Проблематика и совершенствование земельных отношений

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………………………...3

Глава 1. Сущность земельных отношений и история их развития

1.1 Сущность земельных отношений………………………………………………………….................5

1.2 История развития земельных отношений в РФ…………………………………………………....10

Глава 2. Анализ земельных отношений в России и в зарубежных странах

2.1 Анализ земельных отношений в России…………………………………………………………...14

2.2 Анализ земельных отношений в зарубежных странах…………………………………................17

Глава 3.Проблематика и совершенствование земельных отношений

3.1 Проблемы земельных отношений…………………………………………………………………..21

3.2 Совершенствование земельных отношений…………………………………………….................24

Заключение…………………………………………………………………………………….................26

Список использованных источников…………………………………………………………………..28

Введение

Земельные отношения – одна из форм производственных отношений, возникающих между различными социальными группами людей и отдельными людьми при владении, использовании и распоряжении землей в качестве средства производства, при осуществлении предпринимательской деятельности, а так же по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Поэтапное преобразование земельных отношений в Российской Федерации, ориентированное на рыночную экономику и развитие предпринимательской деятельности граждан, предприятий и организаций, – это одна из важнейших задач государственной политики переходного периода.

Земельные отношения регулируются системой политических, социально-экономических, юридических и технических мер, осуществляемых государством.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.

Актуальность темы курсовой работы определяется необходимостью и возможностью использовать положительный опыт зарубежных стран для социально-экономической стабилизации и развития российской экономики в целом, и для усовершенствования системы земельных отношений.

В настоящее время в России при массовом нерациональном землепользовании, наличие заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли.

Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Основной целью курсовой работы является изучения и сравнительный анализ земельных отношений в России в зарубежных странах, а именно история развития данных отношений, проблемы, возникшие в недавнем времени и поиски путей совершенствования земельных отношений.

В связи с поставленной целью в курсовой работе решаются следующие задачи:

                   Рассмотреть значение земли и сущность земельных отношений;

                               Рассмотреть историю развития земельных отношений в России;

                               Проанализировать земельные отношения в России и в зарубежных странах;

                               Определить основные проблемы земельных отношений;

                               Найти пути совершенствования земельных отношений.

Необходимость и цель изучения земельных отношений в зарубежных странах обусловлены потребностью выявить как общие закономерности в регулировании земельных отношений, так и особенности их регулирования в тех или иных странах.

Коренные изменение в правовом регулировании, происходящие в нашей стране и во мно­гих зарубежных странах, обусловливают необходимость в сравнительно-правовом анализе их, выявлении общих закономерностей и подходов в решении актуальных земельно-правовых проблем.

В странах с развитой рыночной экономикой правовое регулирование земельных отношений давно приобрело стабильность и сравнительно высокий уровень. Основным институтом земельного права в этих странах является институт права собственности, оказывающий определяющее влияние и на другие институты зарубежного земельного права, в силу чего он занимает центральное место и в самом земельном законодательстве зарубежных стран, и в земельно-правовой литературе. На теорию и практику правового регулирования отношений земельной собственности оказывает существенное влияние традиционное деление права зарубежных стран на публичное и частное. В современном зарубежном земельном праве получила распространение и нормативное закрепление теория «социальной функции» собственности, в особенности земельной собственности, обосновывающей необходимость государственного вмешательства в отношения собственности и ограничения правомочий земельного собственника в публичных интересах, что обосновывается приоритетом публичных интересов над частными интересами собственника.

Помимо права частной и государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, в зарубежном земельном праве заметное ме­сто занимает институт аренды земли и арендные отношения. В зарубежном земельном законодательстве содержится подробная регламентация аренды земли, прав и обязанностей арендодателей, гарантии прав и интересов арендаторов земельных участков и др.

Глава 1. Сущность земельных отношений и история их развития

1.1.             Сущность земельных отношений

Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей. Она обладает особой ценностью для человеческого общества. Так как является единственным местом проживания населения, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Она выполняет:

1)                  экономическую роль – земля в качестве природного объекта является объектом хозяйствования;

2)                  социальную роль – пространственные условия жизни людей (источник питания, место расположения жилья и т.д.)

3)                  политическую роль – как территория государства.

