Методика оценки ипотечного кредитования

    Срок  действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

    Банку следует осуществлять контроль за исполнением  заемщиком обязательств по выплате  страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

    Договор комплексного ипотечного страхования  должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а  страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

    После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или  ипотеки квартиры.

    Банк  и заемщик заключают кредитный  договор, при необходимости - с поручителем заключается договор поручительства, оформляются внутрибанковские документы (набор и формы внутрибанковских документов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита, определяются каждым банком самостоятельно исходя из требований действующего законодательства и Учетной политики банка).

    Затем продавец квартиры и покупатель-заемщик  заключают договор купли-продажи  квартиры с использованием кредитных  средств, предусматривающий возникновение  ипотеки квартиры в пользу банка  в силу закона (если кредит предоставляется на приобретение квартиры).

    После предоставления кредита на счет заемщика сумма кредита, как правило, снимается  со счета (если предусмотрен расчет наличными  денежными средствами) и вместе с  собственными средствами заемщика закладывается в банковскую ячейку, откуда вся сумма изымается продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки.

    При предоставлении кредита под залог  имеющегося жилья банк и заемщик вместе с кредитным договором заключают договор ипотеки квартиры, который передается на государственную регистрацию, после чего банк предоставляет заемщику ипотечный кредит.

    Если  обеспечение исполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору удостоверяется закладной, заемщик подписывает закладную, и она передается на государственную регистрацию вместе с другими документами.

    Продавец  после получения всех средств  за проданную квартиру передает ее по акту приема-передачи квартиры заемщику и собственноручно пишет расписку о получении денежных средств от покупателя-заемщика. Один из экземпляров акта, а также копию расписки желательно подшивать в кредитное досье заемщика.

    Кроме того, в кредитное досье желательно подшить копию договора купли-продажи  квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки с отметкой о государственной регистрации купли-продажи и ипотеки, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру с указанием ипотеки в качестве обременения. 
 

3. 1. Обслуживание ипотечного жилищного кредита 

    Обслуживание  ипотечного жилищного кредита включает в себя процедуры по:

    1) мониторингу исполнения  обязательств заемщика:

    После предоставления кредита начинается его амортизация, то есть процесс  постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты долга по процентам (погашение процентного долга).

    В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной  задолженности, в котором указан размер платежа на каждую конкретную дату уплаты до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

    Как правило, в России заемщикам предлагается аннуитетная схема. Аннуитет - серия равновеликих платежей через равные промежутки времени. Широкое распространение подобной схемы вполне объяснимо: заемщику очень удобно ежемесячно выплачивать одинаковую сумму по кредиту, так как это дает ему возможность заранее планировать расходы.

    Если  у заемщика появятся дополнительные средства в сумме не менее установленного банком размера досрочного платежа, например от использования льготы по подоходному налогу, можно направить  их на досрочное погашение кредита.

    Возможен  и другой вариант погашения - ежемесячная равномерная выплата суммы основного долга и полная выплата процентов.

    Тем не менее наиболее распространена аннуитетная  схема погашения.

    Данная  схема погашения является наиболее удобной для большинства заемщиков, поэтому банкам, желающим иметь качественный и значительный по объемам портфель ипотечных жилищных кредитов, целесообразно предлагать заемщикам в том числе и данную схему погашения.

    Очень важной на этапе погашения кредита  является работа банка по контролю за исполнением заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией с целью предотвращения возникновения проблемной задолженности.

    При этом возможно разделение проблемных кредитов на две категории: кредиты, по которым заемщик нарушил обязательства, и кредиты, по которым обязательства не нарушены, но прослеживаются признаки финансовых трудностей. К таким признакам можно отнести:

    - получение заемщиком новых кредитов;

    - снижение доходов заемщика;

    - прослеживаемая в счете клиента  тенденция  преимущественному  снятию средств (если заёмщику установлен овердрафт по личному счёту в банке-кредиторе)

    Несмотря  на сложность получения подобной информации в России, при своевременном  обнаружении проблемы и немедленном  принятии мер проблемный кредит не всегда оборачивается потерей для  банка.

