Сущность ипотеки

• "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
• "О строй сберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
• "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -- закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
• "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
• "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации" [4;с7]

     Усилия  законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу. Поскольку  развитие государственной концепции  ипотеки очевидно и необходимо, в  разработке ипотечных стандартов участвуют  такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному  ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также  ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг  и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования. [14;с38]

     2.Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования

     2.1  Механизм ипотечного кредитования 

     Механизм  функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

     Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают  решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.[15;с 34]

     В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается .[27; с28]

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее время в  России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как  минимум 30% от стоимости приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит. [16;с14]

     В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

• Схема кредитования с оформлением Договора залога.
• Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.
• Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.[13;с145]

     2.2 Проблемы ипотечного  кредитования в  РФ на современном  этапе

     В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

     1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

     2.Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).[34;с56]

     3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину. [23;с47]

     4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов. [30;с53]

     5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.[21;с 67]

     Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего  спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен  консолидированным стремлением  всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более чем актуален. 

     2.3 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в  России

     Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. К началу экономических  реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении  жилищной проблемы. Свободного рынка  жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись  в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. [20;с134]

     Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности  в результате приватизации. Одним  из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности. [5;с2]

     Развитие  ипотеки невозможно без тех или  иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

     Действительно, строительный комплекс - страны в состоянии  сегодня увеличить объёмы жилищного  строительства лишь в 2,5-3 раза, в  то время как платёжеспособный спрос  на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.[28; с34]

     Поэтому без государственного регулирования  это жильё будет выкуплено  гражданами с высокими доходами.

     Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 2-3,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 1% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

     Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения  жилищных условий.[10;с40]

     В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

     Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически  стареет. В значительной степени  он уже не соответствует современным  представлениям о комфортности. Тем  более не будет соответствовать  им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных  ценных бумаг. [32;с15]

     В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной  политики для России очень важно  учесть региональный аспект и специфику  государственного устройства, которая  заключается в него трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

     В решении государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной и  кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен  на потребительском рынке, так как  отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения  возрастает потребность в товарах  для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует  развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния  на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении  ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы  ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования  различных форм и методов на всех его уровнях. [12;с21]

     В настоящее время выработана стратегия  государства в развитии долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным  по стоимости жильем российских граждан  со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок  жилья; вовлечь в реальный экономический  оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения  и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного  комплекса; активизировать экономику страны в целом. [25;с134]