Земля вовлечена в общественные отношения как объект правовых отношений, а потому воспринимается правом и как вещь — недвижимая вещь, и как природный объект. Вовлечение земли (земельных участков) в оборот не умаляет ее значения как природного объекта, территории, на которой расположены иные природные объекты, места жизни человечества. Поэтому земля не может считаться таким же имуществом, как, например, здания, строения, иные вещи, созданные по воле людей, их руками. В современных условиях земельное право не отказывается от выработанного им собственного отношения к земле как к объекту права. Это отношение основано на том, что земля, являясь предметом общественных отношений, в то же время остается объектом природы. Она обладает собственным предназначением, не ограниченным потребностями людей[1].

Особенность формирования цены на землю такова, что предложение земли относительно постоянно и определяется состоянием спроса на нее. У земли как товара абсолютно нулевая неэластичность ее предложения на рынке. Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, именно поэтому цена определяется спросом.

Разница в эффективности использования и местоположении различных земельных участков создает эффект земельной ренты, являющейся предметом споров между собственником и арендатором.

Согласно Риккардо, цена продовольствия высока не из-за ренты, наоборот, цена земли высока, т. к. увеличивается цена продовольствия.

Современной формой земельной ренты выступает увеличение стоимости земли, обусловленное ростом ее инвестиционной привлекательности при реализации крупных проектов. Земля и недвижимость становятся самыми быстро растущими по стоимости активами. К сожалению, их рост не отражается официальной статистикой и не учитывается при расчете инфляции и минимального прожиточного уровня.

Оборот земельных участков в России преимущественно все еще носит административный характер. Доля рыночных сделок относительно мала и касается пока в основном сделок по приватизации и выкупу земли.

Характеристики, влияющие на земельного участка: местоположение; размер; форма использования участка; контуры и топография; состояние почвенного слоя; инженерно-техническое обустройство; экологическая среда.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Деление земель Российской Федерации на категории по целевому назначению установлено давно. Определение целевого назначения земельных участков в зависимости от их хозяйственного использования весьма важно, поскольку это дает возможность достаточно внятно прописать наиболее значимые положения правового режима земельных участков[2].

Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:

                   формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.);

                   отношения хозяйственного использования земли;

                   формы управления земельными ресурсами (система политических, социально- экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования);

                   способы и методы регулирования земельных отношений.

Рассмотрим перечисленные аспекты земельных отношений подробнее.

Собственность в самом общем смысле выражает присвоение тех или иных благ и является чрезвычайно сложным понятием. Экономические науки рассматривают ее в связи с реальным присвоением и хозяйственным использованием имущества (прежде всего средств производства).

Собственники земли далеко не всегда являются производителями сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношения хозяйственного использования (например, арендные отношения).

Отношения собственности и хозяйственного использования формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы управления земельными ресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономического регулирования земельных отношений.

Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность, соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д.

Существенную роль играют также политические и социально-психологические факторы. К первым из них относятся политические решения и правовые нормы, способы их осуществления и контроля за реализацией, состояние и способность к функционированию пирамиды исполнительной власти, активность и социальная направленность деятельности партий и общественно-политических движений. Вторые включают механизмы мотивации, психологические установки и ориентации конкретных лиц в соответствии с их социальными характеристиками, семейным положением, уровнем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.

В результате исторического развития любого общества постепенно складывается определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся физические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации (юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и часто противоречивые.

Субъектами земельных правоотношений называются лица, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством. Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений. Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д.

К объектам земельных правоотношений государственной собственности субъектов Российской Федерации относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную или иную форму собственности на землю. Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами земельных правоотношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

Земельные отношения зависят от решения некоторых базовых вопросов, главный из которых – вопрос о собственности на землю.

Формы земельной собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять развитие экономики. В зависимости от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

Земельные отношения включают и экономические отношения, возникающие между их субъектами в процессе пользования землей. Так, граждане и юридические лица за участки, предоставленные им в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и срочное пользование, уплачивают земельный налог, а за полученные в аренду земельные участки – арендную плату.

Земельный налог устанавливается на основе ренты с учетом плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельца. Арендная плата за земельные участки определяется договором между владельцем и арендатором.

