арендованном имуществе, арендатор может по своему выбору потребовать, чтобы арендодатель либо их бесплатно устранил, либо соразмерно уменьшил арендную плату, либо возместил  арендатору его расходы. Впрочем, у  арендатора есть право удержать сумму  своих расходов по устранению недостатков  из арендной платы. Ему лишь нужно  предварительно уведомить об этом арендодателя. Кроме того, арендатор, обнаружив  недостатки в полученном имуществе, может досрочно расторгнуть договор  аренды.

       Между тем арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены  в договоре аренды, были заранее  известны арендатору или которые  арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или  проверки его исправности.

       Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, при этом имущество сдается в  аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

       Арендная  плата. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

       Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

       1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

       2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

       3) предоставления арендатором определенных  услуг;

       4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

       5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

       Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

       Арендная  плата может рассчитываться двумя  способами:

       - с учетом коммунальных расходов, т. е. когда арендной платой  покрываются все расходы арендодателя, включая коммунальные услуги;

       - без учета стоимости коммунальных  услуг, т. е. арендная плата покрывает амортизацию, налог на имущество, земельные платежи и прочие расходы, которые арендодатель как собственник несет по сдаваемому в аренду имуществу.

       Если  иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год. Законом могут быть предусмотрены  иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

       В п. 11 информационного письма Президиума ВАС России от 11.01.2002 N 66 указано, что  в течение года должно оставаться неизменным лишь условие договора, однако оно может предусматривать  как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее исчисления. Следовательно, если в арендную плату  включается стоимость коммунальных услуг, рассчитываемых ежемесячно либо по факту потребления арендатором, либо другим обоснованным способом, изменение  размера арендной платы не будет  противоречить ГК РФ.

       Иными словами, расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы  по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию  и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и  иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор.

       Когда срок договора аренды истечет, арендатор  должен вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом износа или  в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор возвратит имущество  с опозданием, арендодатель может  претендовать на арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Кроме того, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор возместил ему  убытки, причиненные несвоевременным  возвратом имущества, которые не покрывает арендная плата.

       Улучшение арендованного имущества. Статья 616 ГК РФ обязывает арендатора производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества  при условии, что договором эти  обязанности не возложены на арендодателя. В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

       Дебит сч. 20, 26, 44 и др. счета учета затрат

       Кредит сч. 02, 10, 23, 60, 76 и др. - отражается стоимость текущего ремонта, осуществленного как собственными силами, так и подрядным способом.

       Согласно  п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в  арендуемое помещение в бухгалтерском  учете арендатора учитываются в  составе основных средств. Первоначально  затраты арендатора на капитальный  ремонт помещения учитываются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы":

       Дебет сч. 08 Кредит сч. 02, 10, 23, 60, 76 и др. - отражаются затраты по осуществлению капитального ремонта арендуемого помещения (как собственными силами; так и с привлечением подрядчиков).

       Учет  у арендодателя. В соответствии с  п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания арендодателем  и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами.

       Передача  здания (помещения) в аренду отражается в учете арендодателя внутренними  записями по счетам 01 "Основные средства" и 02 "Амортизация основных средств"

       В соответствии с п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина  России от 06.05.1999 N 32н (далее - ПБУ 9/99), и  п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина  России от 06.05.1999 N 33н (далее - ПБУ 10/99), в  организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью (арендная плата), а расходами по обычным видам деятельности - расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью.

       Учет  у арендатора. Согласно Плану счетов арендатор полученное в аренду здание или помещение учитывает за балансом на счете 001 "Арендованные основные средства". На этом счете арендованное имущество учитывается в оценке, указанной в договоре аренды. Зачисление арендованного здания (помещения) на забалансовый учет 001.

       Бухгалтерский учет коммунальных услуг при аренде. К коммунальным расходам относятся  расходы по оплате сторонним организациям (или произведенными собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения  нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений, в том  числе:

       - электроснабжение;

       - снабжение тепловой энергией (отопление  и горячая вода);

       - водоснабжение и канализация;

       - газоснабжение.

       Подробный перечень услуг коммунального хозяйства  как вида деятельности приведен в  Общероссийском классификаторе услуг  населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденном постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163.

       Кроме ранее перечисленных к коммунальным можно отнести:

       - уборка и вывоз снега, мусора  и других нечистот;

       - дезинфекция и дератизация, истребление  грызунов, разных насекомых, а  также газация складов;

       - противопожарные мероприятия;

       - очистка и благоустройство прилегающих  к учреждению территорий, улиц;

       - стирка спецодежды, ковровых покрытий, штор, скатертей, салфеток, полотенец,  других предметов мягкого инвентаря,  а также мягкой мебели;

       - очистка дымоходов; натирка полов,  оклейка и мытье окон;

       - техническое обслуживание и ремонт  лифтового оборудования, кондиционеров,  электроосветительной, отопительной, водопроводной, канализационной  систем, установленных в зданиях  и помещениях;

       - содержание водостоков;

       - проведение энергетических обследований  и паспортизации, метрологических  проверок объектов коммунального  хозяйства.