Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России

    Первым  ипотечным кредитным учреждением (прообразом ипотечного банка) стал созданный  по решению Фридриха Великого в 1770г. в Силезии "Silesian Landschaft". представлявший собой ассоциацию землевладельцев и имевший статус публично-правовой корпорации⁶. В этот период (после окончания Семилетней войны) основной проблемой было восстановление сельского хозяйства, поэтому в этот кредитный союз обязаны были входить все дворяне и помещики, и лишь обязательное членство давало право на получение кредита. Такие учреждения предоставляли кредит ценными бумагами - пфандбрифами, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок (позже указание на конкретное заложенное имущество исчезло) и содержались гарантии, предоставленные всеми членами этой ассоциации. Заемщик затем продавал такую бумагу на рынке. Ландшафту он выплачивал полугодовые проценты и сборы за услуги органов управления.

    Вскоре  в Пруссии и в других германских государствах также стали создаваться ландшафты, однако членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев, Позже кредитование ценными бумагами появилось в Дании. Швеции, Австрии, а с середины XIX в. получило широкое распространение и в России.

    В   отличии  от  ландшафтов,   облигации   французского  ипотечного   банка  Credit Fonder de France ("Французский Земельный Кредит"), созданного еще в 1852 г. при участии государства, изначально представляли собой облигации акционерного общества, выпущенные для рефинансирования ипотечных кредитов⁷. Это были надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Обеспечением облигаций являлась совокупность всех объектов, гарантирующих выданные банком кредиты. Таким образом, происходило рассеивание риска. Со временем эта форма рефинансирования стала преобладающей и в других странах, в том числе и в самой Германии, однако, прежнее историческое название пфандбрифов сохранилось, а выпускать их стали ипотечные банки.

    Изначально ипотечные банки были преимущественно государственными учреждениями (первый частный акционерный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте⁸) и обслуживали в основном   крупные помещичьи хозяйств, и лишь в ХIХ-ХХ вв. они стали предоставлять кредиты горожанам и крестьянам.

    Наибольшее  развитие ипотечное кредитование получило в первой половине XX в.: кредиты массово выдавались промышленным компаниям, а также сельским производителям. В Германии в этот период действовали судостроительные ипотечные банки, которые предоставляли кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.

Ипотечное кредитование в дореволюционной  России

    История становления ипотечного дела в России многообразна и поучительна. До 1754 г. в России не существовало ни казенных, ни общественных кредитных учреждений, которые бы выдавали кредит под залог недвижимого имущества. Многие дворяне, нуждавшиеся в денежных средствах, закладывали свои имения у частных ростовщиков под высокие проценты. Судебник 1596 г. и закон 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20% годовых. Однако такой сравнительно умеренный процент в условиях феодального общества платили только по более или менее обеспеченным ссудам. В практике, особенно торговой, применялись более высокие проценты. Обычно купцы брали ссуды из расчета 33% годовых и выше. В Судебнике 1596 г. отмечалось, что при краткосрочных ссудах взимали 48 и даже 56% годовых. Известны случаи, когда ссуды выдавались из расчета 120% годовых. Основными носителями ростовщического капитала в России в XV-XVII вв. выступали: отечественные купцы; крупные землевладельцы, накопившие большие состояния в результате эксплуатации крестьян; монастыри.

    В середине XVIII в. государство, пытаясь предотвратить переход дворянских земель в руки ростовщиков, представителей недворянского сословия, в законодательном порядке ликвидирует ростовщичество. В Указе от 23 июня 1754 г. «О наказании ростовщиков» государство установило новую, предельно допускаемую законом процентную ставку – 6% годовых (так называемый «указный процент»). Кроме того, в данном Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег». С этого момента и началась история ипотечного кредита в России.

    Период  развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

    I. «Дворянский», от середины XVIII до середины XIX в.

    II. «Земский», от середины XIX в. до октября 1917 г⁹.

    До  отмены крепостного права в 1861 г. банковская система России состояла в основном из дворянских банков. Сферой их деятельности являлся поземельный кредит. Операции банков сводились к выдаче ссуд привилегированному сословию — дворянам, для выкупа своих имений у частных лиц (ростовщиков), предоставивших им ссуды под залог родовых имений и деревень. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, не наличием какого-то другого обеспечения, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем по последней «ревизии».

    Основными государственными ипотечными дворянскими  банками, существовавшими до отмены крепостного права, были:

• Государственный банк для дворянства учрежденный в 1754 г. по 
  указу Елизаветы Петровны. Им были основаны конторы в Санкт- 
  Петербурге и Москве при Сенате и Сенатской конторе – для 
  дворян, а также контора при Коммерц-коллегии в петербургском 
  порту – для купцов. В 1786 г. банк был преобразован в Государственный заемный банк, существовавший до 1860 г.
• Вспомогательный для дворянства банк, учрежденный Указом 
  Павла I от 18 декабря 1797 г. Отличительной его чертой была 
  выдача долгосрочных ипотечных ссуд не деньгами, а особыми 
  банковскими билетами, выпускаемыми на срок в 25 лет.
• Приказы общественного призрения, учрежденные Указом от 
  17 ноября 1775 г. во всех губернских городах для поддержки школ 
  народного образования, сиротских приютов, богаделен для престарелых, больниц и т. д. Первоначально приказы имели право осуществлять краткосрочные кредитные операции, а в 1802г. приказы общественного призрения приобрели характер долгосрочных ипотечных учреждений.

