Ипотечное кредитование

Сокращение числа банков также может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще  больше затянутся. А на кого будет  работать время, сказать трудно.

Что же касается условий  кредитования, то критерии, которыми руководствуются  банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет  доступна в большей степени тем  заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка.

Клиентам не стоит особенно рассчитывать на программы кредитования новостроек. Эксперты утверждают, что  банки будут даже отказываться от сотрудничества с застройщиками  и совместных с ними ипотечных  программ. Угроза нависла и над  ломбардными программами, когда  кредиты даются под существующее жилье. Это, скорее всего, связано с  тем, что «под ломбард» проскакивали подозрительные заемщики. Все это  приведет к тому, что выбор заемщика станет более ограниченным.

Ставки по ипотеке могут  быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция будет зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14%. Вследствие этого банки не могут обещать меньше ставку, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы. Если говорить о Москве, то в силу более высоких цен на недвижимость процентная ставка по ипотеке здесь будет выше, чем в среднем по стране. Так что вполне можно предположить, что банки начнут зарабатывать на Москве, повышая ставки.

Постепенно будут сокращаться  программы, где не предусмотрено  внесение первого взноса. Будущим  заемщикам нужно будет располагать  собственными «стартовыми» средствами.

Уменьшится доля досрочных  погашений ипотечных кредитов. Сегодня  часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки от этого  не в восторге – «безвременно»  теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки  – 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление  о каждом предварительном платеже  не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время  запрета на досрочное погашение  кредита часто увеличивается  с шести месяцев до года.

Выгоду из сложившейся  ситуации на ипотечном рынке смогут извлечь ипотечные брокеры. Сегодня  доля ипотечных сделок, проведенных  с участием брокеров, составляет 20%. Эксперты прогнозируют, что скоро  треть ипотечных сделок будет  заключаться с помощью брокеров. Брокеры уже сейчас помогают клиентам-отказникам получить ипотечный кредит, а поскольку  количество отказов наверняка увеличится, у брокеров работы прибавится.

При дальнейшем ухудшении  положения такие кредиты, как  на приобретение земельных участков со строящимися домами, в первую очередь будут ликвидированы. Наименее крупные банки будут вынуждены  приостановить выдачу ипотечных  кредитов, но на клиентах получивших ипотечные  кредиты ранее, это не отразится.

Если говорить о мерах, которые предпринимает правительство  для поддержки банков, то они помогут  преодолеть кризис ликвидности, но не помогут сохранить высокие темпы  роста, которые в банковском секторе  наблюдались до последнего времени. Поэтому следует ожидать, что  темпы роста кредитов будут замедляться, то есть, они будут более дорогими и менее доступными.

Многие западные эксперты предрекают второй виток ипотечного кризиса. Новый перелом вызван мерами, которые были предприняты правительствами  многих стран по преодолению проявлений кризиса. Государственная поддержка  частных банков лишь «создала видимость  стабильности». Однако усиление государственного регулирования может спровоцировать волну ипотечного кризиса и привести в итоге к обвалу рынков.¹⁶

По данным Банка России, в этом году доля ипотеки в розничном  портфеле банков российских впервые  несколько сократилась. В контексте  всех свежих новостей, можно предположить, что эта тенденция продолжится. Для этого есть как минимум  две причины такого развития: во-первых, сложности с последующим рефинансированием  ипотечных портфелей (секьюритизация за рубежом стала сложна и не выгодна, а системы рефинансирования внутри страны не существует). Во-вторых, ипотека - это долгосрочные ресурсы, дефицит которых сейчас особо остро ощущается на рынке. Кроме того, не следует забывать и о реструктуризации работы АИЖК с региональными операторами и усилении контроля над качеством своего портфеля. Это приводит к сокращению объемов выдачи по каналам АИЖК.

Объявление Роспотребнадзором о незаконности требования кредитором обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании привело к тому, что Ассоциацией российских банков (АРБ) было указано, что личное страхование заемщиков должно быть исключительно добровольным.

Внешне это решение  выглядит справедливым, поскольку буквально  отражает законодательные нормы. В  соответствии с законом, обеспечением возвратности кредита является залог  приобретенного имущества. То есть, банк должен предоставлять заемщику право выбирать между кредитами со страховкой жизни и здоровья и без нее.

Роспотребнадзор своими действиями вроде бы пытается защитить права заемщика и увеличить доступность кредитов. Однако все идет к тому, что эффект мы получим фактически зеркальный.

Сегодня почти каждый банк может оказаться в зале суда по обвинению в нарушении прав заемщика своими требованиями. Разумеется, кредиторам игра на судебной волынке  мало интересна. Поэтому, скорее всего, они будут искать способы предотвратить  подобную ситуацию.

Их возможно два. Во-первых, формальное подчинение требованиям  Роспотребнадзора. Это будет означать, что банки оставят вопрос страхования на выбор заемщика, но на практике будут выдавать кредиты лишь тем, кто оформит страховку. То есть, введут так называемый добровольно-принудительный порядок. Это наиболее щадящий вариант для клиентов, поскольку фактически ничего не изменит для них.

Хуже, если банки  решат проблему более радикальным  путем: отменой страхования и  повышением ставок – как дополнительной гарантии. Решение Роспотребнадзора неизбежно приведёт к увеличению стоимости кредита для заёмщика. Причём, увеличение цены за счёт роста процентной ставки будет более значительным, чем экономия заёмщика на страховой премии. Это связано с тем, что банки будут вынуждены заложить в ставку плату за дополнительный риск. Кроме того, не исключено снижение максимально допустимого коэффициента «Кредит/залог» для заёмщиков без страховки. Отказ от страхования создаст также дополнительное препятствие для рефинансирования российской ипотеки на международных рынках, что также не будет способствовать снижению ставок по ипотеке.

Общие же перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам  2010 года выглядят довольно расплывчато. Пока отчетливо наблюдается лишь снижение средневзвешенной ставки ипотечного кредита. По всем остальным важным составляющим ипотеки особых изменений не просматривается. Будем надеяться, что в дальнейшем динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация начала выправляться, банки успели накопить достаточно средств и теперь вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, ставки жилищных кредитов за последние полгода снизились и вновь стали появляться займы с минимальным первоначальным взносом и даже без него.

Заключение.

Рассмотрев процесс развития ипотечного кредитования  в России можно сделать следующие заключения.

Современная история ипотеки  в России начинается с 1998 года, с  принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние 3-4 года была в основном сосредоточена на формировании нормативной  правовой базы функционирования ипотечного кредитования.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую  категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

В качестве обеспечения предоставляемых  банком кредитных продуктов рассматриваются  движимое и недвижимое имущество, принадлежащее  клиенту по праву собственности, и имущественные права при  отсутствии установленных законом  или банком запретов или ограничений  на использование имущества в  качестве залога. Не рассматриваются  в качестве залогового обеспечения  виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут  являться предметом залога. Не рекомендуются  для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты  интеллектуальной собственности; опытные  образцы промышленных изделий.

На настоящем этапе  экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что  стратегической задачей государства  в сфере ипотечного жилищного  кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных  кредитов.

К вопросам создания таких  условий относится, прежде всего, настоятельная  необходимость совершенствования  действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

• В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).
• Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.