Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

     В совокупности все эти меры способствовали бы созданию экономических схем, которые  позволили бы увеличить число  лиц, занимающихся мелким и средним  бизнесом. В конечном счете, у граждан  появились бы первоначальные средства, необходимые для развития ипотеки.

     6. Становление ипотеки сдерживается  не столько недостаточной правовой  базой, сколько отсутствием в  собственности граждан и юридических  лиц значимого недвижимого имущества,  которое может быть предметом  залога. Иными словами, у заемщиков  зачастую просто нет недвижимости  для обеспечения возврата кредита.  Для решения данной проблемы  требуется принять организационные  меры и правовые акты, которые  способствовали бы расширению  возможностей по приобретению  недвижимости в собственность  и вовлечению ее в оборот.

     7. Развитие отношений, связанных  с ипотекой, предполагает выделение  на ее "раскрутку" значительных  денежных средств, которые необходимо  предусмотреть в государственном  бюджете. В дальнейшем потребуется  привлечение денежных средств  и из других источников.

     Функция привлечения кредитных ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Как уже отмечалось, на начальном этапе формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.

     8. Несмотря на то, что ипотека  в Беларуси внедряется специалистами,  подавляющее большинство населения  к этому не готово. В целях  правового просвещения населения  вопросы ипотечного кредитования  необходимо широко освещать в  средствах массовой информации  при активном участии государства  в обеспечении данного информационного  процесса.

     Как уже отмечалось, разработка и внедрение  надежных финансовых инструментов и  технологий для рефинансирования механизма  ипотечного кредитования является одним  из важнейших вопросов развития кредитного рынка.

Экономисты, ученые, юристы, банкиры давно ведут  дискуссии  по вопросам: в какой степени развитие ипотечного кредитования оказывает воздействие на экономику; какая функция в этом отводится банковской системе; какие факторы оказывают сдерживающее и стимулирующее влияние на экономику.

(Лазарева  НВ) Банковская система Беларуси  принимает активное участие в  выполнении государственных программ  жилищного строительства. Актуализация  роли банков в вопросах реализации  утвержденной Концепции строительства  (реконструкции) доступного и  комфортного жилья для граждан  Беларуси (далее концепция) бесспорна.  Указанный документ подразделяет  тенденцию развития жилищного  строительства на 3 этапа[7]:

     - краткосрочный (до 2010 года);

     - среднесрочный (до 2015 года);

     - долгосрочный (после 2015 года).

     В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одним из первых ее внедрили ОАО  «Сберегательный банк «Беларусбанк»  и ОАО «Белагропромбанк». На настоящий  момент 16 банков страны могут быть залогополучателями земельных участков, находящимися в  собственности физических и юридических  лиц, при выдаче кредитов этим лицам.

     В таблице 1 представлены некоторые виды кредитов, предоставляемых банками  РБ под залог недвижимости. 

Таблица 1 – Виды кредитов на недвижимость, предоставляемые банками РБ(realt.by) 

       

     Процентные  ставки по кредитам стабилизировались. В белорусских рублях такие кредиты (на общих основаниях)  можно получить под 25-26% годовых. Более того, за прошедший  период БПС-Банк снизил процентную ставку на три процентных пункта - с 28% до 25% в белорусских рублях.

     Беларусбанк, еще недавно ограничивавший выдачу кредитов лишь кредитами на строительство, в настоящий момент по такой же процентной ставке (25%) кредитует и приобретение жилья. Кроме того, например, Беларусбанк предлагает погашать такой кредит путем равномерных взносов в течение всего срока, что конечно, удобнее и выгоднее для кредитополучателя

     Белинвестбанк выдает кредиты на жилье всего  на один процентный пункт выше двух предыдущих банков (26% годовых), однако предлагает более длительный срок –  до 20 лет, в то время как остальные  банки ограничиваются сроком кредитования – 15 лет.

     Два коммерческих банка – Белросбанк и Приорбанк – выдают кредиты  на жилье в валюте, процентные ставки одинаковы – 17% годовых. Белгазпромбанк осуществляет кредитование на приобретение квартир в новых и строящихся домах высокой степени готовности под 15% годовых в долларах США. Но кредиты в этом банке носят, скорее характер акции, т.к. касаются только конкретных объектов, реализуемых некоторыми клиентами  банка.

     Стоит также отметить, что по ставке 17%, но в белорусских рублях могут  получить в настоящее время льготный кредит на жилье граждане, нуждающиеся  в улучшении жилищных условий. Экономия в 8-9% годовых по сравнению с кредитами  на общих основаниях «выливается» в  крупные суммы. Например, если предположить, что сумма кредита – 40 млн.BYR, срок кредитования – 15 лет, то разница между  льготным (17%) и кредитом на общих  основаниях (25%) составляет 24млн.BYR.

      

 

     Далее рассчитывается  суммы переплаты  по кредиту (суммы процентов и  всех комиссий банка сверх самого кредита) учитываются все дополнительные комиссии банка и комиссии за перевод  средств на счет продавца.

