Организация банковского кредитования

1. Официальные процентные ставки (учетная ставка, ставка рефинансирования), которые устанавливаются центральными банками государства, по которым они осуществляют рефинансирование коммерческих банков;
2. Межбанковские ставки предложения кредитных ресурсов, по которым ведущие банки страны предоставляют кредиты первоклассным банкам путем размещения у них депозитов. Как правило, эти ставки немного выше учетной ставки;
3. Ставка «Прайм-рэйт» (базисная ставка, первоклассная ставка), по которой коммерческие банки предоставляют кредиты первоклассным заемщикам-корпорациям. Она обычно ниже первых двух.

       Наиболее  известными и распространенными являются ставки предложения на межбанковских рынках у нас в стране и ряде западных стран:

• ЛИБОР (LIBOR) / ЛИБИД (LIBID) – Лондонская межбанковская ставка предложения/привлечения. ЛИБОР отражает кредитную политику группы избранных банков-дилеров и рассчитывается как среднее арифметическое их котировок по реальным сделкам на 11 часов по Гринвичу. Состав банков, участвующих в расчетах, меняется, но является относительно постоянным. В зависимости от их количества и состава выделяют элитный ЛИБОР и реальный ЛИБОР, при котором состав банков более расширен. Ставка рассчитывается по стерлинговым трехмесячным депозитам. Однако ставка ЛИБОР может выводиться и по валютам других стран и по различным временным периодам. Ставка ЛИБОР имеет свои цели: оценить уровень ставок, по которым наиболее часто заключается сделка на межбанковском рынке и хеджировать процентные риски при заключении кредитных и депозитных договоров.
• ПИБОР, ТИБОР, ФИБОР и т.д. – средние арифметические ставки предложения на межбанковском рынке Парижа, Токио, Франкфурта-на-Майне и т.д. Они рассчитываются аналогично ЛИБОР, отличия заключаются в наборе банков, участвующих при установлении средней ставки.
• МИБОР (MIBOR) / МИБИД (MIBID) – Московская ставка предоставления/привлечения – является аналогом вышеперечисленных ставок межбанковского рынка. Они рассчитываются с 1 июля 1994 года. Перечень банков, ставки по сделкам которых участвуют в расчете МИБОР/МИБИД, меняются. Ставки МИБОР рассчитываются как средние от ежедневно заявляемых коммерческими банками ставок предоставления межбанковских кредитов.
• ИНСТАР (INSTAR) – средневзвешенные ставки по состоявшимся сделкам (по привлечению и размещению). Они рассчитываются по каждому сроку кредитования, при этом используется система фильтрации сделок. Недостатками данной ставки является ее усреднение сделок по привлечению и размещению кредитов, что не позволяет прогнозировать маржу, рассчитывать доходность этого рынка.
• МИАКР – ставка по размещенным кредитам. Рассчитывается как средневзвешенная по объемам фактических сделок по предоставлению кредитов коммерческим банкам. Данная ставка рассчитывается Банком России.

3. Кредитование  на потребительские цели

       Для современной банковской системы характерно развитие потребительского кредитования. Его необходимость в условиях рыночной экономики обусловлена:

1. Разрывом между текущими денежными доходами населения и высоким уровнем цен на товары длительного пользования;
2. Расширением платежеспособного спроса населения;
3. Развитием розничной торговли.

       Механизм  потребительского кредитования включает в себя следующие элементы: объект кредитования, срок кредита, ссудный процент, условия выдачи и погашения ссуд.

       Выделяют  потребительские кредиты на инвестиционные цели и на текущие потребительские  нужды. Основной объект инвестиционного  кредитования – недвижимость: квартиры, дома, дачи, земельные участки. Данный вид кредитования предоставляется, как правило, на длительный период – свыше 10 лет. Процентная ставка по ним ниже, чем по кредитам на текущие потребительские цели, а механизм выдачи существенно сложнее. Текущий потребительский кредит предоставляется на период до 1 года, цена его выше, но процедура выдачи проще.

       Для получения потребительского кредита  необходимо предоставить в банк наряду с заявкой документы, подтверждающие платежеспособность заемщика. Наиболее эффективным формализованным методом оценки кредитоспособности физических лиц является метод балльной оценки – скоринг. Модель проведения скоринга для каждого банка уникальна. Вместе с тем каждая методика базируется на следующих принципах:

• глубина оценки кредитоспособности заемщика должна быть адекватна сумме запрашиваемого кредита;
• информация, предоставленная клиентом и требующая для оценки кредитоспособности заемщика, должна быть доступной и легко проверяемой;
• оценки и их веса должны быть формализованы и отлажены на статистической выборке достаточного размера, значительном временном интервале.

