Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

С_н - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДП_n  - денежный поток;

R – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

С_r - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

С_н =     +   +   + ₌ 1649981

     Стоимость оцениваемого комплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981 у.е..

     Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:

-  моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

- составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;

-  оценки риска, присущего объекту;

-  расчета ставки доходности.

     Таким образом, проведя необходимые  расчеты, согласно используемым  методикам, получили три итоговых величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода  интерполяции.

     Метод интерполяции на базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом  отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.

     Для расчета отклонения оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:

- определяющий результат – величина стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию и обоснованные расчеты и обоснования;

- поправочный результат – величина стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого менее качественны и достоверны.                                                                                                      

 
 

 Таблица 2.5

Формула базового расчета итоговой стоимости

     Процедура согласования результатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).

     Итоговые величины стоимостей указаны в таблице 2.6

                                                                                                                   Таблица 2.6

     Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:

1) наиболее объективный – результат сравнительного подхода;

2) среднедостоверный – результат доходного подхода;

3) наименее объективный – результат затратного подхода.

     Рассчитаем степень отклонения более достоверных результатов доходного и сравнительного подходов от наименее объективной стоимостной оценки затратного подходов:

     Согласуем результаты сравнительного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом сравнительного подхода – 1375200;

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

                                                                                                                   Таблица 2.7

Согласование  результатов сравнительного и затратного подходов

 

     Согласуем результаты доходного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом доходного подхода – 1649981.

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

Таблица 2.8

Согласование  результатов доходного и затратного подходов

 
 

     Согласуем скорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценки сравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:

- определяющий – полученный на первом этапе согласования - 1309213,5;

- поправочный – полученный на втором этапе согласования -  1560193,2.

 
 
 
 

  Таблица 2.9

Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта

 

     Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е..                                В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры(качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных  в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

     Результат, полученный методом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская, что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектами является качественной и отражает наличие активного и стабильного рынка инвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именно сравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

     Результат, полученный методом доходного подхода (среднедостоверный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную

 на  риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подхода создает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные. Негативной  стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на  оценке премий за выявленные риски.

     Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объективный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затратного подхода не является определяющей и данный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.

 

3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.

     Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

 

 

Информация  об объекте оценки приведена в таблице 3.1

Таблица 3.1