Технология оценки объекта недвижимости

     Сравнительный подход базируется на сравнительном  анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

     Каждый  из трех рассмотренных выше подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные  источники для получения информации. При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

     Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Международные и российские нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать чёткие пояснения таких ограничений. Заказчик должен знать эти положения и требовать от оценщика их строгого соблюдения.

     Оценка  прав пользования или владения земельным  участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), составляющие пятую  и шестую стадии, являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

     Согласование  результатов оценки — седьмая  стадия процесса оценки, разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в Отчёте.

     Составление Отчёта и Экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей  стадией процесса оценки. В соответствии с Нормами профессиональной деятельности оценщика, Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов Отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце Отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с Нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к Отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика.

     Допускается даже устный отчёт об оценке недвижимости, однако, как показывает практика, в  подавляющем большинстве случаев  применяется письменная форма Отчёта в сокращённом (табличном) или расширенном (описательном) видах. Сокращённая форма Отчёта применяется для небольших ординарных объектов. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

     Любой отчёт об оценке достоверен лишь в  полном объёме и лишь в указанных  в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт  не могут использовать Отчёт или  какую-либо его часть иначе, чем  это предусмотрено целью оценки. 
 
 
 
 

2. Практическая часть 

Задача 2

Дано:

PV-?

n=8лет;

PMT=120.000долл. ;

i=14%;

FV₈=110.000долл. 

Решение:

 1) Определяем текущую стоимость платежей:

20 000 × (1/(1 + 0,14) + 1/(1 + 0,14)² + 1/(1 + 0,14)³ + 1/(1 + 0,14)⁴ +

+ 1/(1 + 0,14)⁵ + 1/(1 + 0,14)⁶ + 1/(1 + 0,14)⁷ + 1/(1 + 0,14)⁸) =

 = 20 000 × 4,06 = 81.200 долл. 

 2) Определяем текущую стоимость реверсии: 

  110 000 × (1/(1 + 0,14)⁸) = 38.500 долл. 

 3) Суммируем полученные текущие стоимости: 

   81.200 + 38.500 = 119.700 долл. 

PV=119.700 долл. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Российская  оценочная деятельность имеет свою специфику, которая заключается в следующем:

1. Оценочная деятельность в России возникла на базе теоретических и прикладных понятий многих дисциплин экономико-правового спектра и ряда инженерно-технических дисциплин. Последнее обстоятельство накладывает особый отпечаток именно на оценку стоимости имущества, считающегося недвижимым. В начале 90-х годов в первой когорте отечественных оценщиков преобладали технари. Из-за этого сложились преимущественно инженерно-технические представления обо всей оценочной деятельности, которая целиком сводилась к оценке недвижимости.
2. Современная экономическая и правовая культура сформировалась еще в условиях директивной экономики, наследие которой не позволяет адекватно воспринимать смысл как базовых, так и производных понятий рыночной экономики и гражданского общества. Наследие узко понимаемых терминов «затратная экономика» и «вещное право» не позволяет достоверно измерять истинные значения стоимости или ценности имущества любых типов.
3. Профессиональная оценочная деятельность в России полностью базируется на зарубежных разработках, а все исходные методологические материалы заимствованы из иностранных работ с разной степенью их освоения и в различных интерпретациях. Это вызвало серьезный разнобой в русскоязычном понятийном аппарате.

    Но  главная проблема заключается в  общем непонимании того, что все  происходящие сегодня изменения  представляют собой живой процесс  общего (международного) признания  наилучшей практики, а вовсе не административно введенная директива.  
 

     Список  использованных источников

1. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков)

2. Горемыкин  В.А. «Экономика недвижимости»,  М.: Маркетинг, 2002 г.

3. С.В.  Гриненко «Экономика недвижимости. Конспект лекций», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Грязнова  А.Г. «Оценка недвижимости», М.: Финансы и статистика; 2003.

5. Ресин  В.И. «Экономика недвижимости»,  М.: Дело, 2000г. – 327 с.

6. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью»     Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

7. С.  Сивец, Л. Баширова «Как должна проводиться экспертная оценка недвижимости. Рекомендации для заказчика». Центр «Бизнес-Информ» (www.business-inform.ru)