Граждане, имеющие в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом за часть площади, превышающую предельный размер.

В России актуальным сейчас является вопрос о земельном обороте, включая порядок установления, изменения и прекращения земельных прав и обязанностей. Допускается без изменения целевого назначения купля-продажа земельных участков в собственность гражданам для коллективного и индивидуального садоводства и животноводства, жилищного, гаражного и дачного строительства, личных подсобных хозяйств. Существует определенный порядок наследования, дарения, аренды, субаренды, установления сервитутов и обременении земельных участков.

Субъекты Российской Федерации реализуют возможность определять правовые формы владения землей на своей территории в рамках своих конституционных правомочий. Они также разрешают изменять целевое назначение сельскохозяйственных земель на основе утвержденной градостроительной документации.

Очень важен экологический аспект земельных отношений. Сейчас необходим постоянный учет процессов, происходящих в различных экосистемах и в биосфере в целом; он осуществляется в рамках государственного мониторинга земель.

Платежи за природопользование и загрязнение среды являются пока единственным и к тому же малоэффективным механизмом экономического стимулирования охраны окружающей среды[3].

1.2 История развитие земельных отношений в России

С развитием государственности собственность на землю приобретала все большее значение. В IХ в. благодаря объединению Киевского и Новгородского княжеств было положено начало формированию могущественного древнерусского государства – Киевской Руси, во главе которого стоял Великий Киевский князь, являющийся самым могущественным феодалом и верховным собственником всей земли. Отдельные волости и княжества, входившие в государство, управлялись княжескими наместниками (посадниками) из Киева.

Начало разграничения земель у восточных славян и появления межевания на территории древнерусского государства в истории четко не прослеживается. До некоторых пор существовало обилие свободных земель. Пограничные знаки не ставились. Границей могли служить естественные рубежи (реки, ручьи, лощины и т. п.). Разграничение (межевание) земель необходимо было как для технического, так и для правового оформления границ.

Землемерие (землеустройство) известно было в крупнейших политических центрах Древней Руси (Киеве, Новгороде, Смоленске) еще до официального принятия христианства.

Период татаро-монгольского владычества в истории русского землеустройства связан с проведением писцовых описаний российских земель, включавших в себя определение площадей, состава, качества, местоположения и принадлежности земельных владений в целях правильного обложения их собственников налогами и повинностями (1245, 1257, 1275 гг.). Подобные работы проводились и в начале XIV в.

Качественно новым этапом в развитии межевания явились работы, связанные с введением при Иване III Васильевиче (1440—1505 гг.) поместной системы, то есть вознаграждения за службу землей, отдаваемой в потомственное или пожизненное владение. Необходимость в нарезке поместий и их разграничении превратила межевые работы в масштабах государства из разовых в постоянные.

На Руси в ХVI в. сформировались следующие формы землевладения и землепользования: феодальное (вотчинное и поместное) землевладение; крестьянское землевладение и землепользование; монастырское и церковное землевладение; дворцовое и государственное землевладение.

Существенно отразилась на развитии российского межевания реформаторская деятельность Петра I. Проведенное им переустройство поместной системы и изменение порядка взимания налогов привели к снижению значимости кадастровых описаний и межеваний в целом. По указу 1714 г. деление на вотчины и поместья было прекращено в связи с реорганизацией российской армии из поместной в регулярную (содержащуюся за счет правительства). Вместо вотчин и поместий было введено новое понятие «недвижимая собственность», или «имение». Помещики получили право полного и неограниченного распоряжения землей, не будучи обязанными, как ранее, служить на государственных должностях и содержать поместную армию. В целях укрепления феодального землевладения и охраны его от дробления в 1714 г. был издан Указ “О единонаследии в недвижимых имуществах”, по которому землевладения должны были переходить по наследству одному из сыновей владельца.

При Петре I была изменена система взимания земельного налога. С введением подушной подати взамен налога с земель значительно упростилась система взимания налогов, так как отпала необходимость в количественном и качественном учете земель, сократились затраты на сбор налогов, к платежам было привлечено все трудоспособное население, что послужило увеличению доходов государства. Отмена налога с земель привела к прекращению кадастровых описаний земель с целью налогообложения. С одной стороны, это позволило сократить расходы государства на кадастровые работы, с другой – привело к путанице в земельных отношениях и возникновению земельных споров. Другим преобразованием земельных отношений, проведенным Петром I, была секуляризация (изъятие в пользу государства) части монастырских, церковных и синодских земель, издан ряд указов, ограничивающих рост церковного и монастырского землевладения.