     На  настоящий момент три банка - Беларусбанк, БПС-Банк и Белинвестбанк - выдают кредиты  только в белорусских рублях, а  Белросбанк и Приорбанк – наоборот, в валюте. При этом рассмотрение кредитных заявок происходит в марте  довольно быстро. Наименьшие сроки  рассмотрения - в БПС-Банке и Беларусбанке. В Белинвестбанке срок рассмотрения колеблется в зависимости от филиала  от двух до четырех недель. Часть  документов, которые необходимы для  заключения кредитного договора, для  предварительного рассмотрения предоставлять  в банк не требуется. В Приорбанке рассмотрение пакета документов длится до двух недель, в Белросбанке –  до 20 календарных дней.

     Практически все банки пересмотрели свои требования к доходу кредитополучателя и  обеспечению по кредиту. Тенденция  совершенно очевидна - для того, чтобы  банк выделил кредит на жилье, зарабатывать сегодня нужно гораздо больше, чем вчера. Это и понятно. Посчитаем. Если вы возьмете 40млн.BYR на 15 лет под 25% годовых, то в течение первых 13 месяцев (чуть больше года) банку нужно будет выплачивать более 1млн. BYR. Потом еще почти два года – больше 900тыс. BYR в месяц. Поэтому принимая решение «брать или не брать» кредит, нужно всерьез поразмыслить над собственной платежеспособностью на долгие-долгие годы.

     Нужно помнить, что в случаях, когда  кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей может возрасти также  за счет страховки. Например, при выдаче кредита под залог страховку  требует Приорбанк и Белросбанк. Стоимость полиса на квартиру обычно составляет порядка 0.3% от суммы кредита  в год. В случае получения кредита  под залог жилья в других банках страховка не нужна.

     Отметим в заключение, что валютные кредиты  по сравнению с рублевыми предоставляются  по меньшей процентной ставке, однако с учетом абсолютно непредсказуемой  ситуации с курсом валют в будущем, нужно отдавать себе отчет, что возвращать валютные кредиты банку придется тоже в валюте. Поэтому экономия на процентной ставке по валютному  кредиту вполне может обернуться большой курсовой разницей в будущем.

     По  данным Национального Банка Республики Беларусь по сравнению с январем-февралем 2009 г. капиталовложения в жилищное строительство в январе – феврале 20120 года увеличились на 18,1 процента (в сопоставимых ценах  на 12,4 процента8) и составили 1,1 трлн. рублей. На долю отрасли приходилось 25,6 процента всех инвестиций в основной капитал и 62,2 процента инвестиций в объекты непроизводственного назначения (в аналогичном периоде годом ранее -

20,5 и  58,1 процента соответственно). Сданы в эксплуатацию 575,8 тыс. квадратных метров общей площади жилья, или 8,3 процента от объема, запланированного к вводу в 2010 году. Задание по вводу жилья на первый квартал 2010 г. в январе-феврале выполнено на 41,4 процента. 
 
 
 

Таблица - Инвестиции в жилищное строительство и выполнение прогнозных показателей по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов в январе-феврале 2010 г.

       

     Объем кредитов на строительство и приобретение жилья, выданных за счет всех источников, в сопоставимых ценах увеличился на 26,7 процента14 и составил 807,7 млрд. рублей. На льготных условиях ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” было предоставлено 759,1 млрд. рублей, или 94 процента всех кредитов на строительство (приобретение) жилья.(www.nbrb.by)

     Проведенное исследование позволяет сформулировать ряд обобщающих моментов и выводов, касающихся предмета исследования. Одним из существенных вопросов выбора эффективности денежно-кредитной политики являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования в Беларуси. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового.

     Основная  цель развития кредитного рынка Беларуси в условиях переходной экономики - в  полной мере запустить механизм ипотечного кредитования, создав цивилизованный рынок, основанный на здоровой конкуренции  и привлекательный для инвесторов.

     Для достижения поставленной цели необходимо тщательно определить для переходной экономики Беларуси:

1. Целостную нормативно-правовую базу в части инвестиционного кредитования, соответствующую общим международным требованиям и стандартам.
2. Оптимальные темпы развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности.
3. Взвешенную оценку рисков, в том числе их страхование. Фактором, уменьшающим кредитный риск, является введение следующих условий для кредитополучателей:

     a. чем ниже сумма кредита от общей стоимости жилья, тем ниже процентная 
ставка по кредиту;

     b. с момента регистрации договора ипотеки предусмотреть незначительное 
снижение процентной ставки по кредиту, что для клиента будет являться 
стимулом минимизации срока регистрации ипотеки, для банка - оформле- 
ние обеспечения.

4. Взвешенное соизмерение влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости.
5. Создание благоприятного инвестиционного климата.
6. Внедрение новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, способность их, регулируя стоимость привлекаемых ресурсов, осуществить выбор оптимальной траектории процентной ставки по кредитам. Одним из таких инструментов является доверительное управление денежными средствами и другим имуществом физических и юридических лиц.
7. Стоимость привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита.
8. Оптимизация сроков кредитования. В этой связи целесообразно: