Особенности формирования цен на рынке жилья

      Расчет  средних цен по субъекту Российской Федерации проводится в два этапа.

      На  первом этапе рассчитывается средняя  цена 1 кв. метра общей площади квартир по всем их типам (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома (крупнопанельные и крупноблочные, кирпичные, монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные) на первичном и вторичном рынках жилья в каждом наблюдаемом городе субъекта.

      Вначале рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади  квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) в пределах каждого типа жилья (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитное и низкого качества). Для каждого типа квартир она определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен всех участвующих в наблюдении базовых организаций этого города.

      Затем рассчитывается средняя цена одного квадратного метра общей площади  квартир по каждому типу квартир (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и по всем типам, а также квартир с определенным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) конкретного типа дома на первичном и вторичном рынках для каждого наблюдаемого города. Она определяется как средневзвешенная величина из цен одного квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат в пределах каждого типа дома и их доли в общем объеме реализованной общей площади по данному типу квартир. В качестве весов используются среднегодовые доли проданной общей площади жилых помещений по данному типу квартир за предыдущий год.

      где:

• - средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по городу, рассчитанная по i-ому типу квартир;

      i - идентификатор типа квартиры;

      n - количество квартир с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

      k - вид квартиры с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

       - средняя цена одного квадратного  метра общей площади k-ого вида квартир с разным числом комнат в i-ом типе квартир;

       - среднегодовая доля проданных квартир в общем объеме реализованной общей площади k-ого вида квартиры с разным числом комнат в i-ом типе квартир.

      На  втором этапе рассчитывается средняя  цена одного квадратного метра общей  площади квартир по всем типам (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома в целом по субъекту Российской Федерации.

      По  субъекту средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома как на первичном, так и на вторичном рынках жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в наблюдаемых городах субъекта Российской Федерации, и данных о численности городского населения этих городов.

      Формула расчета средних цен одного квадратного  метра общей площади квартир  на первичном рынке жилья по субъекту по каждому из типов квартир имеет  следующий вид:

      где:

• - средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по субъекту, рассчитанная по i-ому типу квартир;

      i - идентификатор типа квартиры;

      z - идентификатор города в субъекте Российской Федерации,

      n - число наблюдаемых городов в субъекте;

       - средняя цена одного квадратного  метра общей площади i-ого типа квартир в z-ом городе субъекта Российской Федерации;

• - численность городского постоянного населения на начало отчетного года в z-ом городе субъекта Российской Федерации.

      Аналогичным образом, исходя из данных по городам, определяются средние цены одного квадратного  метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья.

      В целом по России и по федеральным  округам средняя цена одного квадратного  метра общей площади квартир  каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные) и квартир  с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома (крупнопанельные и крупноблочные, кирпичные, монолитные, в т.ч. монолитно-кирпичные) на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и данных о вводе в действие жилья (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов") за прошлый год.

      Формула расчета средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу по каждому из типов квартир имеет следующий вид:

      где:

• - средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу, рассчитанная по j-ому типу квартир;

      i - идентификатор типа квартиры;

      j - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа;

      m - число субъектов в составе федерального округа;

       - средняя цена одного квадратного  метра общей площади i-ого типа квартир в j-ом субъекте Российской Федерации;

       - введено в действие квадратных  метров общей площади в j-ом субъекте Российской Федерации в базовом периоде.

      Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным  округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России.

      На  вторичном рынке жилья средняя  цена одного квадратного метра общей  площади квартир каждого типа (среднего качества (типовые), улучшенной планировки, элитные и низкого  качества) и квартир с разным числом комнат (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные, 4-х и более комнатные) определенного типа дома по России и федеральным округам определяется на основании цен одного квадратного метра общей площади квартир, сложившихся в субъектах Российской Федерации, и численности городского населения (на начало отчетного года).

      Формула расчета средних цен одного квадратного  метра общей площади квартир  на вторичном рынке жилья по федеральному округу по каждому из типов квартир  приведена ниже:

      где:

• - средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу, рассчитанная по i-ому типу квартир;

      i - идентификатор типа квартиры;

      j - идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа;

      m - число субъектов в составе федерального округа;

        - средняя цена одного квадратного метра общей площади i-ого типа квартир в j-ом субъекте Российской Федерации;

• - численность городского постоянного населения на начало отчетного года в j-ом субъекте Российской Федерации.

      Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам, определяются средние цены одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по России в целом. 
 
 

2. Затратные методы ценообразования

 

      Затратные методы ценообразования широко распространены. Это объясняется тем, что в условиях административных методов управления экономикой они превалировали кроме того, в их основе лежит калькуляция издержек производства и сбыта продукции, следовательно, цена, сформированная затратными методами, имеет обоснование, которое трудно оспорить. Сфера применения их ограничена, так как они могут служить только для определения начальной, базовой цены товара и обоснования факта выхода товара на рынок или организацию его выпуска на предприятии. Для установления окончательной цены нужно принимать во внимание факторы изменяющейся конъюнктуры рынка.

      Существует  несколько затратных методов, определяющих цену по принципу «издержки плюс прибыль».

   1. Затратный метод с учетом полных (или средних) издержек на производство  продукции основан на определении полной себестоимости, включающей как переменные, так и постоянные издержки. Суть метода состоит в суммировании совокупных издержек: переменные (или прямые) плюс постоянные (или накладные), и прибыли, которую предприятие рассчитывает получить.

      Главное преимущество данного метода — его  простота и удобство. Это связано  с тем, что у производителя  всегда имеются данные о собственных  затратах. Однако он имеет два больших  недостатка:

   1) при установлении цен не принимаются  во внимание имеющийся спрос на товар и конкуренция на рынке, поэтому возможна ситуация, когда товар при данной цене не будет пользоваться спросом;

   2) любой метод отнесения на себестоимость  товара постоянных накладных  расходов, которые являются расходами  по управлению предприятием, а не расходами для производства данного товара, является условным.

   2. Метод прямых (или предельных) затрат  базируется на установлении цены  путем добавления к переменным  затратам определенной надбавки  — прибыли. При этом постоянные  расходы как расходы предприятия в целом не распределяются по отдельным товарам, а погашаются из разницы между суммой цен реализации и переменными затратами на производство продукции. Эта разница получила название «добавленной» или «маржинальной» прибыли. При правильном подходе переменные (прямые) издержки должны явиться тем пределом, ниже которого ни один производитель не будет оценивать свою продукцию. В любом случае истинная функция издержек заключается в установлении нижнего предела для первоначальной цены на товар, в то время как ценность этого товара для потребителя определяет высший предел цены на него.

      Продажа товара по цене, рассчитанной по такому методу, эффективна на стадии насыщения, когда нет роста продаж, и предприятие  хочет сохранить объем сбыта  на определенном уровне.

   3. Метод расчета цены на основе  анализа безубыточности и обеспечения  целевой прибыли базируется на  том, что предприятия стремится  установить цену на свой товар  на таком уровне, который обеспечивал  бы получение желаемого объема  прибыли. Точка безубыточности — это точка пересечения кривой общей выручки и кривой общих затрат. В точке безубыточности объем прибыли равен нулю. Основным недостатком метода определения цены на основе анализа безубыточности является то, что не учитывается взаимосвязь цены товара и фактического спроса.

   4. Метод установления цены на  основе анализа рентабельности  инвестиций. Основная задача данного  метода состоит в том, чтобы  оценить полные затраты при  различных программах производства  товара и определить объем  выпуска, реализация которого по определенной цене позволит окупить соответствующие капиталовложения. Устанавливаемая надбавка к издержкам производства включает процент дохода на инвестированный капитал.

   5. Метод структурной аналогии. Суть  данного метода заключается в том, что при установлении цены нового товара определяют структурную формулу цены по его аналогу. Для этого используют фактические или статистические данные о доле основных элементов в цене или себестоимости аналогичного товара. Если возможно точно определить для нового товара один из элементов цены, например материальные затраты, нормы расхода и т. п., то, перенося структуру аналога на новый товар, можно рассчитать ориентировочную цену.

      В отечественной практике затратные  методы применяются при установлении цен на:

   • принципиально новую продукцию, когда ее невозможно сопоставить  с выпускаемой продукцией и недостаточно известна величина спроса;

   • продукцию, производимую по разовым  заказам с индивидуальными особенностями  производства (строительные, проектные работы, опытные образцы);  

• товары и услуги, спрос на которые ограничен  платежеспособностью населения (ремонтные  услуги, продукты первой необходимости).  

2.1 Затратные методы ценообразования, существующие в логистике