9 ноября 1906 г. вышел Именной Высочайший Указ, данный Сенату Николая II, содержащий положения о крестьянском землевладении и землепользовании. Издание Указа, позволявшего закреплять за собой свой надел, положило начало Столыпинской аграрной реформе. Основной целью реформы явилось ускорение процесса расслоения крестьянства, насаждение частной земельной собственности и создание многочисленного и сильного класса зажиточных крестьян (кулаков), который должен был стать опорой государственной системы. Содержание нового землеустройства определилось целым рядом законов и положений, основными из которых явились Указ от 9 ноября 1906 г., Закон 14 июня 1910 г., Закон о землеустройстве от 29 мая 1911 г. (дополненный и изданный в качестве Положения о землеустройстве в 1912 г.) и Наказ землеустроительным комиссиям от 19 июня 1911 г.

Первым документом, изменившим существующий до 1917 г. земельный строй стал Декрет о земле, провозгласивший, что вся земля (государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, частновладельческая, общественная и крестьянская) отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех тех, кто трудится на ней.

Основное содержание землеустроительных работ в 1918 г. заключалось в отграничении земельных участков, не подлежащих распределению; сборе статистических и картографических материалов для выработки норм наделения землей; распределении конфискованных земель во временное пользование; перераспределении всех земель (черный передел); съемке неделимых площадей для последующего устройства их территории; оказании помощи при распределении земель под посевы.

Вторая половина 1929 г. стала началом сплошной коллективизации. Землеустройство вновь образуемых колхозов должно было проводиться в течение двух недель после их создания. Примерным уставом сельскохозяйственной артели от 1 марта 1930 г. был установлен порядок формирования землепользований колхозов.

Сплошная коллективизация сельского хозяйства в корне изменила структуру землеустроительных работ и сформировала два их основных вида: межхозяйственное (вместо ранее существовавшего межселенного), связанное с образованием новых и улучшением существующих землепользований социалистических сельскохозяйственных предприятий, и внутрихозяйственное (вместо внутриселенного), связанное с организацией территории социалистических сельскохозяйственных предприятий. Менялось и содержание землеустройства: вместо основной ранее землераспределительной функции главной становилась организация использования земли сельскохозяйственного назначения с учетом требований крупного производства, механизации полевых работ.

Земельная реформа, начатая в России в 1990 г., имела следующие цели: осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, землевладения и землепользования; обеспечение социально справедливого и экономически обоснованного перераспределения земель; создание равных экономических условий для всех форм хозяйствования; создание экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; прекращение процесса деградации земли и других связанных с нею природных ресурсов, обеспечение их восстановления.

Государство отказалось от монопольной собственности на землю, но приватизация земли шла медленно, непоследовательно, что порождало путаницу и множество ошибок, особенно в вопросах получения крестьянами права собственности на имущество сельхозпредприятий и землю. Многие нормативные акты противоречили друг другу.

В России была провозглашена частная собственность на земельные участки, используемые для сельскохозяйственного производства (земли фермеров, садоводов, земли под личными подсобными хозяйствами, индивидуальным жилищным строительством, животноводческими кооперативами, а также находящиеся в колхозно-кооперативной и коллективно-долевой собственности). Другим категориям граждан и юридических лиц право частной собственности на землю предоставлено не было. Был введен мораторий на куплю-продажу земли (от 5 до 10 лет).

23 декабря 1992 г. был принят Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства».

В 1992—1993 гг. были также решены многие политические, экономические, технологические и социальные проблемы, такие как ликвидация монополии государственной собственности на землю и осуществление перехода к многообразию форм собственности на землю, владения и пользования ею; формирование слоя средних и мелких земельных собственников; улучшение структуры управления земельными ресурсами; обеспечение всех желающих граждан приусадебными и садово-огородными участками; внедрение нового экономического механизма регулирования земельных отношений и стимулирования рационального использования и охраны земель; реорганизация колхозов и совхозов, приватизация их земельной собственности, образование крестьянских и фермерских хозяйств.