    При Государственном заемном банке  в 1786 г. была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в  России. Манифест предусматривал страхование  каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк¹⁰.

      С 1842 г. в Санкт-Петербурге и  Москве при сохранных казнах  начали открывать первые сберегательные кассы.

    Создание  банковских учреждений должно было способствовать свободному обращению капиталов и развитию сельского хозяйства. Однако в России банковский кредит этих задач не решил. С самого начала он был направлен не на усиление капиталистических элементов в хозяйстве страны, а на укрепление крепостнического землевладения и отчасти крепостной промышленности. Банковский кредит стал составной частью огромного дореформенного казенного хозяйства, направленного на укрепление и консервацию крепостнических отношений. С другой стороны, именно средства государственных казенных банков являлись в России важным фактором первоначального накопления капитала.

      Итак, вплоть до отмены крепостного  права все кредитные учреждения  в России практически были  казенными. Значительная часть  крупных казенных кредитных учреждений  в XVIII-XIX вв. специализировалась на предоставлении ипотечного кредита. Итогом функционирования «казенных» банков явилась огромная растрата денежных капиталов страны. Во-первых, в виде непроизводительных ссуд крепостникам-помещикам было роздано 425 млн. руб. под залог 7 млн. крепостных душ (66% общего количества крепостных). После реформы 1861 г. указанные займы были «покрыты» на 75% выкупными ссудами, а в остальном – ссудами пореформенных земельных банков. Во-вторых, 521 млн. руб. был «позаимствован» в казначейство на покрытие бюджетных дефицитов и перешел в другие формы государственного долга. Уменьшение объемов кредитования и снижение частнопредпринимательской активности в банковской сфере привели к полному финансовому застою и необходимости ликвидации в конце 50-х гг. старых кредитных учреждений. Назрела необходимость радикальных общественно-политических, экономических и правовых реформ, в том числе преобразования казенных кредитных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, основанную на принципах частного кредита. Еще одной немаловажной причиной реорганизации кредитных учреждений в 1859 г. была подготовка реформы по отмене крепостного права.

    Однако  вплоть до революции 1917 г. государство  всячески поддерживало дворян-землевладельцев. Поэтому и на втором этапе становления системы ипотечного кредита в России наблюдается параллельное развитие государственного ипотечного кредита, направленного на поддержку дворянского землевладения и частного ипотечного кредита, обусловленного развитием капиталистических отношений в стране.

    В общем виде система ипотечного кредита  в России того периода представлена в табл. 3. 
 
 
 

    Таблица 3

    Ипотечные кредитные институты в России на рубеже XIX-XX вв.

    Государственный ипотечный кредит был представлен: Государственным банком, предназначенным для операций краткосрочного кредита; Крестьянским поземельным банком, учрежденным в 1882 г. для содействия распродаже дворянских земель крестьянскому населению; Дворянским земельным банком, созданным в конце 1885 г. «во внимание к нуждам поместного землевладения».

    Условия кредитования в данных кредитных  учреждениях значительно отличались. Крестьянский поземельный банк выдавал ссуды крестьянам на срок 24,5 и 34,5 года в объеме 70% от покупной цены под 7,5-8,5% в год; общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. И 1896 г. условия кредитования улучшились: размер ссуд вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. Дворянский земельный банк предоставлял дворянам льготные условия кредитования – срок кредита мог достигать 66 лет, размер ссуды составлял 60% от стоимости имения, процент по ссудам – 5,75% в начале деятельности банка, а с 1897 г. – 3,5%. Основные результаты их деятельности заключаются в следующем. Организация государственных ипотечных банков в России, особенно Дворянского банка, привела к отвлечению огромных средств денежного рынка на непроизводительные расходы помещиков. Общая сумма гарантированных правительством займов Дворянского и Крестьянского поземельного банков на 1 января 1915 г. составила 2353 млн. руб., что превысило сумму гарантированных железнодорожных займов. Находясь в государственной собственности и под полным государственным контролем, банки мало заботились о рентабельности своих операций. Земли, переданные Крестьянскому банку, использовались неэффективно, не обрабатывались и прибыли банку не приносили. Убытки банку возмещал бюджет. Развитие операций дворянского банка на условиях льготного, почти благотворительного кредита приводило к оттеснению на второй план акционерных земельных банков и городских кредитных обществ, которые добивались в основном производительного использования городских земель и строений, под которые они предоставляли долгосрочные ссуды.

    Первыми частными кредитными учреждениями в сфере долгосрочного ипотечного кредита были:

1. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (устав был 
   утвержден 4 июля 1861 г. и послужил образцом для всех городских кредитных обществ).
2. Московское городское кредитное общество, созданное в 1862 г.
3. Херсонский земский банк (устав утвержден 20 мая 1864 г.).
4. Общество взаимного поземельного кредита (устав утвержден 1 июня 1866г.)¹¹.