Определение стоимости квартир с учетом потребительских свойств

     5 Этап. Согласование результатов оценки. Пятая стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка. Полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёт об оценке. Это завершающая стадия процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов, а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

       Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев применяется письменная форма отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик. Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена, либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Обычно эта величина составляет до 10%. Фиксированная цена не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может быть использована в качестве основы для оплаты услуг эксперта-оценщика.

        Если после проведения оценки от эксперта-оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой, не зависящей от исхода судебного разбирательства. Размер оплаты услуг эксперта-оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации эксперта-оценщика, финансовых возможностей заказчика.

        Подготовив проект договора на оценку стоимости недвижимости, эксперт-оценщик представляет его заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору прилагается задание на оценку.

 

 

 

 

 

 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

       2.1 Задача 1

 

       Оцениваемый объект интеллектуальной собственности электролитический способ получения нитрила. Конкурентная технология – периодический процесс получения нитрила с использованием амальгам. Преимущества используемого способа: более высокая производительность, исключение использования амальгам, упрощение процесса очистки конечного продукта.

       Оцениваемая технология имеет правовую охрану – патент на электролитический способ получения нитрила, на электролизер и электроды. Оставшийся срок действия патентов – 10 лет. Объем производства продукции с использованием нитрила – 50 тыс. т – обусловлен производственными мощностями и долей предприятия на рынке нитрила. Производственная программа выпуска нитрила с использованием оцениваемой технологии представлена в таблице 1.

 

Таблица 1- Производственная программа выпуска нитрила с использованием оцениваемой технологии

Вариант	Объем выпуска нитрила с использованием оцениваемой технологии по годам, т
	1-й	2-й	3-й	4-6-й (ежегодно)	7-й	8-й	9-й	10-й
2	500	2100	6500	6900	7100	6400	4400	3800

 

В течение срока освоения и производства нитрила предполагается снижение цены продажи одной тонны нитрила: 1-5 годы – 1500 д.е./т; 6-7 годы – 1300 д.е./т; 8-10 – 1100 д.е./т. Калькуляция себестоимости производства нитрила представлена в таблице 2.

Таблица 2- Калькуляция себестоимости производства нитрила, д.е./т

Состав затрат	Периодический способ получения нитрила	Электролитический способ получения нитрила
Сырье и материалы	433	336,2
Топливо и энергия	90	43,9
Зарплата с начислениями	151,1	67,8
Амортизация	251,7	197,5
Ремонт и техническое обслуживание	70,4	54,3
Административные расходы	10,7	9,3
Итого себестоимость

 

     Норма дисконта Е=11%.

      Определить рыночную стоимость электролитического способа получения нитрила методом «выигрыша в себестоимости».

      Расчёт  текущей стоимости представлен  в таблице 3.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3- Расчет текущей стоимости, млн.руб

Показатели	Годы
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Объем производства, т
Цена продажи, д.е./т
Электролитический с-б
Выручка от реализации
- Себестоимость
=Налогооблагаемая П
- Налог на прибыль (20%)
=Чистая прибыль
Коэффициент диск-ния
Дисконтированная ЧП
Периодический с-б
Выручка от реализации
- Себестоимость
=Налогооблагаемая П
-Налог на прибыль (20%)
=Чистая прибыль
Коэффициент диск-ния
Дисконтированная ЧП
РСИС

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Задача 2

Оцениваемый объект – технология заливки литейных форм тонкой очисткой черных металлов, которая включает: способ тонкой очистки металла, фильтрующий материал – ткань из кремнеземных нитей, способ изготовления фильтрующей ткани, установку для изготовления фильтрующего материала. Изобретения, используемые в оцениваемом объекте, запатентованы. Оставшиеся сроки действия патентов в странах патентования: минимальный – 9 лет, максимальный – 14,5 лет. Имеется ноу-хау способа изготовления фильтрующего материала и способа заливки литейных форм.

Суммарный объем производства чугуна на основе изучения конъюнктуры рынка составит 12,8 млн.т в год.

Доля производимых отливок в общем объеме чугуна: отливки массой до 100 кг – 70-72 %, до 1000 кг – 25-26 %, свыше 1000 кг – 5-2%. Оцениваемая технология может быть использована: при массе отливок до 1000 кг – для 100 % отливок, свыше 1000 кг – для 75 %. Расход фильтровального материала на 1 т отливок составляет: отливки до 100 кг – 0,3-0,4 кв.м/т, до 1000 кг – 0,05-0,2 кв.м/т, более 1000 кг – 0,02-0,05 кв.м/т.

Цена продажи фильтрующего материала при условии его производства на 1-2 специализированных предприятиях и продажи другим предприятиям 5-7 руб./кв.м., начиная с 5-го года действия лицензии, предвидится снижение цены фильтрующего материала. Срок действия лицензии – 8 лет.

Производственная программа: 1-й год будет затрачен на освоение фильтрующего материала и подготовку литейного производства к использованию оцениваемой технологии, 2-й год – начало коммерческого использования. Наибольший объем производства – в 3-5 годы действия лицензии. В последующие годы объем производства снизится и будет оставаться постоянным до окончания срока использования оцениваемой технологии. Производственная программа представлена в таблице 4.

 

Таблица 4- Производственная программа

Год	Освоение производственной программы	Цена фильтрующего материала, руб./кв.м	Ставка роялти, %
1	0	6,8	5
2	10	6,8	5
3	15	6,8	5
4	25	6,8	5
5	20	6,5	4,5
6	10	6	4,5
7	10	5,5	4
8	10	5	3,5

 

Поскольку объектом лицензии является не конечная продукция – отливки, а способ их изготовления и вспомогательный материал, в качестве базовой ставки роялти принимаем 5%. Кроме того, учитывая возможность использования в течение срока действия лицензии нетканого фильтрующего материала, предусматривается снижение ставки роялти в течение срока действия лицензии. Затраты на обеспечение правовой охраны составляют 9,1 тыс. руб., административные и организационные расходы – 45,6 тыс. руб.

Определить рыночную стоимость лицензии, если требуемая норма доходности составляет 10 %.

Решение (стоимость лицензии, рассчитанная методом «освобождения от роялти») представлено в таблице 5.

 

 

 

 

 

 

 

Показатели	Годы
	1	2	3	4	5	6	7	8
Освоение производственной программы,%	0
Ожидаемый объем продаж, кв.м	-
Цена реализации за единицу продукции, руб	-
Расчетная выручка от реализации, тыс.руб	-
Ставка роялти, %	-
Ожидаемые выплаты по роялти, тыс.руб	-
Расходы, тыс. руб.	-
Прибыль от выплат по роялти, тыс.руб	-
Коэффициент дисконтирования	-
Текущая стоимость прибылей от выплат по роялти, тыс.руб	-