В 1998—2001 гг. был принят ряд важных законов: “О государственном земельном кадастре”, “О землеустройстве”, “О разграничении государственной собственности на землю” и Земельный кодекс Российской Федерации, значительно продвинувшие проблемы формирования земельных отношений в стране.

Вместе с тем при проведении земельной реформы не были решены вопросы сохранности земель и повышения эффективности их использования. В результате отсутствия финансирования были практически прекращены работы по восстановлению продуктивных угодий, рекультивации нарушенных земель, мелиорации.[4]

Глава 2. Анализ и проблемы земельных отношений в России

2.1 Анализ земельных отношений в России

Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

В муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

в странах с рыночной экономикой вся земля давно поделена на земельные участки и давно сформированы права на объекты недвижимости - в начале на земельные участки, а затем на здания и постройки. В этих странах земельный кадастр развивался для информационной поддержки рынка недвижимости. Для этой же цели создана система регистрации прав на недвижимость.

2.2 Анализ земельных отношений в зарубежных странах

Современная система изучения земель в Великобритании включает два основных этапа: физическую и экономическую классификацию земель.

При физической классификации все земли страны в зависимости от степени влияния физических факторов, ограничивающих их использование в сельскохозяйственном производстве, объединяют в пять классов землепригодности. Экономическая классификация земель основана на определении стоимости стандартной чистой продукции каждого класса земель. Экономическая классификация земель предполагает объективную оценку производственных возможностей каждого земельного участка. Такую оценку можно произвести после накопления достаточной информации для установления пределов колебания средней статистически чистой продукции на акр каждого физического класса земель.

Сложность установления показателей оценки объясняется значительными колебаниями размеров стандартной чистой продукции с единицы площади неодинаковых физических классов земли в хозяйствах различной специализации. Англичане считают, что со временем будут установлены пределы колебания стандартной чистой продукции на землях всех классов землепригодности при всех возможных типах специализации. На основании этих данных можно будет определить тесноту связи между физической и экономической классификациями земель.

При проведении классификации земель учитываются только те ограничивающие факторы, которые невозможно устранить на современном уровне развития сельскохозяйственной науки и техники. Поэтому факторы, ранее считавшиеся не преодолимыми препятствиями, в дальнейшем могут перейти в легкоустранимые, в результате чего земли переводятся в более высокий класс. Поэтому через каждые пять лет проводится корректировка данных классификации земель с учетом получения информации об использовании земель, развития научных исследований и технических возможностей улучшения земель.

В развивающихся странах широко применяют классификацию земель, разработанную службой охраны почв министерства сельского хозяйства США. Однако применение такой классификации ограничивается отсутствием материалов почвенного обследования. Поэтому во многих странах американская система классификации земель применяется в упрощенном виде.

Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании французской системы, кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами является, так называемый, «Земельный реестр ее Величества» (Her Majesty Land Register), который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Реестр был основан в 1862 году. Современная система базируется на законе 1925 года. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников. Реестр открыт и доступен для всех. В режиме on-line можно получить информацию из компьютеризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса, через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Главную роль в этой системе играют Геодезическая служба Великобритании (Ordnance Survey) и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах масштаба 1:1250, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии.

Королевский реестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости (Land Register), Реестра собственников, Реестра ограничений.

Главная функция реестра - обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности и в меньшей мере выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, при этом рассматриваются права «полное владение» или фрихолд (Freehold) и аренды на период до 999 лет или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация собственности осуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе числится около 20 млн. недвижимостей, из которых около 15,7 млн. зарегистрированы в системе за весь период ее существования. В стране реализуется долгосрочная программа компьютеризации реестра (PRISMA) и по состоянию на 1994 год в компьютеризированный реестр внесено около 13,5 млн. зарегистрированных объектов собственности.

Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый «бизнес-налог», который платит лицо, которое реально использует собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые «общие границы»), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения континентальной Европы.

Ведение официальных записей об операциях с землей в Шотландии началось с 1617 года. Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательной системы Шотландии с тех пор, как возникла система регистрации прав в Генеральном Реестре (General Register of Sassiness), недавно превращенная в систему Регистрации Земель (Land Registration system) (1979 г.). Законом Шотландии о регистрации земли. Эта система постепенно заменяет Генеральный Реестр.

