Федеральное агентство по образованию

Санкт-Петербургский  государственный архитектурно-строительный университет 

                                  Дисциплина: Экономика недвижимости 
 
 

Курсовой  проект

На  тему: «Ипотечное кредитование» 
 
 

                                                                                                               Работу выполнил:

                                                                                                                 студент гр. ЭУПу-3

                                                                                                  Егорова И.В.

                                                                                                                  
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург, 2011

Содержание 

 

 

Введение

Институт  ипотеки - неотъемлемая часть любой развитой системы частного права. Особенно роль ипотеки возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае эффективная ипотечная система может помочь выровнять положение. Ипотека способствует снижению инфляции и помогает решать социальные и экономические проблемы.

Ипотека - это форма залога, закладываемое  недвижимое имущество остается в  собственности должника, кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Понятия ипотека и ипотечное кредитование различны.  При ипотечном кредитовании кредит выдается банком под залог  недвижимого имущества. Ипотечный  кредит — составляющая ипотечной системы. При получении кредита приобретаемая недвижимость поступает в залог банка – гарантия возврата кредита.Слово «ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеет самостоятельное значение. По сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог служит средством обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средства за счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.

Практика показывает, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные слои граждан только в объеме 15-20% от общей потребности. Попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны потерпели крах. Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

1. Возникновение ипотеки

Самое первое упоминание об ипотеке приходится на VI в. до н. э.

Изначально  словом «ипотека» называли табличку с надписью (если должник вовремя  не возвратит долг, его земля перейдет в собственность кредитора), которую  устанавливал кредитор на земле должника Позднее стали применять особые книги, которые назывались «ипотечными» В Древней Греции первоначальные формы ипотеки обеспечивали гласность: любое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

  В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал большое влияние на развитие римского гражданского права, в нем  вырабатывалось несколько форм вещных обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для  последующего развития института залога. Первоначальная форма залога в Древнем Риме - должник может передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен обязательно возвратить это имущество после того, как долг будет погашен. В дальнейшем имущество передавалось во временное владение до выплаты долга.

  Если  должник просрочит  исполнение обязательства, то кредитор имел право самостоятельно продать предмет залога. Римское право восприняло ипотеку, которая была разработана в Греции, как форму залога, при ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение кредитору.

  Возникновение ипотеки в России:

1. XIII—XIV вв. – первые акты о залоге
2. конец XIV или начало XV вв законодательные нормы в Псковской Судной Грамоте, появляется новая форма залога, которая обеспечивается гарантиями и позволяет пользоваться заложенным имущество вместо процентов на кредит.

  конец XVII в - система ипотечного кредитования дворянства, реорганизация банка для дворянства, увеличивался капитал банка, размер ссуд, срок предоставления субсидий

  1787 г - создан Государственный заемный банк (приближен к стандартному ипотечному банку)

3. Конец XVIII в. - выпуск новых ценных бумаг – ипотечных облигаций
4. Конец  XIX – начало XX вв. процесс кредитования под залог земельных участков
5. 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР; в соответствии со ст. 85 залог – это право требования, оно позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение иска за счет стоимости заложенного имущества.

  1992 г впервые законом РФ «О залоге», введено понятие «ипотека». Он закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.

  Статья 2.

  «Ипотека  может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Договор об ипотеке заключается с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении договоров. Кредит – разновидность  договора займа.

  С возникновением Закона «О залоге недвижимости»  появилась закладная ценная бумага, которая свободно обращается на рынке. Закладная ценная бумага является именной, она удостоверяет право владельца  использовать ее по денежному обязательству, которое обеспечивает ипотека имущества, указанная в договоре об ипотеке, без представления иных доказательств  существования обязательства и  права залога.

  Роль  ипотеки постоянно растет, так  как состояние экономики в  настоящее время неудовлетворительное. Эффективная ипотечная система  может способствовать снижению инфляции и решать экономические и социальные проблемы

2. Основные участники системы ипотечного кредитования.

Основными участниками  системы ипотечного кредитования являются следующие лица:

1. Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее

недвижимое имущество  в залог для обеспечения своего долга.К залогодателю предъявляются требования - Надежность, платежеспособность, добровольное предоставление в залог недвижимого имущества, способность внести авансовые платежи

  2. Залогодержатель (ипотечный кредитор) – юридическое лицо, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества (банки, фонды, кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита). Залогодержатель осуществляет обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

  Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости.

Преимущества: сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, долгосрочность кредитования, ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру, закладные могут активно обращаются на вторичном рынке.

Недостатки: необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости,–долгосрочное отвлечение денежных средств, большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, спрогнозировать динамику рыночных процентных ставок очень трудно.

Схема кредитования жилья через ипотечные банки: 

                                                                                                                  рис. 2.1.

  Рис. 2.1. Схема кредитования через ипотечный банк 

Банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом заключается кредитный договор и договор залога. Покупатель жилья – приводит в движение механизм ипотечного кредитования. Залогодатель заключает договор купли-продажи недвижимости с продавцом жилья (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при новом строительстве).

  Фонд – специальный орган по финансированию, организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.

Схема финансирования при безналоговой модели 
 
 
 
 

                                                                                                                                                                       Рис. 2.2

  Рис. 2.2. Схема финансирования при безналоговой модели.

  Покупатель  закладной на вторичном рынке ценных бумаг и фонд социального развития заключают договор купли-продажи закладной. Фонд социального развития и покупатель жилья заключаются следующие виды договоров: договор купли-продажи недвижимости или доли строящегося жилья, договор займа, договор залога.

  Фонд  также заключает договора с продавцом  жилья: договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на строительство.

  В последние годы в ряде регионов нашей  страны уже накоплен определенный опыт финансирования строительства индивидуальных домов с помощью специально созданных  фондов.

Например, Свердловское областное государственное учреждение «Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» создан, чтобы помочь решить жилищные проблемы бюджетникам, молодым семьям, молодым специалистам, жителям сел и поселков на территории Свердловской области.      

 Ведется  строительство жилья для работников  бюджетной сферы. Для работников бюджетной сферы оказывается финансовая поддержка в размере 80% от стоимости жилья под 1% со сроком возврата в течение 20 лет. С участием средств областного бюджета построены дома в городах: Ревда, Кировград, Богданович, Сухой Лог, Нижний Тагил, Туринская Слобода. В городе Екатеринбурге построено 12 многоэтажных домов. С 2006 года ведется работа по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов за счет средств областного и федерального бюджетов на территории Свердловской области. Также  фонд работает по формированию списка граждан, на приобретение вновь построенного жилья в городе Екатеринбурге и городах области по сметной стоимости за счет ипотечных кредитов. Жилые дома строятся строительными организациями под гарантии Свердловской области и реализуются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.