    Исходя  из этого в качестве элемента кредитной  политики банком должна быть создана  система контроля за погашением кредитов. К основным задачам данной системы  можно отнести следующие.

    - Распознавать ранние признаки, предупреждающие  о возможности нарушения кредитных обязательств со стороны заемщика.

    - Критически оценивать финансовую  и другую имеющуюся информацию.

    - Определять, какая информация может  понадобиться для принятия решения  о необходимых мерах воздействия.

    - Оперативно собирать необходимую  дополнительную информацию.

    - Анализировать полученную информацию, прогнозируя возможные последствия  для банка при принятии различных  стратегий взыскания кредита.

    - Четко определять и применять  избранную стратегию взыскания  кредита.

    Кроме того, банку необходимо отслеживать своевременную уплату заемщиком ежегодных страховых премий по всем предусмотренным видам страхования, поскольку неуплата страховой премии является основанием для расторжения договора страхования, что может повлечь за собой необходимость требования досрочного погашения кредита.

    На  это есть свои объяснения:

    - неуплата страховых премий может  быть первым тревожным сигналом  банку о снижении платежеспособности  заемщика или, в худшем случае, о его полной финансовой несостоятельности;

    - при расторжении договора комплексного ипотечного страхования банк становится незащищенным от кредитного риска, а также от риска потери или повреждения заложенной квартиры, что при обращении взыскания на данную квартиру скажется на размере выплаты банку.

    2) мониторингу состояния заложенного имущества:

    Особенностью  контроля за погашением ипотечных жилищных кредитов является необходимость регулярной проверки состояния заложенной квартиры. Для этого представители соответствующего подразделения банка должны ежегодно выезжать на проверку и составлять отчет о состоянии заложенного имущества. При этом проверяется фактическое состояние квартиры, ее конструктивных элементов, а также соответствие ее планировки поэтажному плану, составленному уполномоченным органом.

    Помимо  этого целесообразно регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о зарегистрированных в квартире лицах (например, выписки из домовой книги) и о своевременной уплате заемщиком как собственником квартиры коммунальных и других необходимых платежей (справки об отсутствии задолженности по уплате соответствующих платежей). Частота предоставления подобных документов определяется банками самостоятельно и отражается в кредитных договорах как обязанность заемщика.

    3) мониторингу финансового  состояния заемщика  и поручителя(ей):

    Мониторинг  финансового состояния заемщика и поручителя должен обязательно  включать в себя регулярное получение  и анализ информации об их доходах  и всех событиях, которые могут  повлечь за собой изменение финансового  состояния заемщика и поручителя.

    В связи с этим очевидна обоснованность требования банка к заемщику регулярно  предоставлять информацию о своих  доходах (подтвержденную соответствующими документами). Для заемщиков - руководителей  или владельцев собственного бизнеса - вполне обоснованно требование банка о предоставлении финансовой отчетности компаний, поскольку платежеспособность такой категории заемщиков напрямую зависит от финансового состояния возглавляемого ими бизнеса. [5, 210] 

    Заключение.

     В представленной работе была рассмотрена методика оценки ипотечного кредитования в РФ.

     В первом разделе данной работы я рассмотрела  понятие ипотеки и основы организации ипотечного жилищного кредитования.

     Ипотека — это залог недвижимого имущества, который обеспечивает исполнение должником обязательства (кредитный договор, договор займа и др.) перед кредитором. При этом само недвижимое имущество остается во владении и пользовании собственника. В силу ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

    Методика ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

    - процедуры оценки заемщика, его  платежеспособности и обеспечения  кредита;

    - процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;

    - процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

    Во  второй и третей главе были рассмотрены  условия банковского кредитования и оценка платёжеспособности клиента. Самый распространенный вариант  использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. Условия ипотеки, как и любого другого кредита, характеризуются прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Срок кредита при ипотеке может составлять от 3 до 50 лет. Процентная ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Не менее важным условием ипотеки является порядок расчета платежей - от этого будет зависеть конечная сумма, которую заемщик отдаст ипотечному банку за свое новое жилье.