Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

- Каждый месяц необходимо  платить одну и ту же сумму.  В нее входят проценты по  кредиту и часть основного  долга. Ежемесячный платеж по  кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть  выбрана на вторичном или первичном  рынке при условии, что приобретаемая  квартира оформлена в собственность  на физическое или юридическое  лицо. Квартира должна быть расположена  в доме с железобетонными или  смешанными перекрытиями и в  ближайшие 10 лет не подлежащая  сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная  ставка;

- Рыночная процентная  ставка для заемщика (в настоящее  время на рынке предлагаются  ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту  необходимо страхование жизни  заемщика, страхование квартиры  от рисков утраты, и права собственности  на квартиру.⁵

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе  Дельта Кредит составляет обычно две  недели в отличие от гораздо более  длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так  же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы  Дельта Кредит это то, что при  выдаче кредита во внимание берется  не только официальная заработная плата  по справке с основного места  работы, но и другие законные схемы  получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.⁶

Конкурентом  «Дельта  Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного  Банка РФ по кредитованию приобретения  жилья рассчитана только на  физических лиц. Кредит могут  получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального заемщика  должны быть в наличии свободные  денежные средства для первоначального  денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение  источников и уровня доходов  заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы  на погашение кредита и его  обслуживание (выплату процентов)  не превышали 30% совокупного дохода  заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять  в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся  на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются  в рублях и в иностранной  валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке  путем зачисления суммы кредита  на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по  кредитам в рублях - 18% годовых,  по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма кредита  зависит от платежеспособности  заемщика или совокупного дохода  семьи (заемщика и его супруга  (супруги)) и предоставленного обеспечения,  но не может превышать 70% покупной  стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным условием  для заемщика является вложение  им собственных средств в размере  не менее 30% стоимости покупаемой  квартиры на банковский счет (первоначальный  денежный взнос);

- Срок действия кредита  - до 30 лет.

- В том случае, если  в семье, которая хочет получить  кредит по программе Сбербанка  РФ, есть несовершеннолетний ребенок,  требуется согласование с органами  опеки. Соответствующее разрешение  должно быть представлено в  Банк до заключения договора  купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита  гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой  недвижимости (приобретаемая квартира  становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка  до момента полной выплаты  кредита);

- поручительством физических  лиц, имеющих постоянный источник  дохода (это могут быть как  члены семьи Заемщика, так и  другие лица);

- поручительством юридических(ого)  лиц(а) - платежеспособных предприятий  и организаций - клиентов того  отделения Сбербанка РФ, куда  подаются документы на получение  кредита.

При оформлении кредита залог  имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения  по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной  уплатой процентов за пользование  кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик  и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность  за погашение кредита и причитающихся  за его пользование процентов  за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает  досрочное погашение кредита  в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться  на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование  им. После полного выполнения заемщиком  своих обязательств по кредиту (погашение  всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений  распоряжения ею.

Если Заемщик и его  семья становятся неплатежеспособными  и перестают ежемесячно выплачивать  долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа  выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой  выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы  покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также  покрываются все издержки по продаже  жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован  для покупки другого жилья.⁷

Еще один банк, который предоставляет  ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа  Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых; 

- срок кредитования до 10 лет;

-  максимальный размер  кредита зависит от зарплаты  заемщика;

- Ежемесячно заемщик выплачивает  одну и ту же сумму;

- Возможность досрочного  погашения (после года);

- Кредитный договор можно  заключить на любой срок от  года до 10 лет. 

В ближайшее время на рынок  ипотечного кредитования намерен выйти  Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.⁸

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное  кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много  лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более  активно в качестве обеспечения  используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим  выкупом. Это связано с тем, что  банки стали более внимательно  относится к целевому использованию  кредитных средств, а уже имеющаяся  практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса.

Принятие  части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса  Российской Федерации  стало решающим шагом в развитии Российского  федерального законодательства в отношении  вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие  правила  обеспечения кредитов залогом  недвижимости, в том числе жилой; положения  о праве собственности  и других вещных правах на жилые  помещения и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются  основные нормы, касающиеся получения  и обеспечения кредита, создало  правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов  по регулированию вопросов государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно  связанным с осуществлением кредитования недвижимости6.

Вторым  немаловажным законом  стал принятый в 1998 году Федеральный  закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон  значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве средства обеспечения  кредита.

Согласно  Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Раньше  Законом было установлено, что договор  об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать  государственной  регистрации, а  несоблюдение этих правил влечет его  недействительность.

На  сегодняшний день нотариальное удостоверение  договора об ипотеке  больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения  произошли в  связи с принятием  Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О  внесении изменений  и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил  в силу с 01.01.2005.

Закон предусматривает также  возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский  и коммерческий оборот новый вид  ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью  выпуска их собственником или  доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались  Федеральной комиссией по рынку  ценных бумаг, хотя в Федеральном  законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О  рынке ценных бумаг" не устанавливается  порядок обращения закладных7.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного  законодательства, действие жилищного  законодательства во времени, объекты  жилищных прав, право собственности  и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации".

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации  прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе  и по ипотеке. Государственная  регистрация  ипотеки проводится на основании  заявления залогодателя или залогодержателя  после государственной  регистрации  вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается  договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом "О  кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок  формирования, хранения и использования  кредитных историй, регулируется связанная  с этим деятельность бюро кредитных  историй, устанавливаются  особенности  создания, ликвидации и  реорганизации  бюро кредитных историй, а также  принципы их взаимодействия с источниками  формирования кредитной  истории, заемщиками, органами государственной  власти, органами местного самоуправления и  Банком России.

Постановление Правительства  РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении  Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в  рамках реализации подпрограммы "Обеспечение  жильем молодых семей" федеральной  целевой программы "Жилище" устанавливает  порядок предоставления молодым  семьям субсидий на приобретение жилья до 2010 года.

К числу нормативных актов  регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный  закон "Об ипотечных эмиссионных  ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон  чрезвычайно  важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.