В Генеральном Реестре, который был исторически организован с территориальным делением Шотландии и велся местными органами власти графств, помещаются записи о правах собственности по всей Шотландии. Он содержит записи о теперешних и прошлых собственниках более чем 1 500 000 частных собственностей в Шотландии. Реестр не базируется на картах.

Реестр Земель (Land Register) является системой регистрации титулов и ограничений на собственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старой Шотландии. Сейчас в реестр занесено более 250 000 регистрационных записей. Распространение его действия на всю Шотландию предусмотрено к 2003 г.

Немецкая система управления недвижимостью отличается от прежде рассмотренных систем регистрации, прежде всего, детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го век в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах 19-го века.

Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество.

В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Надо отметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случае Германии, не смотря на то, что в начале создания система испытала значительное влияние французской системы.

В общем контексте, с точки зрения институционной структуры, система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги (Landbuchamt), которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; Управления топографических съемок (Landesfermessungsant), которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей; Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.

Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.

Несмотря на то, что основой для системы была поддержка налогообложения, эта функция сейчас становится менее важной, а больше внимания отводится обеспечению прав собственности и упрощению процедуры транзакций собственности.

Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных - реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.

Картографирование собственности может вестись только государственными учреждениями, или под их контролем, и специалистами, которые имеют специальные лицензии. Регистрация есть исключительной прерогативой государства.

Не смотря на то, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется двумя разными организациями, все данные отлично согласовываются между собою, а независимость этих организаций в значительной мере оказывает содействие достоверности данных потому, что каждая сторона несет ответственность за свою часть. Реестры собственности в основном компьютеризированы (или находятся в процессе компьютеризации) и базируются на цифровых крупномасштабных картах.

Реестр недвижимости отличается от наполеоновской системы. Вопреки ряду технических отличий (например, за основу регистрации принята единица собственности, а не собственник), главным является то, что любая транзакция считается незавершенной, пока она не зарегистрирована в реестре. Реестр построен на принципе легитимности записей, которые, в свою очередь, предусматривают высокие требования относительно отсутствия ошибок в записях. Записи в реестре вместе с картами собственности служит основой для доказательств в судебных инстанциях при решении споров относительно недвижимости. Почти во всех Федеральных Землях аналоговые кадастровые данные были трансформированы в цифровую форму. На протяжении следующего десятилетия эта работа будет осуществлена со всеми крупномасштабными кадастровыми и мелкомасштабными топографическими картами.

Кроме того, кадастровые службы обеспечивают города и муниципалитеты данными и документами для муниципального планирования и проектирования. В ближайшем будущем, основным направлением будет разработка и внедрение официальной гео-информационной системы.

Глава 3. Проблематика и совершенствование земельных отношений

3.1 Проблемы земельных отношений

Земельный вопрос всегда был актуален для России. Земельный рынок развивается, число сделок растет, но с огромными издержками.

В районах повышенного земельного спроса, - вокруг крупных промышленных центров, на Юге, где высок удельный вес товарной продукции и где за счет этого имеется большой экспортный потенциал, устанавливается группа крупных игроков на этом рынке – больших агрохолдингов и сельхозорганизаций. Эти компании приходят в агробизнес, часто серьезно нарушая имущественные права земельных дольщиков и первичных сельскохозяйственных производителей.

Вторая проблема – это неумеренная концентрация земли в руках отдельных физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций по защите прав собственников земельных долей, проводятся акции протеста в ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные пределы концентрации земли в одних руках. А вот устанавливать эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств – несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах.

Почему российский рынок развивается не так, как хотелось бы? Первая проблема – законодательство. Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений часты случаи коррупции, практически без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного назначения в другие категории. Поэтому ограничить хотя бы временно размеры земельной собственности в одних руках было бы полезно.

Следующая проблема - оформление права собственности на земельный участок.

Сейчас этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля переходит не к крестьянам, а к олигархам. Не надо лишать крестьянина земельной собственности. А в первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

Земельный рынок можно разделить на две части. У нас существует очень активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются такие, что покупка их для целей аграрного производства просто невозможна.

