Ипотечное кредитование в России

        Наступившая весна оживила не  только природу, но и российскую  ипотеку. В марте семь крупных  банков так или иначе улучшили условия кредитования – Газпромбанк, Банк Москвы, ТрансКредитБанк, банки «МИА» и «ДельтаКредит», Банк Интеза и Росбанк. Причем Банк Москвы объявил о либерализации условий ипотечного кредитования, но, фактически, это было возвращение на рынок ипотечного кредитования.

        С 1 апреля мартовская тенденция  получила совсем не шуточное  развитие. Сразу два крупных банка  в этот день объявили об  улучшении условий ипотечного  кредитования - БСЖВ и ЮниКредитБанк.  Затем начался настоящий ценопад:  до конца мая улучшили условия кредитования и смягчили требования к заемщикам Альфа-Банк, банк "Возрождение", ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, Райффайзенбанк, Сбербанк, РосЕвроБанк, Россельхозбанк. Причем большинство из них снижало ставки не по одному разу. Итогом весны стало улучшение условий ипотечного кредитования у 19 крупных ипотечных банков.

      Банк "ДельтаКредит" с 31 мая установил  ограничения по максимальному и  минимальному пределам изменения плавающих  ставок по кредитам. Теперь при росте  значений LIBOR или MosPrime величина процентной ставки не превысит пределов, обозначенных для каждой программы.

      С начала лета процентные ставки по кредитам снизили банк "МИА", ЮниКредит  Банк, Райффайзенбанк, БСЖВ, Альфа-Банк.

      ВТБ 24 с 1 июня  2010 года выдает ипотечные кредиты по программе "Ипотека с государственной поддержкой" - так называемой программа ВЭБ - с процентной ставкой не выше 11% годовых.⁸

      С начала марта возобновил свою деятельность один из ведущих игроков российского  ипотечного рынка  - банк "ГПБ-Ипотека". Крупнейшая рефинансирующая организация в стране снова предлагает свою программу кредитования:  как и раньше, кредиты предоставляют партнеры "ГПБ-Ипотеки".

      В апреле 2010 года на ипотечный рынок  вернулись два игрока, выбывших из игры в кризис - банк «Глобэкс» и АМТ Банк (экс БТА-банк). «Глобэкс» пока предлагает только ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, зато делает это на условиях, идентичных действующим условиям рефинансирования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области.

      19 мая 2010 года о своем возвращении  в круг участников российского  ипотечного рынка сообщил МДМ-Банк, пополнивший список партнеров АИЖК. Собственных программ ипотечного кредитования банк пока не предлагает.

      1 июня 2010 года ипотечное кредитование  возобновил Собинбанк. Продуктовая  линейка включает в себя ипотечные  программы на приобретение квартир и домов с земельным участком на вторичном рынке, а также кредитование под залог имеющейся недвижимости.

      28 июня 2010 года ипотечное кредитование "разморозил" Бинбанк. Он предлагает  единственную ипотечную программу  - на приобретение жилья на  вторичном рынке, идентичную аналогичной программе АИЖК. Вероятно, в скором времени АИЖК обзаведется новым партнером.  ⁹

      Стабилизация  на рынке жилья способствует изменению  в отношении банков к первоначальному  взносу по ипотеке, тенденция к снижению набирает силу. Выдавать ипотечные кредиты при первоначальном взносе меньше 30% согласны АМТ Банк, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит» (25%), Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Газэнергопромбанк, Нордеа Банк, банк «Еврофинанс», Абсолют Банк, МКБ, Росбанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк, банк "МИА", БСЖВ и банк "ЖилФинанс" (20%). По специальной программе для молодых семей с детьми Сбербанк снизил размер первоначального взноса до 15%. Такая же минимальная величина первоначального взноса установлена по базовым ипотечным программам Россельхозбанка, Банка Москвы и РосЕвроБанка.

        РосЕвроБанк установил минимальный  первоначальный взнос в размере  10% от стоимости жилья на новый  ипотечный продукт «Семейный» (на  приобретение квартиры на вторичном  рынке недвижимости для супругов, имеющих хотя бы одного ребенка), запущенный с 3 февраля 2010 года. Супруги в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту.

        Абсолют Банк готов выдать  кредит на приобретение квартиры  на вторичном рынке с первоначальным  взносом в 10%, но только при  условии дополнительного залога недвижимости, принадлежащей заемщику или созаемщику.

        ТранcКредитБанк снизил размер  первоначального взноса с 20 до 10 % по ипотечным кредитам для  сотрудников ОАО «Российские  железные дороги». До 10% снизил  размер минимального первоначального взноса и банк "Возрождение».

      С 1 июля 2010 года ВТБ 24 снизил размер первоначального  взноса при выдаче кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке до 10% при условии обязательного страхования  ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. Идею снижения первоначального взноса последние полгода усиленно продвигало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и ВТБ 24 стал первым банком, реализовавшем ее на практике. Партнеры АИЖК с 1 июля тоже получили возможность снижать размер первоначального взноса по ипотеке до 10% от стоимости приобретаемого жилья с тем же условием.¹⁰

      До 10% от стоимости приобретаемого жилья  снизил размер первоначального взноса с 1 июля Сбербанк - по программам "Молодая  семья" и "Ипотечный+" (на покупку жилья у строительных компаний, которые кредитует Сбербанк). По стандартной программе размер первоначального взноса снизился с 30 до 20% от стоимости приобретаемого жилья.

        Восстановление экономики и доходов  населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и «серые» доходы готовы, например, Альфа-Банк, ВТБ 24, банк «Возрождение», Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «МИА», Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

        С начала 2010 года в Сбербанке  в рамках пилотного проекта  при оформлении ипотечного кредита  в качестве документа, подтверждающего  финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения.

        Сегодня справки по форме банка  или в произвольной форме принимаются  в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка. Пилотный проект запускается поэтапно, по мере решения в региональных банках проблем технического характера.

        Банки-партнеры АИЖК продолжают  декларировать, что кредиты предоставляются  только на приобретение жилья  для собственного проживания. В то же время, практика показывает, что многие из них проявляют чисто формальный подход к этому вопросу. ¹¹

      В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), ТрансКредитбанк (4%), банк «ДельтаКредит» (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Росбанк. Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК.

      В регионах доля Сбербанка и ВТБ 24 превышает средний показатель. Например, Уральским банком Сбербанка и ВТБ 24 в первом полугодии 2009 года было выдано более 70% ипотечных кредитов в Свердловской, Челябинской, Курганской областях и Башкирии. Учитывая, что многие крупные банки в прошлом году сокращали филиальные сети и закрывали офисы в регионах, можно предположить, что абсолютное доминирование двух госбанков по удельному весу выданных ипотечных кредитов на региональных рынках сохранится, по меньшей мере, до конца года.

      По данным рэнкинга Русипотеки пятерка лидеров выглядит следующим образом.

Таблица 1 – Итоги работы ведущих ипотечных банков с начала деятельности по итогам I полугодия 2010 года

        К концу весны 2010 года большая  часть ипотечных активистов прежних  лет вернулась на рынок: банки «Возрождение», "Уралсиб", "Глобэкс" и ГПБ-Ипотека, Альфа-Банк, Банк Москвы, АМТ-Банк (экс-БТА Банк). ТрансКредитБанк с начала 2010 года перестал ограничивать круг заемщиков работниками ОАО "РЖД" но выдает кредиты только на приобретение квартир на этапе строительства у фонда "Жилсоципотека" и компании "Желдорипотека" и по согласованию с банком. При этом выбор объектов не слишком богатый.¹²

        Растет количество партнеров  АИЖК из числа федеральных  банков, и еще быстрее - региональных. Из федерльных банков в числе партнеров банк "ЖилФинанс", Городской Ипотечный Банк, банки "Возрождение" и "Евротраст", Банк ИТБ, Связь-Банк, ЮниКредит Банк, АМТ Банк, МДМ-Банк и ряд других.

