Оценка ликвидационной стоимости предприятия

     Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль

     Рассчитанный налог на  прибыль  по годам представлен в   Таблице 2.

11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.

     Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль  - Налог на прибыль

     Рассчитанная  чистая  прибыль  по годам представлена в   Таблице 2.

12. Оценим коэффициент дисконтирования

     Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:

     Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)ⁱ,

     где   i  - i- ый год .

     Рассчитанный коэффициент дисконтирования  по годам представлен в   Таблице 2.

13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.

     Формула для расчета:

     Текущая прибыль =

     Рассчитанная текущая прибыль  по годам представлена  в  Таблице 2.

14. . Оценим текущую стоимость реверсии.

     Текущая стоимость реверсии  =

     Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.

     Рассчитанная текущая реверсии  по годам представлена  в  Таблице 2.

     15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.

     Текущая стоимость объекта недвижимости  = + Текущая стоимость реверсии 

 

     

     

     Таблица 2

      Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом 

     Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей. 

 

     

     Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом. 

     В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:

     1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

     2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.

     3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.

     4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.

     5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

     Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.

      Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

     Этапы расчета по затратному методу:

     1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается  аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

     2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС₁₉₆₉ единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

     3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС₁₉₆₉ оцениваемого объекта в ценах 1969 года.

     ВС₁₉₆₉ =   ВС₁₉₆₉ * площадь помещения,

     4. Определяется полная восстановительная стоимость S₁₉₈₄ оцениваемого объекта в ценах 1984 года.

     ВС₁₉₈₄ =  К₁₉₈₄ * ВС₁₉₆₉

     Где   К₁₉₈₄ - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.

     5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС₁₉₉₈ оцениваемого объекта в ценах 1998 года.

     ВС₁₉₉₈ =  К₁₉₉₈ * ВС₁₉₈₄

     Где   К₂₀₀₀ - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 - строй №64 от 23.01.2003 года.

       6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость  ВС оцениваемого объекта на дату оценки 

     ВС =  К_Т * ВС₁₉₉₈

     Где  К_Т - коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.

     Таблица 3

      Расчет  полной восстановительной стоимости объекта оценки

            

     В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.

     Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет  разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. 

     В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.

     Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

     Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.

     Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

     Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д. 

     Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.

     Таблица 4

     Оценка физического износа

     

      

     Определение функционального износа

     На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки  подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено. 

     Определение внешнего износа

     Спрос на рынке на подобные объекты высок, поэтому, с экономической точки зрения внешний износ отсутствует.

     Определим стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект 

     Расчет произведем на основании кадастровой стоимости земельных участков.

     Таблица 5

     Определение стоимости земельного участка

       

     Таким образом, совокупная стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием затратного подхода с учетом износа и стоимости земельного участка оставляет 25 631 012 рублей: 

      Таблица 6

     Итоговая стоимость объекта недвижимости