Рынок же земель собственно сельскохозяйственного назначения начинает формироваться в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных участков.

Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших городов очень тревожит, поскольку сельхозугодия абсолютно не защищены от изъятия. В последние полтора года каждые три дня в России принимается одно решение по переводу сельскохозяйственной земли в иные категории. И, что еще страшнее, это происходит без участия федеральных органов власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка дорог, электричества, газа для налаживания производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет шанс процесс продажи земель в этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и коррупции. А ведь сегодня вся процедура перевода земель из одной категории в другую абсолютно не прозрачна, а, значит, очень коррупции подвержена.

Земельный кодекс гласит, что решение о переводе земель из категории в категорию осуществляется на местах. Так оно и происходит. Однако в законе прописано, что для целей, не связанных с аграрным производством, могут использоваться сельхозугодья, имеющие худшие кадастровые показатели, низкую кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость земель по отдельным полям у нас вообще никогда не устанавливалась. Поэтому вполне легально изъятие из оборота отдельного участка на том основании, что, его кадастровая стоимость ниже, чем в среднем по району.

Государство должно самым жестким образом контролировать процесс реальной приватизации земли. Однако до тех пор, пока не определены разные зоны – аграрные или застроечные – это сделать крайне трудно. Контролировать реальные процессы на земле мог бы институт земельных инспекторов. Хотя до тех пор, пока крупный (в том числе земельный) бизнес идет в одной связке с местной властью, сделать это очень сложно. Да и по реальной ситуации это вряд ли произойдет. Все это, вместе взятое, требует очень серьезных государственных средств.

Нерешенный земельный вопрос опасен тем, что он может стать очень серьезной общественной «миной замедленного действия». Решенный несправедливо – точно станет такой миной. Поэтому, пока еще не все поделено, власть должна вмешаться и навести разумный порядок.[5]

3.2 Совершенствование земельных отношений

Для усовершенствования земельных отношений в России необходимо провести ряд изменений в земельной политике в целом. Я считаю первостепенным в данном случае - изменение приоритетов. Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

Необходимо разумно сочетать государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную – на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот. При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.[6]

Земельное хозяйство России огромно. Поэтому его развитие должно обязательно планироваться и контролироваться государством. Планирование использования земель во всех развитых зарубежных странах (США и Канаде, государствах ЕС) в последнее время стало основным рычагом государственной земельной политики и регулирования земельных отношений.[7]

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель – основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.[8]

Поэтому земельно-оценочные работы нужно разработать до конца. Для разработки эффективной стратегии реформирования земельных отношений необходимы дополнительные исследования и учет факторов, связанных с процессом использования земельных ресурсов. Важна разработка комплекса рекомендаций по реформированию земельных отношений, ориентированных на повышение эффективности бюджетной и инвестиционной политики, стимулирования эффективного хозяйствования на земле, обеспечения требований экологизации землепользования.

В России до сих пор несовершенно законодательство, регулирующее земельные отношения. Поэтому необходимо доработать законодательную базу.

Заключение

Одним из факторов обеспечения конкурентоспособности России и повышения качества жизни людей является рациональное управление земельными ресурсами, связанное с реформированием земельных отношений, функционированием и развитием агропромышленного сектора экономики страны, в том числе и с учетом реализации приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса».

Россия обладает огромным потенциалом земельных ресурсов, имеет лучшие в мире черноземы, однако при многообразии природно-климатических зон в настоящее время не может произвести достаточного количества продовольствия для удовлетворения потребностей населения.  Зависимость России от импорта продовольственных товаров и сельскохозяйственного сырья для их производства не снижается, индекс прироста по товарной пищевой продукции составляет около 5% в год, импорт увеличивается ежегодно в среднем на 25% и в 2008 году составил 21,6 млрд. долларов США. Следовательно, возникает вопрос обеспечения продовольственной безопасности страны.  В сложившейся ситуации необходима разработка и реализация концепции реформирования земельных отношений, учитывающей наиболее острые проблемы аграрного сектора и ориентированной на создание благоприятных условий для развития страны. В последние годы в аграрном секторе выявился ряд проблем, которые в условиях общемирового кризиса могут стать сдерживающим фактором ускоренного социально-экономического развития России[9].

