Анализ земель населенных пунктов

Правовой режим земель населенных пунктов характерен возможностями ограничений землепользования и хозяйственной деятельности, в том числе земельно-планировочных, которые предусматриваются в строительных нормах и правилах (СНиП) и подразделяются на несколько видов, наиболее известными из которых являются сервитута, т.е. ограничения права пользования в интересах других лиц, соседей (ст. 41, 48 и др. ЗК, ст. 274 ГК). Сервитуты устанавливаются в силу давности договора, обычая, закона, по решению суда, за плату или бесплатно. Ограничения землепользования в городах действуют чаще, чем на землях иных категорий ввиду плотности застройки и скученности проживания населения. Согласно Воздушному кодексу РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 02.07.2013), (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013) вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могут создать опасность полетам воздушных судов.

В соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 (ред. от 07.10.2013)) и Основным положениям Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г. (утв. Указом Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 (ред. от 07.10.2013) ) устанавливаются следующие ограничения землепользовании в поселениях, в результате которых должны быть обеспечены:

— безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

— возможность размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

— возможность доступа на участки работников муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Подобные и иные ограничения землепользования предусматриваются и в более поздних нормативных актах, посвященных приватизации. Именно таким образом должно осуществляться сочетание публичных и частных интересов в области землепользования в населенных пунктах.

Краткосрочное и долгосрочное резервирование земель под будущие государственные и муниципальные нужды, связанное с ограничением земелепользования в данный момент, позволяет уменьшить и ограничить потери в случаях последующих перепланировок территорий, при планировании и создании скверов, городских лесов, крупных промышленных предприятий, жилищно-коммунальных объектов, строительства шоссейных и железных дорог, путепроводов, водоемов в поселениях.

Схемы и проекты районных и иных планировок, планы развития объектов коммунально-бытового обслуживания населения, промышленных узлов, предусматривающие земельно-правовые ограничения, направленные в перспективе на обеспечение благоприятной среды проживания, могут приниматься на десятки лет вперед. В г. Москве и ряде других мегаполисов действуют законы о резервировании земель.

Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 № 191-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

"О введении в действие  Градостроительного кодекса Российской  Федерации"

в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, на использование таких объектов может быть наложен запрет.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, совладельцам одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащих на праве частной собственности (кондоминиуму) на основании ЖК, в котором подробно предусматриваются права и обязанности сторон, в том числе в области земельных отношений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может приобретать земельный участок под строением и вокруг него в собственность или в аренду; для возведения во дворе гаражей, установок для сбора или прессования мусора и иных сооружений необходимо обращение в земельные органы.

Наибольшие проблемы в связи с образованием ТСЖ вызывают размежевание и установление границ земельных участков, что регулируется Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах (утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223) и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утв. приказом Министерством РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.1998 № 59.

В ряде крупных городов приняты положения о порядке создания, учета, государственной регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов. Размеры земельных участков для кондоминиумов определяются в соответствии с градостроительной документацией по красным линиям, границам смежных земельных участков и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций.

Площадь участка, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, определяется в зависимости от площади жилого здания и иных объектов недвижимости, потребностей их обслуживания, с учетом соблюдения требований противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, необходимости доступа ко всем объектам кондоминиума.

Из-за плотности застройки на комплекс домов нередко выделяется один земельный участок, в результате чего возникают проблемы определения, обслуживания и оплаты уборочной территории, заключения договора аренды и сноса строений. Еще худшей представляется ситуация, когда из-за отсутствия закрепления границ земельного участка за домами ТСЖ появляются разные владельцы домов и земельных участков, являющихся недвижимыми вещами, согласно ст. 130 ГК прочно связанными друг с другом.

Предусматриваются также минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями. Так, между фронтальной границей участка и основным строением расстояние может быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От границ соседнего участка до основного строения расстояние должно быть 3 м; хозяйственных и прочих строений – 1 м; открытой стоянки – 1 м; отдельно стоящего гаража – 1 м.

Для всех основных строений допускается до трех надземных этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких строений от уровня земли до верха плоской кровли должна быть не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 16 м. Высота всех вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли – не более 11,6 м, до конька скатной кровли – не более 7 м. Высота шпилей, башен, флагштоков не ограничена.

Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для посетителей располагаются со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.

Неосновными и сопутствующими видами использования недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств.

Размеры земельных участков, предоставляемых для нового строительства, реконструкции и расширения промышленных и коммунально-складских объектов, а также при их приватизации определяются в соответствии с нормативами, санитарными, противопожарными и иными специальными нормами. Территория, занимаемая промышленными, коммунально-складскими объектами и их инфраструктурами, должна составлять не менее 60% всей территории промышленно-складской зоны.

Благоустройство территорий промышленных и коммунально-складских зон, организация и благоустройство санитарно-защитных зон осуществляется за счет собственников, владельцев, пользователей производственных объектов. В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых зданий, детских дошкольных организаций, общеобразовательных школ, организаций здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих товариществ и огородов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовой режим земель населенных пунктов– это совокупность содержащихся в земельном, экологическом, градостроительном и ином законодательстве РФ и ее субъектов, а также в нормативных правовых актах органов местного самоуправления условий и правил разрешенного использования, охраны, учета и мониторинга земель городских и сельских поселений, распространяющихся как на поселение в целом, так и учитывающих особенности отдельных территориальных зон.

Установление правового режима земель населенных пунктов призвано обеспечить реализацию конституционных прав и обязанностей граждан и их объединений на землю, а также учесть публичные интересы в части беспрепятственного пользования городской и сельской территорией для удовлетворения коммунальных, культурно-бытовых, транспортных и иных потребностей населения.

Нормативно-правовое обеспечение правового режима земель населенных пунктов в целом заслуживает высокой оценки. Предусмотренная градостроительным законодательством схема регулирования градостроительной деятельности в поселениях является демократичной и не уступает прогрессивным зарубежным аналогам.

Гражданское законодательство определяет форму сделок с землей, обязательность их государственной регистрации (а в ряде случаев и нотариального удостоверения) и т.д. Таким образом, правовой институт земель населенных пунктов является комплексным (межотраслевым), регулируемым нормами, в первую очередь, градостроительного и земельного права, а также экологического, гражданского, муниципального и иных отраслей права.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативный материал:

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.11.1995 № 51-ФЗ (ред. от 18.07.2009) // СЗ РФ.- 1995.- № 31.

3. // Российская газета.- 2009.- № 7.

4. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 20.02.2008) .

5. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ (ред. от 29.12.2004) // СЗ РФ от 11.05.1998, № 19, ст. 2069, СЗ РФ от 03.01.2005, № 1 (часть 1).

6. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 18.04.2005) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 25.04.2005, № 17.

7. Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» от 06.10.1999 № 184-ФЗ (ред. от 21.07.2005) // СЗ РФ от 18.10.1999, № 42, ст. 5005, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (ч. 1).

Специальная литература:

8. Проблемы общей теории права и государства: Учебник для вузов / Под ред. В.С. Нерсесянца. М., 2002.

9. Балезин В. П. Правовой режим земель населенных пунктов. – М., 2008.

10. Боголюбов С.А., Жариков Ю.Г. Правовая основа экологической деятельности в городе. – М., 2008.

11. Кауфман М. Пробелы в земельном праве: понятие и виды // Земельное право.-2009.- № 6.-

12. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2002.

13. Вопленко Н.Н. Реализация права. Волгоград, 2008.

14. Земельный кодекс Российской Федерации от 20.02.2008 №137- ФЗ

15. Элькинд П.С. Толкование и применение норм земельного права. М.,2009.

16. Земельное права / Под. ред. А.С. Пиголкина. М., 2003. С. 395; Власов В.И Земельное право. Ростов-на-Дону, 2002. С. 349.

17. Брайнин И.Я. Аналогия и распространительное толкование в истории земельного права и в российском праве. Дис. ... канд. юрид. наук. Киев, 2009. 18. Алексеев С.С. Право: азбука - теория - философия: Опыт комплексного исследования. М.: Статут, 2008 С.

19. Боннер А.Т. Применение аналогии при рассмотрении судом гражданских дел // Российское государство и право.- 2009.