       Достоинства скоринговой оценки заемщика: субъективность, быстрота и беспристрастность в  принятии решений. В результате –  снижение рисков и повышение эффективности управления кредитным портфелем.

       Развитие  электронного обслуживания клиентов позволяет расширить возможность покупки товаров в кредит без посещения банка. Заказ оформляется в форме анкеты через интернет или по телефону. После рассмотрения заявки решение с указанием конкретных параметров кредитования банка сообщается представителю магазина, который доводит его клиенту. После доставки товара сотрудник магазина передает ксерокопии паспорта и других документов в банк и получает окончательное решение о предоставлении кредита. Клиент оставляет продавцу 15% от стоимости товара и забирает его. После чего он получает от банка по почте график предстоящих выплат по кредиту.

       Параллельно экспресс-кредитованию начинает развиваться  еще одно направление розничных банковских услуг – кредитные карты. Удобство такой карты в том, что она позволяет пользоваться кредитом в любое удобное время и в любом удобном месте, не обращаясь специально в банк. Кредитные карты таких международных систем, как VISA или MasterCard, принимаются в миллионах торговых точек по всему миру. В отличие от уже привычной для россиян дебитной карты, при получении кредитной в банке денег на карточный счет вносить не надо. Достаточно лишь пройти небольшой тест на платежеспособность на этой основе будет установлен индивидуальный кредитный лимит на определенный срок и сумму и выдана карточка. Проценты будут начисляться только за фактическое время и сумму использования кредитом. Ежемесячно клиенту предоставляются выписки по счету, по которым отслеживаются состояние задолженности. Также ежемесячно клиенту необходимо гасить часть задолженности – 15-25%. После внесения этой суммы банк возобновляет кредитный лимит, т.е. по сути выдается новый без посещения банка.

       По  мере продвижения нашей страны по пути западной цивилизации розничное кредитование получит дальнейшее развитие и станет обыденной ситуацией. 
 
 

4. Ипотечное кредитование

       Современная государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего  населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения  жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

       Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), где означало столб, врытый в землю должника. В России идея ипотеки насчитывает более чем сто лет. Наибольшее распространение идеи ипотеки получили после реформы 1861г., когда освобожденные крестьяне были наделены землей, которую они закладывали под кредит на закупку семян и инструментов. Ипотекой назывался деревянный кол, который вбивался в землю для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение ссуд.

       Термин  «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В гражданско-правовых отношениях термин «ипотек» употребляется в значении залога недвижимости.

       Согласно  Гражданского кодекса РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого  недвижимого имущества. Ипотека  – один из способов обеспечения  обязательств, вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество ипотечное кредитование – это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

       Залог недвижимости возникает на основании  договора, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодержателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

       Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого в Гражданском  кодексе и Законе об ипотеке: земельные участки, недра, квартиры и жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В договоре об ипотеке должна быть названа видовая принадлежность имущества, его индивидуальные характеристики. При ипотеке зданий и сооружений следует учесть, что ипотека этой недвижимости возможна лишь с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

       Заемщик должен иметь объект недвижимости, передаваемый в залог, в своей  собственности. После передачи объекта  в залог заемщик продолжает им пользоваться. Однако, его право собственности ограничивается: он не может распорядиться залогом без согласования с залогодержателем. В России в соответствии с Законом об ипотеке, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

       Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит (ипотечный  кредит) – это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и  более банком или некредитной организацией физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

       Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и  возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. В кредитном договоре предусматривают следующие условия:

• сумма предоставляемого кредита;
• срок, на который предоставляется кредит;
• размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;
• очередность погашения кредита и процентов по нему;
• основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

       Сумма кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося  при этом предметом залога. Остальную сумму заемщик обязан внести, как правило, в сумме 30-40% его стоимости за счет собственных средств.

       Кредит  и проценты по нему выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Размер ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по формуле:

Па = СсЗ × Сп / 1 – (1 + Сп) ^{– (Т-1)}, где

       СсЗ – остаток ссудной задолженности  по кредиту на расчетную дату, руб.;

       Сп  – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой, %;

       Т – количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита.

       Это удобно как для заемщика (поскольку  он может планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита используют официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

       Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита;
3. Подбор квартиры, соответствующей финансам возможностям заемщика и требованиям кредитора;
4. Оценка жилья – предмет ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья;
6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения;
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.