Как показал анализ исследования, необходим пересмотр подходов к государственному регулированию реформирования земельных отношений. В последние годы принят ряд законодательных актов, регулирующих земельные отношения, однако в стране отсутствует опыт широкого применения стратегического управления в отношении земельных ресурсов в новых экономических условиях. Недостаточно разработана методология стратегического управления применительно к земельным отношениям.

В отличие от многих западных государств Россия столкнулась с необходимостью создать в кратчайшие сроки рыночное земельное законодательство, соответствующее современным экономическим и политическим реалиям, начиная от базовых правовых понятий и общих правил, определяющих правовое положение участников земельного оборота, до сложнейших правовых институтов, относящихся к различным сделкам с земельными участками (купля-продажа, аренда, дарение, обмен, передача по наследству, залог, передача в уставный (складочный) капитал юридических лиц, доверительное управление, рента и пожизненное содержание с иждивением). На протяжении примерно десятилетнего периода с 1991 по 2001 годы российское законодательство об обороте земель развивалось преимущественно по пути сближения правового режима земельных участков с правовым режимом иной недвижимости. Постепенно совершенно очевидным стал тот факт, что ввиду уникальной природной специфики земельных участков абсолютное устранение различия правовых режимов указанных объектов создает угрозу для публичных интересов.

В заключении можно сделать следующие выводы.

Земельные отношения – результат длительного общественного развития практики использования и охраны земель, применяемых форм собственности и хозяйствования, приоритетных способов устройства территории. Они определяются национальными, социальными, экономическими и иными особенностями реализации функций земли как природного ресурса, средства производства, объекта имущества. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, ее местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

Для развития успешных земельных отношений необходимо обобщить и применить лучшее из опыта зарубежных стран, но  учитывая нетолько особенности Российской Федерации как государства, но  и сложившиеся  особенности земельных отношений.

Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы. Ошибки в этом недопустимы.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Официальный текст Конституции РФ с внесенными в нее поправками от 30.12.2008 опубликован в изданиях "Российская газета", N 7, 21.01.2009, "Собрание законодательства РФ", 26.01.2009, N 4, ст. 445, "Парламентская газета", N 4, 23-29.01.2009.
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.04.11г) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32.
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5.
4. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011)// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (принят ГД ФС РФ 26.06.2002) (с изм. и доп., вступающими в силу с 11.01.2011)// "Парламентская газета", N 140-141, 27.07.2002
6. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" (принят ГД ФС РФ 04.07.2007) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010)// "Собрание законодательства РФ", 30.07.2007, N 31
7. Закон РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 (ред. от 28.04.1993) "О земельной реформе"// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1990, N 26.

8. Закон РСФСР от 22.11.1990 N 348-1 (ред. от 21.03.2002) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"// "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1990, N 26.
9. Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "О землеустройстве" (принят ГД ФС РФ 24.05.2001)// "Парламентская газета", N 114-115, 23.06.2001

Учебная литература:

1.                   Комов Н. Российская модель землепользования.- М.: Издательство «Институт оценки природных ресурсов», 2005.-622 с.

2.                   Комов Н., Родин а. Земельные отношения и землеустройство в России: М.: Русслит, 2006.-512 с.

3.                   Коробейников И.А. Земельные отношения в России: мифы и реальность.-М.: Росинформ агротех, 2004.-232 с.

4.                   Гловацкая, Н, Козлов, С, Лазаренко, С. Развитие земельно-имущественных отношений в городе/ Н. Гловацкая, С. Козлов, С. Лазаренко//Вопросы в экономике.-2007-№2. -22-25 с.

5. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. издательство, 2004.- 272 с.

6.                   Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли.-М.: Москва: Памятники исторического мысли, 2004.-284 с.

7.                   Поторакин, А. Как можно решить земельный вопрос/А. Поторакин//Промышленные выедомости.-2007.-№10.- 2-5 с.

8. Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Земля. Справочник собственника и арендатора, М.: Юстицинформ, 2007., с. 58-65

9.                   Строев, Е.С. Земельный вопрос в России/Е.С. Строев//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2007-№4. -15-18 с.

21