        Однако немало бывших игроков  по-прежнему числится в числе  выбывших: банки "КИТ Финанс", "Союз" и "Хоум Кредит", ДжиИ Мани банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Юниаструм Банк.

        Банки "КИТ Финанс" и "Хоум  Кредит" фактически прекратил  жилищное кредитование, сохранив единственное предложение по ипотеке для покупателей заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.

      Банки, выдающие ипотечные кредиты в  России можно разделить на две  группы: специализированные и универсальные, которые, в свою очередь, делятся на государственные и коммерческие.

        Два государственных банка –  Сбербанк и ВТБ 24 вместе занимают  около 80%. Это совершенно логично  – самая большая филиальная  сеть и доступ к дешевым  ресурсам позволяют поддерживать  объемы выдачи ипотечных и жилищных кредитов на высоком уровне.¹³

        Самым первым специализированным  ипотечным банком стал банк  «ДельтаКредит», созданный в 1998 году  при поддержке Инвестиционного  фонда «США-Россия». В 2005 году  банк «ДельтаКредит» приобрела  французская банковская группа «Societe Generale». Банк практически неизменно входит в пятерку лидеров российского ипотечного рынка. Многие топ-менеджеры, прошедшие школу управления в «ДельтаКредит», занимаются развитием ипотечного кредитования на высоких постах в других кредитных организациях.

        Среди других специализированных  ипотечных банков можно выделить  Городской ипотечный банк, Русский  ипотечный банк, ИпотекБанк, банк  «Московское ипотечное агентство» (МИА).

        • Банк «ДельтаКредит» среди  специализированных ипотечных банках оказался самым стабильным, ни на один день не прекращая выдачу кредитов. В настоящий момент «Дельтакредит» создает федеральную сеть партнеров, которые выдают кредиты по его программам.

        • Городской ипотечный банк  в 2009 году отказался от собственных ипотечных программ, и сегодня выступает сервисным агентом АИЖК.

        • ИпотекБанк, созданный в сентябре 2007 года, успел проработать всего  один год. С октября 2008 года  банк не выдает ипотечных кредитов.

        • Русский ипотечный банк, помимо  выдачи кредитов с 2007 года активно занимался продвижением своих программ через агентов, рефинансируя выданные ими кредиты в рамках программы «Русская ипотека». После покупки Собинбанка, которому принадлежало 100% Русского ипотечного банка, Газэнергопромбанком, банк практически прекратил ипотечную деятельность. С конца 2009 года Русский ипотечный банк вошел в число партнеров АИЖК и в настоящий момент выдает ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

        • Банк «МИА», созданный в  2000 году, принадлежит Правительству  Москвы и является его агентом по реализации программ социальной ипотеки. В то же время продуктовая линейка банка содержит предложения по коммерческой ипотеке.¹⁴

      Рефинансирующие организации

        В 2005 году на российском ипотечном  рынке появились структуры, конкурирующие  с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, началось формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, появилась возможность реализовывать пулы закладных с различными уровнями доходности и риска.

        До кризиса 2008

        До финансового кризиса 2008 года  в число активных игроков в  сфере рефинансирования ипотечных  кредитов входили такие специализированные  рефинансирующие организации: как  АИЖК, банк «ГПБ Ипотека», Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), компания «АТТА Ипотека», Русско-Американская ипотечная компания (Russian American Mortgage Company - RAM). Рефинансированием ипотечных кредитов в крупных масштабах также занимался ряд банков: ВТБ 24, банк «КИТ Финанс», Русский ипотечный банк, ОТП-Банк. Помимо этого ряд других банков банков-оригинаторов осуществляли куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов с целью оптимизации своего ипотечного портфеля и/или дальнейшего размещения ИЦБ.